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目前顯示的是 十一月, 2021的文章

最常見不動產交易糾紛TOP3 買到漏水屋居冠

  專家建議,簽立契約前,要詳閱相關文件及不動產說明書,避免日後衍生爭議。 (圖為示意照) 內政部不動產資訊平台統計109年至110年上半年為止,各類不動產交易糾紛發生次數,總計2889件,等於每月平均發生約160件;進一步觀察,又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。安新建經提醒,疫情趨緩後,房市買氣一路暢旺,但愈是房市熱絡之際,消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節,避免衍伸出大糾紛。 盤點109年以來前三大糾紛項目,房屋漏水問題就佔了338件(11.6%),終止委售或買賣契約有271件(9.3%),隱瞞重要資訊也有226件(7.8%)。究其原因,大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊,加上買方專業知識、購屋經驗有限,又在時間緊迫下購屋,就容易發生交易糾紛。 為了避免消費者原本滿心期待而決定買房,最後卻演變成費時費力處理爭議,安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因,提供幾項注意要點,有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。 首先,針對如何「識破漏水屋」,謝宗興指出,入門的辨識方式,就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕,浴室、廚房管線經過之處,也要留意有沒有潮濕痕跡,也可以用手觸摸牆壁,觀察是否有濕氣感。 要注意的是,部分物件已經過重新粉刷,較難肉眼判斷是否會滲漏水,謝宗興提供三招破解方法。第一,檢查陽台外牆有無漏水痕跡,假設有明顯水痕,代表屋內牆面漏水的可能性較大;第二,觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌,作為屋內情況的判斷;第三,選在大雨過後看屋,因為即使重新粉刷,多半不會加做防水工程,豪大雨或颱風後,如有滲漏水,馬上也會現出原形。 其次,如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議,謝宗興指出,簽立契約前,應與家人達成共識、深思熟慮,事後才不會因「人」的問題解約,否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣,就得付出違約的相對補償給對方。 至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞,謝宗興表示,消費者應詳閱不動產說明書內容,包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽,另外,仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知,例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外,不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽,了解該物件有無發生過特殊狀況,作為參考依據。 由於不動產交易糾紛時有所聞,安新建

安新建經 房市日常QA: 『農地重建住宅違建會被拆嗎?』

  阿達家的房子是早期蓋在農地上的磚造屋,因為過於老舊,打算原地重建,原本想申請興建農舍,但聽說不容易而且要花一、兩年時間,媽媽年紀大了不想再等,打算直接先蓋了再說,請問這樣被拆除的風險高嗎 ? 有其他建議嗎?   根據各縣政府地政處表示,若民眾的農地上有 74 年 11 月 16 日以前(田地目除外)就存在的老舊建築物,並且取得合法證明文件,就可向政府申請變更成為建地,民眾可向縣政府地政處或地政事務所洽詢。   農地要變更建地的規定如下: 一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地,可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到 400 坪以下。 二、農地的地形凹入周圍建地內,凹入缺口未超過 20 公尺,則可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到 400 坪以下。 三、雖然不符合以上條件,但是農地上有老舊建物者,仍有可變更為建地的適用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,若有相關證明文件,最多可增加百分之四十。 四、農地變更作為其它特殊用地的方案,須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。 以阿達家來說,農地上有老舊建物,應可變更為建地使用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,最多可增加到 40% 。但農舍的興建仍需要符合政府訂定的相關法規、條件,才能申請建造。   阿達家可以母親老農的名義申請建照、合法興建農舍,在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000 年 1 月 28 日前)所取得的農地,並不會受到面積大小與時間的限制,農民都可以自由興建農舍,農舍興建的建蔽率皆為 10% ,樓高 10.5 公尺,容積率最大約 150 坪,基地面積最大約 100 坪。 阿達媽媽如果打算直接先蓋,恐先面臨被檢舉違章建築,而關於未經許可擅自建造之建築物補辦建築執照時,依建築物第 86 條第 1 款規定處以建築物造價千分之 50 以下罰鍰,已有處罰之法據。違法興建農舍,依都市計畫法和區域計畫法可能面臨: 一、限期改正,可依法處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得限期令其拆除其地上物恢復原狀。 二、經限期不遵從者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或地上物所有

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「常見居家「環境噪音」「設備噪音」懶人包」

  噪音與日常生活息息相關,但噪音的感受度相當主觀因人而異,所以行政院《噪音管制法》將噪音定義為「超過管制標準之聲音」,依照不同地區、場所、時段及音源種類,建立較為客觀的標準,作為噪音管制依據。對準備買房的朋友來說,選擇噪音污染較小的區域是相當重要。今天,關於居家噪音的種類,我們依照房屋的「裡」「外」分成『環境噪音』及『設備噪音』等兩大來源。   環境噪音 以周圍環境的噪音,我們可以細分成「交通設施」、「公共設施」、「鄰避設施」、「商業機能」等四大噪音來源。 1. 交通設施 像常見的高架型交通設施,如火車、高鐵、捷運及高速公路沿線等區域,除了車水馬龍的噪音外,火車、高鐵及捷運站帶來的人潮、廣播聲、車廂進站的轟隆聲等,全都是噪音來源。 交通噪音的嚴重程度主要取決於車流量及道路限速的高低。例如,車速快且車流量大的地段,則因為交通產生的噪聲就會越大。 這邊建議大家,如果無法避開高架橋、捷運高鐵等交通設施,那麼就要選擇與高架保持合理距離的物件,例如交通要道往後第二、三排住家,走路到大馬路上的距離近,也不必忍受噪音、隱私受干擾等問題。並且可以注意周圍是否有種植綠色植物,高架路段的綠化帶是減少交通噪聲的有效措施之一,同時綠化帶還可以進一步達到吸收二氧化碳及吸附微塵的作用,能防止空氣汙染並美化環境等。 2. 公共設施 公共設施涵蓋學校、醫院、機場(屬於交通部公共設施之)及警消機能,其中學校有上下課的鐘聲、飛機起降聲、醫院救護車、警車及消防車鳴笛,都可以歸類在由公共設施造成的環境噪音內。 3. 鄰避設施 諸如像畜牧場、軍事基地、宮廟、殯儀館、公墓等都屬於鄰避設施的一部分。 宗教為主的設施有些會隱身在市區內,逢年過節放鞭炮或者一些私人宮廟在特定節日會在晚上舉辦活動,影響周邊住家安寧。軍事基地周圍的住宅則會因為相關的演習演練產生的噪音而引響居住品質。 4. 商業機能 像工業區的住宅會需要注意鄰近工廠的機具噪音,而有些房子因為是住商混合的關係,位在商業活動的地方,周圍可能會有公園、超市、健身房、傳統市場、餐廳、百貨公司等,雖然生活機能不錯,但可能會因為商業活動的關係,間接為環境帶來髒亂、噪音及油煙問題,所以要買這類型地區的房子會需要多評估其中利弊。   設備噪音 從屋內產生的噪音,我們又可以細分為「人為」「家電」「音樂」

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA特輯|房屋瑕疵是什麼?」

  紀小姐最近買了一間中古屋,住一陣子發現 牆面跟 天花板居然開始 滲 漏水,裝潢拆開來看發現竟然有壁癌,這才知道她買到一間有瑕疵的房屋。 一般來說,我們常見的房屋瑕疵有小至地磚破裂、屋頂或牆面漏水可以修繕的狀況,也有大至輻射屋、海砂屋等影響居住安全無法處理的問題。 今天阿明下凡來解答,為各位整理一帖『房屋瑕疵懶人包』,我們將其分為「花錢可以解決的」及「花錢難以解決的」,最後附上民法相關規定,請各位安心服用。   花錢 「 可以 」 解決的 A‧滲水及漏水 漏水及滲水等狀況,雖然不一定會有立即影響房屋結構的安全性,但絕對會影響住戶的居住品質,而且對購屋者的日常生活會有一定程度的不方便跟不舒適感。   B‧施工、建材瑕疵 這種施工工法及建材方面的瑕疵,比較多出現在預售屋的物件,像是建商沒有依照約定的工法施工及使用的建材與一開始約定的有落差等,這類型的情況根據法律行為性質判斷因為沒有達到約定的品質,就算構成瑕疵。 ! 這邊提醒各位 ! ,相關的施工工法跟建材上的使用細節,建議各位都需要與建商用白紙黑字確認好。施工的品質好壞多半要到完工後才能見真章,合約載明清楚才可以避免交屋驗收時,因為雙方理解程度落差而形成爭議。   C‧坪數不足及產權、使用權爭議 →坪數不足 在《預售屋買賣契約書範本》第5條內容提到如果實際交屋的物件和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時,就會產生房屋總金額「多退少補」的問題,稱為「坪數誤差找補」。房屋坪數若有不足,建商必須退給購屋者全部應退金額,相反的,如果交屋時,房屋坪數如果有超出合約內容,購屋者視需要補貼給建商坪數面積的2%的金額為上限。 !要注意 ! ,坪數面積簡如短少超過3%,購屋者是可以和建商解除買賣契約的喔!   →產權、使用權爭議 頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等,都有可能購入後,面臨遭拆除的狀況。尤其部分買賣廣告有宣傳『4+5樓,近50坪』等內容,其實就是在指「頂樓加蓋」,購入後可能會面臨拆除狀況喔!   花錢 「 難以 」 解決的 A‧ 凶宅 關於凶宅多數情況會依照內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項的內容來定義是否屬於凶宅,就是指建物(專有部分)是否有發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡,但這不包括

安新法務小學堂: 「大樓自動灑水設備被截斷並包覆於裝潢內,買方是否可要求賣方瑕疵擔保責任?」

  大樓愈蓋愈高,純一般公寓或大樓,各層之樓地板面積在 100 平方公尺( 30.25 坪)以上者, 11 樓以上應設置自動撒水設備,但有些人因天花板美觀之因素,裝潢時會將自動撒水頭截斷並包覆於裝潢內,買方可否向賣方主張瑕疵擔保責任?   有些人因美觀之因素,裝潢時會將自動撒水頭截斷並包覆於裝潢內,造成不符消防相關法規。因自動撒水設備目的於發生火災時,室內達到一定溫度時,自動撒水頭即會自動爆裂,而噴出水源,以利撲滅或 ­ 控制火勢。 71 年 6 月 15 日以後之房屋因截斷撒水頭或包覆於裝潢內,實屬消防安全已堪虞,所以房屋應屬缺乏通常之效用;而 71 年 6 月 14 日以前 11 樓以上之建築物,因法規較不嚴謹,可能建商完工時即無裝置自動撒水設備,惟不溯及既往,當時無裝置自動撒水設備亦未違反相關消防法規;惟倘當時建商完工時,已高於法律之規範而有自動撒水之設備   故若購買 71 年 6 月 15 日以後之房屋因截斷撒水頭或包覆於裝潢內,此亦恐屬缺乏通常之效用; 賣方對買方亦恐應負擔瑕疵擔保責任,買方應可對賣方請求減少價金 。且為了安全考量,不宜將自動撒水頭截斷並包覆於裝潢內,以避免危害財產及生命安危。