房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
「 漏水、壁癌、水管阻塞 」是交屋前後最常碰到的房屋瑕疵狀況，因此，安新建經 法務經理謝宗興 建議，看屋時一定要詳細檢查屋況；尤其若有發生明顯開價較低，或房仲避重就輕時，務必要多詢問住戶鄰居，以免買到重大瑕疵屋，若賣方刻意隱瞞瑕疵，當然可依法要求減少價金，甚至解除契約，但往往等到判決確定曠日廢時，所以買方應詳細檢查屋況及多詢問住戶鄰居，避免買到瑕疵屋。 國內疫情控制得宜，房市買氣火熱，但交易糾紛易增加， 謝宗興 說，房屋交易買賣 ，買方的責任是給付價金，賣方就要負起瑕疵擔保責任， 簡單的說， 瑕疵擔保責任 即「 賣方有義務要交付無瑕疵物品予買方 」，並且 賣方必須負擔法定 無過失責任 。 依照法令規範，賣方在出售房屋時，若有瑕疵，包括漏水、壁癌和水管阻塞，應主動告知買方，若刻意隱瞞的話，則須負擔法律責任， 依 民法第 359 條 規定: 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 」 謝宗興 進一步解釋，若交屋後發現買到瑕疵屋， 達到不堪居住之程度， 買方是可 請求解除契約，並回付原狀。 不過，若 瑕疵 未達解除契約的要件時，僅 造成價值減損，賣方即應就此減損負擔， 舉例說明，若房屋局部 漏水 的話，賣方應負擔 修繕費用， 若 修好就 等於無 瑕疵。 由於尋求法律途徑耗費精神與資源， 謝宗興 說，買方 可請仲介先協助溝通，若未果， 再 透過調解委員會調解，最後 賣方還是不願負起責任 ，只好起訴。 但他提醒說，由於民法規範 ：「買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」 ，因此買方必須在規定的時效內提起訴訟。 為了降低交易風險， 謝宗興 建議， 買方 在一開始 看屋時應仔細檢視屋況，有維修孔也 要 看一下， 甚至多多詢問 鄰居及管理員是否有特殊情事。 不過，因 有時檢查及詢問也無法全然得知是否有瑕疵 ， 所以 若遇到 開價明顯偏低或仲介避重就輕時 需更加謹慎， 避免買到凶宅 或 海砂屋 等 。