房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
安新建經鄭乃誠主任。 圖／鄭乃誠提供
現在台灣的房東/租屋族可能會經常聽到「包租代管」這一名詞，但大家知道什麼是包租代管嗎？這是指二房東嗎？他們會負責什麼事情呢？房東或房客需要多負擔責任嗎？找包租代管會有什麼優惠嗎？還有，政府推出的社宅包租代管又有什麼不一樣？
本單元阿明整理成七個單元，特別邀請安新建經新北區鄭乃誠主任來為大家好好介紹包租代管這個單元：
一.何謂包租代管？
二.包租代管的費用？
三.社會住宅包租代管是什麼？
四.社宅包租代管對屋主的優缺點？
五.社宅包租代管的優缺點？
六.同場加映：社宅包租代管4.0上路
一.何謂包租代管？
屋主釋出餘屋出租給有需求的租客，但出租管理事宜繁複，故屋主將出租或管理的事委託給業者的行為就是包租代管。近年政府推行社會住宅，協助一定所得以下與弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，並使空屋被活化利用，故推行社宅包租代管計畫，提供房東輕鬆收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助及補助租屋服務業者承租民間的房子。根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，包租代管分為「包租」和「代管」兩種方案，簡單來說：
包租
由包租業者擔任「二房東」的概念，房東委託房屋給包租業者，簽約之後業者將房屋轉租給房客，並負擔後續管理責任。對房客來說，租金是繳給包租業者，房東有任何問題都找業者處理。
代管
房東與業者簽約，由業者代替房東管理房屋，只需要管理不負責出租，也就是說，房東出租給房客後，成為「房東代理人」，房子有任何狀況就找代管業者來處理，像是簽訂租約、催租、對帳、計算水電雜支、修繕跑腿、房客管理、退租點交…等，讓房東輕鬆收租。
二.包租代管的費用？
一般包租：通常以市場價格的 5~8 折承租房東住宅，並簽下長期租約，再依市場需求調整、整理、整修房屋後(費用依約定攤提)，依市價或自行訂價轉租給房客，租金差額則是包租業者的傭金費用。
社宅包租：業者以市場租金8折與房東簽訂包租合約3年，再以市價8折、7折、5折轉租給房客 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：市價每月租金18,000元，打完八折後是14,400元，屋主每月可穩定收益14,400元。
一般代管：依各地區收費不同，代管服務費約莫為每月實際收到租金的 10~15%
社宅代管：業者以市場租金9折與房東簽訂代管合約1年(租期1年1次，可續約，最長3年)，以市價9折、7折、5折向房客收租 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：每月租金18,000元，打完九折後是16,200元，屋主每月可獲得16,200元收益。
三.社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管是政府利用獎勵跟補助，藉此吸引房東提供物件給予合乎政府規定的包租代管業者，除了活化利用現有民間住宅，補足社宅供給不足的問題，這項政策可以照顧租屋族，又減輕地方政府興建社宅的負擔。
社會住宅包租代管對房東而言，出租房屋當作社宅可以減稅，也能有穩定收益；對於租屋族來說，可以用大約市價8折的價格租到物件，還享公證費補助協助保障租約，可說是創造了雙贏。
四. 社會住宅包租代管有什麼優惠？(限合法建物)
內政部提出的「包租代管333」，包含許多優惠。333：是指三種稅賦(綜所稅-租金所得、房屋稅、地價稅)的減免；三種費用(公證費、修繕費、居家安全保險費)的補助；三年免費服務(業者專業管理、房東輕鬆收租、房客免服務費)。
1.綜所稅減免：每月租金收入免稅額度最高15,000元，必要費用減除率60%，無須另外檢附證明(自100年6月11日起)。
2.房屋稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率0.6%)
3.地價稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率2~11‰)
4.修繕費補助：10,000元/年/屋
5.居家安全保險費補助：3,500元/年/屋
6. 公證費補助：雙北最高à4,500元/次、其他地區最高 à3,000元/次
五.社宅包租代管對屋主的優缺點？
優點：
1.租賃契約具有公證效力，提高租約保障。
2.每月租金收益不間斷，跟包租業者簽約後，不論房屋有無租出去，房東都還是可以收到租金，將住宅閒置的風險轉嫁給業者。
3.免親自管理房屋和房客，任何修繕維護、房屋糾紛由包租代管業者面對房客。
缺點：
1.租金價格較自行出租市價低，約為8~9折。
2.不能挑選房客：若交由包租代管業者，則由業者挑選房客，假設是代管業者，房東則可以自己挑租客，但也得符合承租社宅資格。
3.不適合提供短租，房東跟包租代管業者的租約至少都要一年。
六. 同場加映：社宅包租代管4.0上路
社宅包租代管4.0在今年六月上路，其中包括三大亮點。
亮點1.原目標6萬戶社宅包租代管，現擴大至8萬戶。
亮點2.長者換居由原本同縣市放寬至跨縣市，且開放私宅可換公宅。
亮點3.取消原本的租屋補助，回歸300億元中央擴大租金補貼專案。
感謝 [安新建經] 鄭乃誠主任的知識分享
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