安新建經法律小學堂 & 活動專欄

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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。什麼是微型都更？自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異項目微型都更(簡易都更) 傳統都更適用範圍小基地（如單棟建築、公寓）大面積基地（如整個街廓、社區）參與住戶住戶數少，協商較容易住戶數多，意見分歧可能較大推動方式可由單一建物所有權人或少數住戶發起需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導審核程序程序較簡化，申請流程較快需經過較繁瑣的法規審查改建彈性主要以單棟建築或小型社區為單位，改建彈性高規模較大，可能涉及都市計畫調整施工時間施工期較短，影響範圍較小需長期規劃，施工期較長政府補助可能享有較小規模的補助通常有較大規模的獎勵與補助常見案例老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯全面拆除重建、容積獎勵、街區再造微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件：整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...

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劉易昌X賣厝阿明X安新建經 I 社會住宅政策成效評估：台灣社宅的現況與未來挑戰

近年來，台灣政府積極推動社會住宅（簡稱社宅）政策，期望透過興建與租賃補助，改善弱勢族群與年輕世代的『成家』問題。然而，儘管社宅政策跟過往比已有一定進展，興辦速度與數量仍難以滿足市場需求，租屋市場與房價對於大多數民眾仍難以負擔，比起許多社宅領先的模範國家，台灣仍有許多可學習與優化的地方，才能真正推動與落實居住正義與更全面照顧到有需要的族群。 2016年，政府訂下「八年二十萬戶」的社宅目標，即興建十二萬戶社宅，並透過包租代管等方式提供八萬戶租賃補助，以緩解租屋市場壓力。截至2024年底，內政部統計，全台已興建完成的社宅約3.5萬戶，另有5.5萬戶正在規劃與施工中，總量雖穩步增加，卻仍距離目標有不小差距。主要困境包括土地取得困難、地方政府執行進度不一、民眾對社宅的接受度仍待提升…等。目前全台六都社宅發展概況如下：台北市、新北市：社宅供應量最大，但土地成本高，興建速度受限。桃園、新竹、台中：近年積極推動社宅，適合科技新貴與青年族群，但仍供不應求。台南、高雄：受地價較低影響，興建進度相對順利，未來成長潛力大。優勢與挑戰並存面對的社宅安新建經桃竹區業務執行經理劉易昌整理出以下三點關於台灣社宅的優點與難處 1. 政策優勢：減輕居住負擔，租金相對親民社宅租金一般為市場行情的 8~9折，對於低收入戶、小資族、新婚家庭而言，是較具吸引力的選擇。此外，政府也提供租金補貼與包租代管，讓租屋族更容易負擔房租。然而，由於需求遠超供應，社宅的抽籤競爭激烈，部分地區的中籤率甚至低於 10%，讓許多符合資格的民眾無法受惠。 2. 興建與管理問題：進度落後，民間參與度低社宅推動最大的挑戰之一，在於土地取得困難與地方政府執行資源不一。許多都市土地成本高，導致社宅興建成本增加，地方政府在興建選址與施工許可上，往往面臨居民抗議與行政程序的挑戰，影響工程進度。 3. 社宅比例過低無法有效舒緩儘管政府積極推動社宅，但台灣整體住宅市場仍由私人住宅主導，社宅供應量僅占全國住宅總數不到2%，其中，臨近台灣的日本 6.1%、新加坡 8.7%、韓國 8%。歐美各國則更高，諸如荷蘭 34%、英國 20%、丹麥 19%、瑞典 18%、德國 16% 等，歐盟社會住宅比例平約為14%。台灣vs領先社宅指標國的差異以下幾點指出台灣現行的社宅政策與規劃的和其他指標...

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莊子賢 X 賣厝阿明 X 安新建經 I 房地產詐騙層出不窮！專家提醒交易安全機制不可少

近年來，房地產詐騙手法層出不窮，許多民眾稍有不慎就可能落入陷阱，蒙受巨大損失。太平洋房屋五股店店長莊子賢提醒，購屋或租屋時務必提高警覺，透過完善的交易保護機制及政府推出的「地籍異動即時通」等服務，能有效降低風險，確保財產安全。三大常見房地產詐騙手法莊子賢店長指出，當前市場上最常見的房地產詐騙手法包括以下幾種： 🔹 LINE投資詐騙詐騙集團透過LINE群組，以「低門檻、高報酬」為誘因，吸引民眾加入，進而誘騙屋主將房屋設定抵押貸款，最後將資金轉移至詐騙帳戶。 🔹 假債權法拍不法分子先租屋取得地址，隨後將戶籍遷入，偽造債權文件後向法院聲請本票強制執行，導致房東的房屋遭法院法拍。 🔹 假屋主詐騙詐騙者透過租屋方式取得房屋鑰匙，接著偽造所有權狀與身分證件，聯合不法代書將房屋過戶給第三方，導致真正的屋主權益受損。如何預防房地產詐騙？專家建議 4 大防範措施為了降低詐騙風險，莊店長建議民眾採取以下防範措施： ▌ 申請「地籍異動即時通知」屋主可向地政事務所申請此服務，當房屋產權有異動時，系統將即時發送簡訊或電子郵件通知，讓屋主能夠及時發現異常並迅速應對。 ▌ 撥打 165 反詐騙專線若懷疑遭遇房地產詐騙，可立即撥打165 反詐騙專線，透過政府單位的協助，避免財產損失。 ▌ 透過合法房仲進行交易選擇合法立案的房仲業者，由專業人員審查房產資料、簽約流程及付款機制，能有效降低受騙風險。專家提醒：建立交易安全機制，降低買賣風險針對大筆金額的不動產交易，莊店長特別強調，買賣雙方應透過合法房仲，並使用**「價金履約保證」服務，確保買方的購屋款由第三方專戶管理，，降低交易風險，保障雙方權益。此外，莊子賢指出應避免借名登記，雖然借名登記相當常見，也並非詐騙手法，但也是最容易衍生出產權糾紛，甚至導致房屋難以取回。他分享，曾有屋主早年將房產登記在親友名下，但未訂立正式協議，日後因產權歸屬不明，導致房屋難以取回。因此，莊店長提醒民眾，凡涉及房產交易都應事先規劃好法律保障機制，以確保自身權益不受侵害。房地產交易金額龐大，詐騙手法不斷翻新，民眾在買賣房屋時務必提高警覺，多方查證，並尋求專業人士協助，才能確保交易安全，守護個人資產。太平洋五股體系FB: https://www.facebook.com/df88888?m...

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趙雲漢X賣厝阿明X安新建經 I 房市盤整期入住首都，專家怎麼看

隨著2月份結束，今年1、2月六都建物買賣移轉棟數統計已出爐，與去年同期相比年減17%~33.6%，而台北市的交易跌幅剛剛好落在平均值24.9%，且自去年9/20第七波信用管制政策發布後持續從各方訊息感到房市似乎進入冷靜期，因此是否有機會趁此在過去高不可攀的台北市置產，又有哪些產品是值得關注，由深耕台北市松山與中山交會區多年擁有豐富第一線經驗的太平洋南京店趙雲漢店東與大家分享觀點目前市場仍以剛需為主　價格異動視區域產品供需比以趙店東主力的經營市場松山區與中山富人區為例，價格鬆動狀況目前仍不明顯，因主要會在此區置產的還是以剛需客為主，且本身已具備一定財力，故不大受到限貸令的影響；另一方面是在此區塊會釋出的誠意物件本就稀有，所以只要一有新古屋或中古屋產品，尤其若總價帶落在2,000~3,000萬的2房物件一樣熱銷價格尚未明顯鬆動　買方出價趨漸緩而早已隨實價登錄上路多年訊息都非常流通透明，加上現在的市場整體氛圍，實登公布的價格已是天花板，不像去年深怕買不到的熱潮還有追價的空間，另也有一部分買方對於議價機會仍有期待，所以出價速度放慢，因此比起去年，有意購屋者確實也有更多時間來好好留意看屋仔細挑選鍾意物件做比較北市投報機會　鎖定兩宅區雖然目前觀望因為北市剛性需求強以及為處首都各方資源優勢所以讓價格鬆動機會不易，但如有足夠資金趙店東很建議可從以下兩宅下手： l 學區宅：因北部教育資源平均仍是較外縣市豐沛，故只要是北市的學區宅都依然搶手，價格穩健抗跌，尤其像北市的松山, 中正, 中山明星學區的套房產品因方便入籍最受青睞。因此有意購入學區宅的消費者，平時就要做好準備，保持對房市的敏感度，才能入主心儀物件。 l 都更宅：趙店東分享之前有幫一組客戶服務以3300萬買下一處正在施工中的都更產品，等到完工後，面積重新分配可分得60幾坪且總價市值約8000萬，比起以往投資客購買中古屋或新成屋產品，等待時間一買一賣的價差，投資都更宅開啟了另一條高轉速的獲利投資之路而如果對都更宅有興趣的民眾可直接留意已經起頭像是已找到建商簽署合建契約的標的，因為通常這時就可以清楚看到改建完畢後可分得的範圍面積有多少，若是尚未啟動的老舊公寓就需耐心邊住邊等可能需花10年左右的時間才能等到都更成果最後對今年整體的房市預測，趙店東認為政府去年祭出的數波打房政策從預售屋的餘屋...

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林佳洵X賣厝阿明X安新建經 I 新婚夫妻如何聰明置產？專家揭密選房、裝潢與財務規劃

對於許多情侶與新婚夫妻來說，購屋是人生的重要里程碑，但如何選擇合適的房型、掌握裝潢重點，甚至運用政府補助與雙方的財務規劃，都是影響幸福生活的關鍵。安新建經桃竹區林佳洵經理指出，購屋前應先釐清需求，選擇適合的產權登記方式，並搭配政府資源，讓置產計畫更加順利。 ▌選擇適合房型：空間與機能並重購屋時，除了考量預算與地段，空間規劃與生活機能同樣重要。林佳洵建議，新婚夫妻可優先選擇兩房至三房格局，不僅能滿足未來家庭成員增加的需求，也較易保值。此外，開放式客餐廳設計可提升居住舒適度，並應注意採光與通風，以確保健康的生活環境。 ▌裝潢秘訣：簡約設計提升空間感裝潢方面，林佳洵建議選擇輕裝修、重裝飾的方式，透過簡約設計與適當的家具擺設，營造溫馨氛圍。例如，使用淺色調可使空間顯得更寬敞，而多功能收納設計則能有效提升房屋的使用效能。 ▌夫妻共同購屋：不共同持有更有利？在財務與法律層面，夫妻購屋時「共同持有」與「個人登記」各有優缺點。若夫妻選擇共同持有，未來處分時需雙方同意，較不具靈活性；若房屋登記在一方名下，另一方可透過「借款」的方式參與購屋，不僅可降低未來資產處理的複雜度，還可能在稅務規劃上更有彈性。因此，林佳洵建議，購屋前應充分討論財務分配，依需求決定最適合的產權安排。 ▌政府補助：降低租屋與購屋負擔政府針對新婚家庭與青年族群推出多項補助，例如「300億元中央擴大租金補貼」，符合條件者每月最高可領取2,000至8,000元補助，若為新婚家庭還可加碼1.2至1.8倍。此外，「青年安心成家購屋貸款」提供最高1,000萬元貸款，最長40年期，並含5年寬限期，讓年輕夫妻能以較低月繳款負擔圓夢購屋。 ▌房價高漲，財務規劃是關鍵高房價時代，年輕夫妻做好財務規劃，結合雙方能力，選擇最合適、最優惠的貸款方案，絕對不要超過能力負荷而影響生活質量。林佳洵建議，購屋時頭期款與每月房貸支出應控制在家庭收入的30%以內，並預留生活與緊急資金，以避免發生財務周轉的風險。 ▌先規劃，再行動林佳洵提醒，購屋是人生大事，新婚夫妻應先評估需求、選擇合適的房型與財務策略，並善用政府資源，以降低負擔。透過周全的規劃與理性決策，才能讓愛巢夢想成真，開啟幸福的婚姻生活。

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嚴意情X賣厝阿明X安新建經 I 合資買房夯掌握這些關鍵遠離風險糾紛

合資買房夯掌握這些關鍵遠離風險糾紛隨著房價居高不下，不少人選擇與親友或伴侶合資買房，以減輕購屋負擔。然而，合資買房雖然能分擔財務壓力，但若是缺乏完善規劃，未來可能衍生各種糾紛，甚至影響彼此關係。針對合資買房的關鍵問題，明深地政士事務所代書嚴意情提供了專業建議。 ▋對象與貸款影響合資買房在法律上並沒有限制對象，理論上任何人都能合資購屋。然而，貸款的條件會因為合資者的關係而有所不同。一般而言，夫妻或親屬共同申請貸款較容易獲得銀行批准，而且財力合併審核可以增加核貸機率。而朋友之間的合資，則可能被銀行視為投資行為，進而影響貸款成數與利率。此外，在政府限貸政策下，如果合資購屋申請新青安貸款，若銀行認定為投資性質，可能會被直接拒貸。 ▋合資買房的優點降低購屋負擔：合資買房可以分攤購屋成本，包括頭期款、貸款與相關稅費，降低個人經濟負擔。貸款條件較優：夫妻或親屬合資時，銀行通常會合併財力審核，有助於核貸時爭取到更好的條件。享居住或收益：無論是自住或出租，合資買房可以滿足居住需求或帶來租金收益，提升資產效益。 ▋合資買房的風險產權糾紛：若未事先訂立合資協議，明確約定出資比例、使用權與未來處置方式，可能引發爭議。信用風險：合資者的財務狀況會相互影響，若其中一方無法履行付款義務，可能導致房產被查封，並影響所有共同貸款人的信用紀錄。處置困難：房產出售需所有合資者同意，若意見分歧，可能導致交易受阻，甚至影響投資報酬。 ▋檢視自己是否適合合資買房在決定是否合資買房前，應先檢視自身的財務狀況與目標，並考量以下幾點： ■ 對金錢不計較：合資過程易涉及額外費用或日常開銷，因此會產生分配問題，若對金錢較在意者就不太適合。 ■ 夫妻合資規劃：若雙方皆未使用首購資格，可以考慮將房產登記於一方名下，未來換屋時另一方仍可以保有首購資格。 ■ 具共識與計畫：合資者應對資金管理、房屋使用及未來處置有一致共識，避免後續可能產生之爭議。 ■ 高總價標的物：如土地或豪宅等高價資產，合資投資可以分攤資金壓力，此時建議採用共同登記。 ■ 財務收入穩定：合資者們是否有穩定收入，是否有長期負擔房貸與相關費用之能力。 ■ 各別信用狀況：合資對象的個人信用狀況若是良好，可以避免影響貸款之外，也能降低未來發生不可控的風險。 ■ 對風險承受度：若合資者發生財務問題，可以立即有應對方案，...

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徐中輝 X 賣厝阿明X安新建經 I 法拍屋撿便宜？小心陷阱！專家解析三大購買風險

徐中輝法拍屋撿便宜？小心陷阱！專家解析三大購買風險法拍屋撿便宜？小心陷阱！專家解析三大購買風險近年來，房價居高不下，不少人將目光轉向價格相對便宜的法拍屋，希望以更低的成本入手房產。然而，法拍屋雖然可能是超值交易，但是也隱藏著不少風險，甚至可能引發一連串的問題。今天，阿明特別訪問東森豐原領航店店長徐中輝，來帶大家深入了解購買法拍屋的潛在風險。法拍屋是什麼？如何取得資訊？法拍屋是指因為屋主無法償還債務，因而被法院強制拍賣的房產。民眾可以透過司法院法拍公告查詢各地區的法拍物件，掌握最新標的資訊。購買法拍屋的流程如下：準備投標單、身分證、印章，繳納保證金(銀行本票)，通常為底價的 20%~30%，取得競標資格到法院參與投標。競標得標後，需在七日內繳清餘款，領取法院核發的不動產移轉登記證明書。辦理所有權移轉登記，正式成為房屋新主人。購買法拍屋經常會有各式各樣意想不到的狀況，例如，法拍得標只取得不動產，但是並不包括房內之物件，徐中輝就曾遇過在法拍屋點交時，書記官一一清點屋內冰箱、冷氣、電視等所有動產，再另外進行拍賣。風險一：實際屋況可能產生額外成本法拍屋不能看屋，因此，實際屋況必須等得標後才能確認。徐中輝解釋，法拍屋只是法院把房子交給得標者，法院不需負瑕疵擔保責任，物件的所有瑕疵，得標者都必須概括承受，若實際的屋況極差，需要大幅翻修，還得額外支付大筆修繕費用，因此事先難以預估所有的成本支出。由於法拍屋無法事先看屋，只能參考法拍屋公告、觀察房屋外部狀況以及透過周邊鄰居提供的資訊來綜合判斷屋況。民眾可以透過法院公告系統中的「使用情形」以及「備註」欄目，查閱標的物的相關資訊，例如：是否有第三人占用、是否涉及增建、凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋，或有鋼筋外露、火災受損、嚴重漏水等風險揭露。如果要進一步評估屋況，建議參考同社區或同棟建築的待售物件，觀察公設狀況等，甚至可以向鄰居、住戶打聽，多方面了解欲投標的物件資訊。風險二：不點交無法順利取得使用權所謂點交，就是在得標後，法院書記官會陪同拍定人，到得標的房子清點交付，若遇上原屋主或占用者拒絕搬遷，可以透過法院公權力強制排除，確保順利取得房屋的實際使用權。徐中輝強烈建議民眾，選擇有[點交]的物件，以確保權益，降低交屋產生之風險。如果是不點交的法拍屋，在拍定後，法院就只負責把房屋「...

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許尚智X賣厝阿明X安新建經 I 房價怎麼定？專家解析不動產估價六大步驟

許尚智房價怎麼定？專家解析不動產估價六大步驟賣房子時，首先面臨的關鍵問題就是要把自己的房子開出符合市場行情的合理售價。這時，不動產估價的工具跟價格分析能力就顯得相當重要。然而，對於一般不熟悉房屋買賣交易的民眾來說，估價概念可能較為陌生。群義房屋中和101店執行經理許尚智來教大家基礎估價辦法。 ▌為物件找到交易市場的合理售價　許尚智指出，雖然民眾可以透過實價登錄查詢過往成交價格，但是由於市場變動、物件條件不同，牽動房價的因素相當多而且複雜，單純依賴實價登錄的數據不夠準確。加上賣方心態與買方的期待不同，雙方對於價格認知存在落差，到底最終的合理價格如何，仍有賴實際估價納入各種因素進行分析，包括：物件本身條件：屋況、樓層、採光、格局等。地段與環境：物件所在區域、周邊生活機能、交通便捷度等。市場行情：近期同類型物件成交價、租賃行情等。都市發展計劃：未來是否有捷運規劃、新建案、都更計劃等。歷史因素：該區域是否曾發生影響房價的事件。舉例來說，從屋況本身條件，包括採光、格局、樓層等，到物件的所在位置、門牌路名、附近生活機能與環境區域，乃至整體都市計劃，將來是否會有捷運站、周遭是否有新建案，考量物件鄰近的兩條道路，分析過去10年至20年間是否發生影響行情的事情。此外，若鄰近的老舊公寓有重建或都更計劃，這些種種因素皆會影響到該物件的未來價值是否可能提升。許尚智表示，不動產估價在買賣交易中扮演關鍵角色，當不動產買賣或投資時，透過估價提供參考價值作為依據，讓有買賣需求的民眾，可以在售出、買入的過程中有合理的依據，確保交易公平合理，進而穩定房市發展。此外，合理的估價也能協助屋主規劃資產配置，無論是否決定出售、出租或持有，都能有更明確的方向。評估物件現階段及未來潛值的方式民眾最想關心的是自己手上的房子到底值多少，一般來說，民眾可以先找在地經營的房屋仲介協助，他們是最熟悉市場環境的專業人員，或者使用銀行提供的鑑價，這兩種方式是民眾最容易接觸到的。此外，還有一種是付費找專業的估價師來為物件做詳盡的估價。通常銀行鑑價的方式，是以實價登錄成交作為依據，並且綜合評估物件屋況及實質收益，如出租的商用價值等，為不動產進行估價。許尚智說，專業的房仲人員會採用『估價六大步』進行評估：首先是網羅蒐集資訊，...

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許源崇X賣厝阿明X安新建經 I 公平交易的關鍵角色不動產估價師專業之路 ——專訪易而安不動產估價師事務所估價師[許源崇]

許源崇公平交易的關鍵角色不動產估價師專業之路 ——專訪易而安不動產估價師事務所估價師[許源崇] 夢想擁有一間自己的家是許多人心中的目標，但是對房價的感受卻因人而異。有人認為高不可攀，有人則覺得符合市場行情。這樣的價格分歧，凸顯建立公平交易價格機制的重要性，而不動產估價師正是實現這一目標的重要角色。他們運用專業知識與客觀分析，為不動產交易提供可靠的價值基準。阿明特別邀請許源崇估價師，來為我們揭開不動產估價師的日常工作與專業範疇。專業的門檻與核心技能一般民眾對於不動產估價這份工作比較陌生，只知道其評估工作繁瑣且專業，要入行除了先天扎實的理論基礎，更需要後天積累的實務經驗。許源崇表示，估價師的基本素養包括民法、土地利用法規、不動產投資分析及估價法規等專業訓練。在取得國家不動產估價師執照後，還需要累積至少兩年的實務經驗，加入公會才能執業。此外，估價的過程涉及從現況調查、中央與地方法規分析到市場與環境影響分析，甚至涵蓋財務與工程可行性研究。進行通盤檢討後，才能提供最終的價值評估分析報告，所以估價師的專業範疇可以說是極為廣泛。多元的職責與社會角色不動產估價師的職業範疇廣泛，包括法拍案件處理、貸款評估、土地開發規劃及公開發行法人不動產評估等。估價師初期從事住宅、辦公室的估價工作，累積1至2年基礎經驗，再進一步涉足需仰賴相關經驗的土地開發或特殊標的評估，大約需3至5年的歷練。許源崇表示，估價師需熟悉市場動態，深入分析土地、建物及相關權利，服務應用於買賣交易、遺產分配、土地重劃及公共建設等領域，因此他認為，不動產估價不僅提升交易公平性，更促進社會穩定，是一份極具意義的專業職業。估價流程：專業與細緻的體現一份不動產估價報告的產出並非易事，需要經過以下步驟：確認估價內容簽訂委託書擬定估價計畫現場勘查與市場分析進行價值評估初審、複審及製作估價報告書在這個過程中，估價師需要與委託人密切交流，並根據每個案件的特殊需求提供附加顧問服務，如法規檢討、稅務諮詢、開發方式、法定流程處理的業務等。從助理到專家，打造完整人才鏈估價助理的主要職責是協助估價師辦理內外業務，讓估價師能專注於專業的價格評估與決策。許源崇提到，113年7月立法院三讀通過修訂《不動產估價師法》，明確規範助理員的資格條件，要求其具備相關學術背景或工作經驗，這次修法不僅進...

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黃惠爭X 賣厝阿明X安新建經 I 2025年南台灣房市崛起——高雄漲勢驚人，屏東穩步成長

近年來，南台灣房市持續受到產業發展與交通建設的推動，尤其高雄與屏東地區的變化備受矚目。根據中信房屋屏東廣東加盟店店東黃惠爭的觀察，高雄的美術館特區與農16特區在過去三年內房價漲幅驚人，達到40%至50%，而屏東則因高鐵延伸與重大建設，房市呈現穩步成長趨勢。高雄房市熱區持續擴張黃惠爭指出，高雄美術館與農16特區主要是因其地理位置優越，鄰近蛋白區如楠梓與橋頭，帶動周邊房市熱潮。然而，屋齡較高的舊大樓受市場青睞程度較低，價格成長也就較為停滯。此外，政府的信用管制政策初期對市場造成影響，使買氣一度降溫，但隨著市場適應，交易量逐步回穩。展望未來，高雄仍具高度發展潛力的區域包括美術館、左營區以及橋頭重劃區，這些地區因基礎建設與產業進駐，將持續吸引自住客與投資人關注。屏東穩健發展內埔成新亮點相較於高雄的快速飆漲，屏東房價雖然上升，但整體漲幅較為和緩。黃惠爭認為，屏東房市的成長動能主要來自於交通與醫療建設，例如高鐵延伸計畫及義大醫院即將營運，其中內埔鄉因屏科大及周邊重大企業進駐，發展潛力可期，且該區域地理位置鄰近南二高，連接高雄、台南交通便利，未來有望吸引更多剛性需求買盤。低總價小豪宅成市場新機會針對2025年的房市機會點，黃惠爭認為「低總價小豪宅」將成為市場主流產品，因其符合年輕購屋族與首購族的需求。此外，他也提醒有意購房的民眾，由於土地與建材價格持續上漲，房價大幅下跌的可能性不高，因此建議買家若有需求應及早入市，把握購屋時機。專家提醒：安全交易至關重要黃惠爭分享幾年前服務過在內埔工業區一間透天厝的買賣，最初當時成交價約1000萬至1200萬。後來該客戶欲出售，黃店東又以1520萬成功找到買方出售房產，但在持有期間，客戶共辦理了四胎貸款，且貸款金額累積至1370萬。黃店東為保障買賣標的價金安全，該筆交易透過履約保證來把關，降低了風險並讓買方成功購得滿意的物件。在房市持續升溫的情況下，房產不僅是一種居住選擇，更是一項長期的資產配置。黃惠爭強調，消費者應選擇信譽良好的房仲與履保機構進行交易，以確保交易安全，避免後續產權糾紛。整體而言，南台灣房市在產業發展與政策影響下，未來具成長潛力。有意購房的民眾來說，可選擇具增值潛力的區域、評估自身財務條件，將是2025年房市布局的關鍵。【FB】 ●中信房屋屏東加盟店粉絲團 ht...

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吳國源X賣厝阿明x安新建經 I 房市交易冷清...短期難翻轉！專家：剛需買家應趁此時入場撿便宜

去年上半年房市火熱，但是在七月央行祭出限貸令之後，買氣突然急轉直下。到底未來會如何發展？我們特別邀請住商不動產台北遠企店店東吳國源，來分析目前房市現況，以及民眾最關心的房價走勢。去年第一、二季，大家都在搶房子，但是七月受限貸令影響之後，第三、四季，大家開始轉為搶貸款，房市從去年下半年開始，交易量有明顯萎縮。由於目前利率並沒有下降的趨勢，吳國源認為，雖然央行暫時應該不會再推新一波的信用管制，但是對於放寬貸款條件仍然持保留態度。因此，今年資金方面並沒有太大動能。交易冷清　買氣如一灘死水一月適逢農曆年，休假天數多，加上氣候濕冷，原本交易量就較少，但再加上房市低迷，吳國源打趣說，有些經紀人甚至懷疑自己的電話是不是壞了，怎麼一整天鈴聲都沒響過。即使打起精神主動出擊，積極張貼廣告小蜜蜂，來看房子的人仍然寥寥無幾。不但客戶大幅減少，交易時間更是被大幅拉長，買氣如同一灘死水。就吳國源的觀察，今年上半年，情況可能都不太會有變動。自去年底起，房價開始出現鬆動，隨著實價登錄揭露後，更是影響到買方的出價意願。多數買方期待更低的價格，因此選擇繼續觀望，導致交易延宕。大部分的屋主感受到市況低迷，開始放軟身段，甚至主動降價，然而，即使屋主願意讓價，也未必等得到買方，除非物件條件特別優越，才可能吸引買方立刻出手，否則多數買方仍希望再等等，期待能有更優惠的價格。房價修正態勢底定　蛋白區跌幅更劇綜觀今年房市，隨著交易量大幅縮減，未來的價格修正已成必然。其中，蛋黃區預計將小跌4%-5%，而過去不少蛋白區漲勢洶湧，房價不斷推高，因此在房價修正時，回跌的價格自然也更多，估計可能的修正幅度達10%。值得注意的是，受科技業進駐帶動的地區，由於擁有穩定的客群與需求，房價具備一定支撐力，即使遭遇價格修正，受影響的程度相對較小。吳國源將台積電設廠，比喻為捷運新增站點，不僅帶動自住需求，也促進商用店面發展，確保區域的長期發展潛力。危機入市逆向操作　趁勢挑選好物件 97年時，吳國源曾服務過一位客戶，考量孩子未來升學，打算購買師大附中學區套房，屋主當時開價750萬元，但因適逢金融海嘯，市場低迷，最終以660萬元成交。隨著孩子前幾年陸續上大學，客戶將這間學區套房轉手出售，房價增值一倍，獲利後，他又幫孩子在外縣市大學旁購屋。吳國源以此案例說明，若非期待短期內獲利...

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邱浡恩X賣厝阿明X安新建經 I 撿便宜還是高風險？法拍屋投標避坑指南！

許多民眾在購買商品時，都希望以最優惠的價格入手，購屋亦然。近年來，房價持續上漲，許多專業的法拍屋代標業者會精選優質物件，並上架至網路平台，因為價格實惠便受到不少購屋族的關注，往往一上架就吸引眾多買方前來詢問。然而，法拍屋的購買流程繁瑣，且潛藏著不少風險，若缺乏專業知識，買方可能會面臨法律、財務或物件瑕疵等問題。因此，委託專業的法拍屋代標業者，不僅能確保交易安全，還能獲得完整的專業協助。至於如何判斷代標業者是否具備專業能力，並且能在拍賣過程中提供有效協助，就請全國不動產台南金華福吉店店長邱浡恩來為大家詳細說明。 ▌法拍屋代標業者的角色與服務範圍法拍屋代標業者在購屋過程中扮演買方代表，負責參與法拍屋的投標作業。邱浡恩店長表示，代標業者不僅需熟悉投標流程，還需具備豐富的不動產專業知識，提供一站式服務。從挑選合適物件、產權調查、銀行貸款諮詢、分析市場行情，到標書準備、競標參與，再到後續的驗屋、交屋與產權過戶，全程替買方把關，確保物件狀況透明，並提供專業建議，避免買方得標後才發現物件潛藏許多問題，降低風險，確保交易安全且順利進行。一般民眾可以透過法院公告網站、台灣金融資產服務公司、法拍業者網站等管道取得法拍屋資訊。因此當看到心儀物件時，可以委託代標業者協助調查產權與屋況，並依照專業建議評估是否投標。代標費用依照案件難易度與複雜度計算，常見的收費模式為固定費用或按成交價格的百分比收取。 ▌自行投標須謹慎評估風險降成本邱浡恩店長提醒，倘若買方是計劃自行參與法拍屋投標，須特別留意物件是否有漏水、輻射、海砂等重大瑕疵，或有未清償的法定負擔。此外，部分法拍屋可能因為無法順利點交，導致需額外支付律師費、訴訟費或搬遷費，反而增加購買成本。因此，一般民眾若想要以法拍屋為目標，建議還是要委由代標業者協助評估，以此降低風險，確保交易順利進行。 ▌挑選代標業者的七大重點邱浡恩店長提供選擇代標業者的安全7重點： 1.合法登記：透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢業者執照，並確認有經濟部營業登記，確保其合法經營。 2.加入不動產經紀業公會：加入公會是執行業務的必要條件，能確保業者遵循相關規範，提升交易保障。 3.服務內容：了解業者提供的服務項目，包括產權調查、貸款諮詢、標書準備、競標協助、驗屋及交屋等，確保符合自身需求。 4.收費方式：確認委託投標...

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丁義峰X賣厝阿明X安新建經房市回歸 I「理性冷靜」川普政府帶來不確定性

金蛇年開春，但房市並未回溫，和去年同期呈現截然不同的態勢，維持冷靜理性的市場氛圍，回歸基本面，以剛性需求以及自住為主，預計上半年的買氣都難以回春，交易量不會有明顯起色，必須等到價格明顯鬆動，交易量才有可能提升。受到去年央行第七波信用管制影響，房市交易大幅降溫，其中以投資型以及高價值產品受到最嚴重的衝擊。根據安新建經執行經理丁義峰觀察，今年房市跌勢明顯，目前市場進入盤整，觀望的氣氛濃厚，普遍預期房價下跌的心理，買方持續觀望，儘管賣方的價格還未有明顯鬆動，但是隨著交易量持續萎縮，房價勢必進一步面臨修正。丁義峰分析，目前影響房市交易的三項重要因素：第一為貨幣政策和利率走向，短期內不會降息，影響購屋意願。目前台灣貨幣政策持續偏向緊縮，維持高利率政策以應對通膨，預計短期內不會降息。而台灣利率，也受到美國聯準會升降息牽動，美國總統川普上任後，強調關稅政策，更加推升通膨疑慮，美國可能將選擇保持較高利率，以防止通膨惡化。若利率持續維持在高檔，提高購屋成本，增加房貸負擔，自然也就會降低民眾購屋意願。第二為政府政策向，預期今年沒有放寬跡象。政策一直是主導房市走向的關鍵因素。新青安貸款上路後，刺激房市交易量，迎來一波購屋熱潮，各地湧現看屋潮，甚至造成搶購熱潮，去年央行為抑制市場投機炒房，推出第七波信用管制，針對餘屋貸款、公司法人及自然人購置住宅貸款設定更為嚴格的貸款條件，使得第四季的買氣驟降。雖然目前央行未再提出新一波信用管制措施，但是仍強調未來將繼續檢視信用管制措施的執行成效，並且適時調整相關措施內容，由於政府目前立場明確，希望抑制房價，因此預期至今年年底，政策仍不會有所放寬。又新版囤房稅即將開徵，若屋主看不到未來價格有持續上揚的走勢，在考量稅務的情況下，不想持有那麼多間房子，就有可能讓利出售，因此可能將加大價格下修的力道。第三則為國際經濟局勢環境變化混沌，充滿不確定性。房市和經濟景氣變化息息相關，若是台灣科技業的發展持續暢旺，將會持續帶動房市需求，然而，如果景氣出現狀況，企業縮減投資，就會影響民眾購屋意願。隨著美國總統川普再次執政，關稅政策是否引發保護主義盛行，形成貿易戰，影響全球景氣，充滿了諸多不確定性。丁義峰總結，以種種條件來看，不論是哪一方面，目前房市都看不到可以帶動今年房市的利多消息。綜合利率、政策、景氣三方面，利率維持高...

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謝承霖X 賣厝阿明X安新建經 I 2025買房是利多！重劃區上漲空間大房仲曝選屋2守則：靠近重大建設、學區

近年來，全台各大縣市的重劃區成為買房族的新寵選購，吸引大量購屋族爭相進駐。從台北的南港、桃園的青埔、新竹的關埔，到台中的水湳與高雄的亞灣，這些新興區域不僅具備完善的基礎建設，還擁有交通、商業、綠地等多元機能，成為房市新熱點。究竟重劃區的魅力何在？未來發展潛力如何？本文邀請太平洋青埔領航加盟店的謝承霖店東來帶大家一探究竟。基礎建設與商業發展同步生活機能日益成熟許多人對重劃區的刻板印象是「空有新房，沒有機能」，但是謝承霖指出，重劃區的發展並非一蹴而就，而是循序漸進的過程。「政府在規劃時，已經考量到長期發展，包括交通、學區、商業設施等，當人口逐步進駐後，機能就會快速成形。」他以桃園青埔為例，該區因為有高鐵、機場捷運A17-A19站的便捷交通優勢，加上華泰名品城、IKEA、Xpark水族館等大型商業設施，生活機能大幅提升，已不遜於傳統市區。房價相對親民增值潛力高首購族與投資客搶進相較於完全開發的成熟舊區，重劃區的房價通常較具競爭力，且因為區域仍處於發展階段，房價具有較大的成長空間。謝承霖表示：「以板橋與桃園高鐵僅差一站約12分鐘的交通時間，但是房價卻有明顯的差異，即便桃園青埔重劃區已經是目前發展數一數二的重劃指標區，但與新北板橋相比，仍有價格凹陷優勢。」他進一步補充，重劃區的房產多為新建案，設計現代化，抗震能力與設備規劃均較優，不僅節省後續維修費用，未來也比較容易轉手。入手重劃區兩大關鍵指標—重大建設與學區想要評估重劃區是否值得入手，謝承霖建議可以從兩大面向著手：首先是「政府重大建設」，如桃園青埔因高鐵站與機場捷運設立的加持，吸引大型商場、科技園區進駐，短短數年商業發展迅速，推升房價；其次是「學區規劃」，優質學區能帶動人口穩定成長，使房市需求更加穩固，相對抗跌，還能推動周圍生活機能建設發展。自住族可積極評估現在是入手好時機針對有自住需求的購屋族，謝承霖建議：「今年房市降溫，議價空間變大，加上貸款利率尚在可接受範圍，正是積極看房的好時機。」他分享了一組兩年前服務的客戶案例，當時一對夫妻因為工作地點考量，考慮在高鐵桃園站（A18）附近購屋，雖然當時認為房價偏高，但是在謝承霖的建議下仍決定入手。如今兩年過去，該區房價已從一千多萬上漲至兩千多萬翻倍獲利，這對夫妻也因為資產增值，擁有更靈活的換屋選擇。適合購買重劃區的族群分析 ...

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王茹鉉X 賣厝阿明X安新建經 I 老屋翻新增值空間大？業者提4點優勢、考量4成本：預算把關是關鍵

隨著房價高漲，許多人將目光轉向屋齡較高的住宅，雖然購入成本較低，但是若要提升居住品質，就須透過翻新，且翻新後房屋價值也會提高。太平洋房屋泰山加盟店店長王茹鉉表示，翻新雖然具有優勢，但是 30 年以上的老屋可能面臨結構老化、設備陳舊等問題，建議民眾事前做好功課，以求能打造安全且理想的居住環境。老屋翻新的優勢 1.空間大：相較於新建案，老屋的建坪通常較大，能提供更寬敞的生活空間，適合大家庭或長期置產者。 2.具增值潛力：經過翻新的老屋，不僅提升居住舒適度，轉手時亦更具市場競爭力，增值空間大。 3.安全性提升：老屋普遍存在電線老舊、隔熱不佳等問題，透過翻新可以提高住家安全性。 4.政府補助：政府積極推動老屋翻新，提供多項補助方案，例如內政部推動「112 至 115 年中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」，補助項目涵蓋老舊建築的立面修繕、屋頂防水、外部管線整理、增設電梯、提高耐震能力等共 10 大類，最高可補助工程費用的 50%。民眾可以自行至內政部「我的E政府」網站查詢各縣市詳細補助資訊。老屋翻新值得嗎？專家建議：量身規劃最重要面對購買老屋與新成屋的抉擇，不少人感到兩難。王茹鉉指出，老屋翻新的關鍵優勢在於可以依照自身需求重新規劃翻新空間，而且物件的地點通常較成熟，生活機能完備。然而，翻新過程涉及結構評估、設計規劃、工程施作等，若是無法妥善控管，容易發生預算超支或工期延宕等問題。費用怎麼算？　專家建議預留額外預算自己對老屋也情有獨鍾的王茹鉉表示，有幾個關鍵問題需要注意。首先是結構風險，由於屋齡較高，老屋可能存在樑柱老化、漏水、壁癌等問題，這些都可能影響翻新成本。其次是時間成本，老屋翻新工程較為繁瑣，涉及拆除、結構補強、水電更新等多道工序，工期較長，可能影響入住時間。此外，還需要考量隱藏成本，除了室內翻修，可能還涉及公共區域修繕或鄰里協調問題，例如管線共用或管委會規範等，都可能導致預算超支。最後是預算控制，老屋翻新費用依房屋狀況、工程規模而異，若是基礎翻修，如管線更新、牆面整修，每坪約 6 至 8 萬元；若是涉及格局變更、打除、防水、耐震補強等，單坪費用可能高達10 萬元以上，因此要翻新的民眾在選擇物件時還是要審慎評估與規劃後續預算，以確保工程順利，也避免超支問題。專家提醒：老屋翻新事前健檢、預算把關是關鍵雖然老屋翻新具挑戰，...

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