住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
安新建經鄭乃誠主任。 圖／鄭乃誠提供
現在台灣的房東/租屋族可能會經常聽到「包租代管」這一名詞，但大家知道什麼是包租代管嗎？這是指二房東嗎？他們會負責什麼事情呢？房東或房客需要多負擔責任嗎？找包租代管會有什麼優惠嗎？還有，政府推出的社宅包租代管又有什麼不一樣？
本單元阿明整理成七個單元，特別邀請安新建經新北區鄭乃誠主任來為大家好好介紹包租代管這個單元：
一.何謂包租代管？
二.包租代管的費用？
三.社會住宅包租代管是什麼？
四.社宅包租代管對屋主的優缺點？
五.社宅包租代管的優缺點？
六.同場加映：社宅包租代管4.0上路
一.何謂包租代管？
屋主釋出餘屋出租給有需求的租客，但出租管理事宜繁複，故屋主將出租或管理的事委託給業者的行為就是包租代管。近年政府推行社會住宅，協助一定所得以下與弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，並使空屋被活化利用，故推行社宅包租代管計畫，提供房東輕鬆收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助及補助租屋服務業者承租民間的房子。根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，包租代管分為「包租」和「代管」兩種方案，簡單來說：
包租
由包租業者擔任「二房東」的概念，房東委託房屋給包租業者，簽約之後業者將房屋轉租給房客，並負擔後續管理責任。對房客來說，租金是繳給包租業者，房東有任何問題都找業者處理。
代管
房東與業者簽約，由業者代替房東管理房屋，只需要管理不負責出租，也就是說，房東出租給房客後，成為「房東代理人」，房子有任何狀況就找代管業者來處理，像是簽訂租約、催租、對帳、計算水電雜支、修繕跑腿、房客管理、退租點交…等，讓房東輕鬆收租。
二.包租代管的費用？
一般包租：通常以市場價格的 5~8 折承租房東住宅，並簽下長期租約，再依市場需求調整、整理、整修房屋後(費用依約定攤提)，依市價或自行訂價轉租給房客，租金差額則是包租業者的傭金費用。
社宅包租：業者以市場租金8折與房東簽訂包租合約3年，再以市價8折、7折、5折轉租給房客 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：市價每月租金18,000元，打完八折後是14,400元，屋主每月可穩定收益14,400元。
一般代管：依各地區收費不同，代管服務費約莫為每月實際收到租金的 10~15%
社宅代管：業者以市場租金9折與房東簽訂代管合約1年(租期1年1次，可續約，最長3年)，以市價9折、7折、5折向房客收租 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：每月租金18,000元，打完九折後是16,200元，屋主每月可獲得16,200元收益。
三.社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管是政府利用獎勵跟補助，藉此吸引房東提供物件給予合乎政府規定的包租代管業者，除了活化利用現有民間住宅，補足社宅供給不足的問題，這項政策可以照顧租屋族，又減輕地方政府興建社宅的負擔。
社會住宅包租代管對房東而言，出租房屋當作社宅可以減稅，也能有穩定收益；對於租屋族來說，可以用大約市價8折的價格租到物件，還享公證費補助協助保障租約，可說是創造了雙贏。
四. 社會住宅包租代管有什麼優惠？(限合法建物)
內政部提出的「包租代管333」，包含許多優惠。333：是指三種稅賦(綜所稅-租金所得、房屋稅、地價稅)的減免；三種費用(公證費、修繕費、居家安全保險費)的補助；三年免費服務(業者專業管理、房東輕鬆收租、房客免服務費)。
1.綜所稅減免：每月租金收入免稅額度最高15,000元，必要費用減除率60%，無須另外檢附證明(自100年6月11日起)。
2.房屋稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率0.6%)
3.地價稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率2~11‰)
4.修繕費補助：10,000元/年/屋
5.居家安全保險費補助：3,500元/年/屋
6. 公證費補助：雙北最高à4,500元/次、其他地區最高 à3,000元/次
五.社宅包租代管對屋主的優缺點？
優點：
1.租賃契約具有公證效力，提高租約保障。
2.每月租金收益不間斷，跟包租業者簽約後，不論房屋有無租出去，房東都還是可以收到租金，將住宅閒置的風險轉嫁給業者。
3.免親自管理房屋和房客，任何修繕維護、房屋糾紛由包租代管業者面對房客。
缺點：
1.租金價格較自行出租市價低，約為8~9折。
2.不能挑選房客：若交由包租代管業者，則由業者挑選房客，假設是代管業者，房東則可以自己挑租客，但也得符合承租社宅資格。
3.不適合提供短租，房東跟包租代管業者的租約至少都要一年。
六. 同場加映：社宅包租代管4.0上路
社宅包租代管4.0在今年六月上路，其中包括三大亮點。
亮點1.原目標6萬戶社宅包租代管，現擴大至8萬戶。
亮點2.長者換居由原本同縣市放寬至跨縣市，且開放私宅可換公宅。
亮點3.取消原本的租屋補助，回歸300億元中央擴大租金補貼專案。
感謝 [安新建經] 鄭乃誠主任的知識分享
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