新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
安新建經鄭乃誠主任。 圖／鄭乃誠提供
現在台灣的房東/租屋族可能會經常聽到「包租代管」這一名詞，但大家知道什麼是包租代管嗎？這是指二房東嗎？他們會負責什麼事情呢？房東或房客需要多負擔責任嗎？找包租代管會有什麼優惠嗎？還有，政府推出的社宅包租代管又有什麼不一樣？
本單元阿明整理成七個單元，特別邀請安新建經新北區鄭乃誠主任來為大家好好介紹包租代管這個單元：
一.何謂包租代管？
二.包租代管的費用？
三.社會住宅包租代管是什麼？
四.社宅包租代管對屋主的優缺點？
五.社宅包租代管的優缺點？
六.同場加映：社宅包租代管4.0上路
一.何謂包租代管？
屋主釋出餘屋出租給有需求的租客，但出租管理事宜繁複，故屋主將出租或管理的事委託給業者的行為就是包租代管。近年政府推行社會住宅，協助一定所得以下與弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，並使空屋被活化利用，故推行社宅包租代管計畫，提供房東輕鬆收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費等補助及補助租屋服務業者承租民間的房子。根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，包租代管分為「包租」和「代管」兩種方案，簡單來說：
包租
由包租業者擔任「二房東」的概念，房東委託房屋給包租業者，簽約之後業者將房屋轉租給房客，並負擔後續管理責任。對房客來說，租金是繳給包租業者，房東有任何問題都找業者處理。
代管
房東與業者簽約，由業者代替房東管理房屋，只需要管理不負責出租，也就是說，房東出租給房客後，成為「房東代理人」，房子有任何狀況就找代管業者來處理，像是簽訂租約、催租、對帳、計算水電雜支、修繕跑腿、房客管理、退租點交…等，讓房東輕鬆收租。
二.包租代管的費用？
一般包租：通常以市場價格的 5~8 折承租房東住宅，並簽下長期租約，再依市場需求調整、整理、整修房屋後(費用依約定攤提)，依市價或自行訂價轉租給房客，租金差額則是包租業者的傭金費用。
社宅包租：業者以市場租金8折與房東簽訂包租合約3年，再以市價8折、7折、5折轉租給房客 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：市價每月租金18,000元，打完八折後是14,400元，屋主每月可穩定收益14,400元。
一般代管：依各地區收費不同，代管服務費約莫為每月實際收到租金的 10~15%
社宅代管：業者以市場租金9折與房東簽訂代管合約1年(租期1年1次，可續約，最長3年)，以市價9折、7折、5折向房客收租 ，租金差額由政府支付給業者，業者支付給屋主。例如：每月租金18,000元，打完九折後是16,200元，屋主每月可獲得16,200元收益。
三.社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管是政府利用獎勵跟補助，藉此吸引房東提供物件給予合乎政府規定的包租代管業者，除了活化利用現有民間住宅，補足社宅供給不足的問題，這項政策可以照顧租屋族，又減輕地方政府興建社宅的負擔。
社會住宅包租代管對房東而言，出租房屋當作社宅可以減稅，也能有穩定收益；對於租屋族來說，可以用大約市價8折的價格租到物件，還享公證費補助協助保障租約，可說是創造了雙贏。
四. 社會住宅包租代管有什麼優惠？(限合法建物)
內政部提出的「包租代管333」，包含許多優惠。333：是指三種稅賦(綜所稅-租金所得、房屋稅、地價稅)的減免；三種費用(公證費、修繕費、居家安全保險費)的補助；三年免費服務(業者專業管理、房東輕鬆收租、房客免服務費)。
1.綜所稅減免：每月租金收入免稅額度最高15,000元，必要費用減除率60%，無須另外檢附證明(自100年6月11日起)。
2.房屋稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率0.6%)
3.地價稅減免：地方政府得減徵(台北市採相當稅率2~11‰)
4.修繕費補助：10,000元/年/屋
5.居家安全保險費補助：3,500元/年/屋
6. 公證費補助：雙北最高à4,500元/次、其他地區最高 à3,000元/次
五.社宅包租代管對屋主的優缺點？
優點：
1.租賃契約具有公證效力，提高租約保障。
2.每月租金收益不間斷，跟包租業者簽約後，不論房屋有無租出去，房東都還是可以收到租金，將住宅閒置的風險轉嫁給業者。
3.免親自管理房屋和房客，任何修繕維護、房屋糾紛由包租代管業者面對房客。
缺點：
1.租金價格較自行出租市價低，約為8~9折。
2.不能挑選房客：若交由包租代管業者，則由業者挑選房客，假設是代管業者，房東則可以自己挑租客，但也得符合承租社宅資格。
3.不適合提供短租，房東跟包租代管業者的租約至少都要一年。
六. 同場加映：社宅包租代管4.0上路
社宅包租代管4.0在今年六月上路，其中包括三大亮點。
亮點1.原目標6萬戶社宅包租代管，現擴大至8萬戶。
亮點2.長者換居由原本同縣市放寬至跨縣市，且開放私宅可換公宅。
亮點3.取消原本的租屋補助，回歸300億元中央擴大租金補貼專案。
感謝 [安新建經] 鄭乃誠主任的知識分享
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