房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
阿達家的房子是早期蓋在農地上的磚造屋,因為過於老舊,打算原地重建,原本想申請興建農舍,但聽說不容易而且要花一、兩年時間,媽媽年紀大了不想再等,打算直接先蓋了再說,請問這樣被拆除的風險高嗎 ? 有其他建議嗎? 根據各縣政府地政處表示,若民眾的農地上有 74 年 11 月 16 日以前(田地目除外)就存在的老舊建築物,並且取得合法證明文件,就可向政府申請變更成為建地,民眾可向縣政府地政處或地政事務所洽詢。 農地要變更建地的規定如下: 一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地,可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到 400 坪以下。 二、農地的地形凹入周圍建地內,凹入缺口未超過 20 公尺,則可變更的面積約 363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到 400 坪以下。 三、雖然不符合以上條件,但是農地上有老舊建物者,仍有可變更為建地的適用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,若有相關證明文件,最多可增加百分之四十。 四、農地變更作為其它特殊用地的方案,須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。 以阿達家來說,農地上有老舊建物,應可變更為建地使用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,最多可增加到 40% 。但農舍的興建仍需要符合政府訂定的相關法規、條件,才能申請建造。 阿達家可以母親老農的名義申請建照、合法興建農舍,在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000 年 1 月 28 日前)所取得的農地,並不會受到面積大小與時間的限制,農民都可以自由興建農舍,農舍興建的建蔽率皆為 10% ,樓高 10.5 公尺,容積率最大約 150 坪,基地面積最大約 100 坪。 阿達媽媽如果打算直接先蓋,恐先面臨被檢舉違章建築,而關於未經許可擅自建造之建築物補辦建築執照時,依建築物第 86 條第 1 款規定處以建築物造價千分之 50 以下罰鍰,已有處罰之法據。違法興建農舍,依都市計畫法和區域計畫法可能面臨: 一、限期改正,可依法處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得限期令其拆除其地上物恢復原狀。 二、經限期不遵從者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢...