房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
楊家怡建議，近期銀行資金水位不確定，故核貸撥款時間也不確定，交屋時間受影響的情況，個人在資金調度切勿抓太緊，以免造成金錢壓力。 圖/楊家怡提供 全球股市大震盪，在氣氛詭譎、資金緊縮的情況下，房市景氣雖尚未受到明顯波及，但仍需審慎以對。專家提醒，若想在此時進場買賣房屋，更需注意交易安全，做好資金風險的控管，尤其別忘了做「履約保證」，委託中立的第三方機構保管買賣價金，確保交易過程資金安全，避免「地面師」劇情真實發生！ 房市交易金額動輒上千萬，在交易過程中，可能會碰到的資金層面相關風險也不少。安新建經經理楊家怡指出，如果買方已經存到自備款，卻因貸款不順利而違約，自備款是有可能會被賣方沒收，甚至也可能碰到產權有爭議、一屋二賣等情況；而賣方也會怕房屋過戶完成，卻收不到尾款，又或是碰上詐騙集團，假買賣詐騙產權…等。 楊家怡表示，所謂的履約保證制度，由第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，買賣價金履約保證不僅可確保交易安全，且統一由公正的第三機構負責撥付期間產生的稅捐等相關費用，確保買方不會延伸額外的費用，也確保賣方可拿到應得的價款。 楊家怡補充說明，賣方如原有貸款需要還清、房屋還須搬家清空、其他各式稅務…等都處理完，才能進到過戶的階段，因此房地產買賣需要較長的時間，經過買賣雙方簽約後，一般還得經過45天到60天，才能完成產權移轉登記。 不僅交易流程耗時，買賣過程中買方也不是一次把錢付清，通常是簽完約後先付三成自備款，後續款項待銀行核貸撥款後再支付。楊家怡表示，過程中為確保賣方不會把先收下的錢花掉，最後若交易無法順利完成，賣方已經沒錢返還給買方，導致交易情況變得棘手，如有第三方機構履約保證，錢就會先放在履保專戶，等到產權過戶確定交屋後，才會支付款項給賣方。即便賣方急需用錢，想提前動撥資金，不僅要雙方同意，且若個案有限制登記或相關稅制延伸出的資金問題，也無法提前動撥資金。 履約保證不是萬能，楊家怡提醒，因近期銀行放貸難度提高，買方若看到喜歡的房子要下訂時，必須要確定「能貸到款」，否則若是違約賣方是可以主張沒收自備款，建議在簽買賣合約時，可另外約定載明清楚，若因貸款因素導致合約無法順利進行，買方無違約責任並可拿回相關自備款，解除合約。況且近期因銀行資金水位不確定導致撥款時間變慢，從核貸到撥款可能需要1-2個月，楊家怡建議，確保個人資金水位，...