住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
北成房屋林志聰（中）。 圖／林志聰提供 去年 12 月 19 日「囤房稅 2.0 」正式三讀通過，全名為房屋稅差別稅率 2.0 ，預計在今年 7 月實施， 114 年 5 月開始課徵，這波囤房稅 2.0 為何讓房地產業如此關注呢？！究竟囤房是什麼？！多屋族、建商在新制之後將付出更多稅金，這是怎麼回事？！ 來來來 ~ 阿明邀請來 [ 北成房屋 ] 林志聰店東帶大家了解囤房稅 2.0 修法內容！ 內容將分為以下四個部份來說明： 1. 囤房稅是課徵什麼稅？ 2. 修法前後法案比一比？ 3. 囤房稅率的計算方式？ 4. 現行各縣市地方政府囤房稅稅率？ 1. 囤房稅是課徵什麼稅？ 根據《房屋稅條例第5條》規定，住家用房屋分為自住、公益出租人使用及非自住住家用，其中非自住住家用房屋法定稅率為1.5%-3.6%，地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率。 北成房屋店東林志聰簡單說明：「除了自住房屋外，名下又持有1間以上非自用的房屋，就須在徵收房屋稅時增收差別稅率（各縣市稅率不同），目的是讓多屋族的閒置 房產 能負擔合理稅負，減少囤積房地的行為掌握在少數者手中，就地起價，就如同物資缺乏時囤雞蛋、囤口罩的道理一樣，一但有「囤」的行為，自由市場的供需機制就易被操弄，因此從去年７月開始推行的平均地權條例、 央行 限貸令，與將於７月上路的囤房稅齊稱打房三箭，就是希望能修正房市回歸，使之健康長久的發展，促進居住正義落實。」 2. 修法前後法案比一比？ A：修法前後版本主要差別在歸戶方式及課徵稅率，差別請參考以下圖檔 一、非自住住家用房屋 二、特定住家用房屋適用稅率 ★「自住」、「非自住」的稅率差別： 針對「自住」或是「非自住」的使用差異分別課高低不同的稅率。 ★「非自住」數量上的累進稅率： 針對「擁有的房子數量」與「使用方式」作為稅收計算的基準。 雖然囤房稅對於多屋族來說看似增加一筆負擔，但在第一線的林店東認為，一般民眾不用過於擔憂，因囤房稅影響的是有設籍在內但持有4戶以上房屋的家庭戶，預估全台約49萬戶，約僅佔有屋族群7.9%，所以對大多民眾是沒有影響的。 而就算是屬於以上族群，若原本無售屋打算並不一定要被迫拋售才能解套，因政府為讓房價緩著陸與推動社會住宅政策，政府非常鼓勵民眾若有閒置房產可以拿出來做為公益出租，可享有類自用住宅稅率1.2%；這樣一來既不用急於出售