住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
阿達家的房子是早期蓋在農地上的磚造屋，因為過於老舊，打算原地重建，原本想申請興建農舍，但聽說不容易而且要花一、兩年時間，媽媽年紀大了不想再等，打算直接先蓋了再說，請問這樣被拆除的風險高嗎 ? 有其他建議嗎？ 根據各縣政府地政處表示，若民眾的農地上有 74 年 11 月 16 日以前（田地目除外）就存在的老舊建築物，並且取得合法證明文件，就可向政府申請變更成為建地，民眾可向縣政府地政處或地政事務所洽詢。 農地要變更建地的規定如下： 一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到 400 坪以下。 二、農地的地形凹入周圍建地內，凹入缺口未超過 20 公尺，則可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到 400 坪以下。 三、雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。 四、農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。 以阿達家來說，農地上有老舊建物，應可變更為建地使用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，最多可增加到 40% 。但農舍的興建仍需要符合政府訂定的相關法規、條件，才能申請建造。 阿達家可以母親老農的名義申請建照、合法興建農舍，在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000 年 1 月 28 日前）所取得的農地，並不會受到面積大小與時間的限制，農民都可以自由興建農舍，農舍興建的建蔽率皆為 10% ，樓高 10.5 公尺，容積率最大約 150 坪，基地面積最大約 100 坪。 阿達媽媽如果打算直接先蓋，恐先面臨被檢舉違章建築，而關於未經許可擅自建造之建築物補辦建築執照時，依建築物第 86 條第 1 款規定處以建築物造價千分之 50 以下罰鍰，已有處罰之法據。違法興建農舍，依都市計畫法和區域計畫法可能面臨： 一、限期改正，可依法處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其拆除其地上物恢復原狀。 二、經限期不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有