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房市日常QA『屋齡多久的老房不適合居住 』—安新建經幫你找答案

  買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想 因為預算問題,很多人都捨棄新屋改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,價格也比較實惠。 美美看中一棟大樓 但屋齡已經 26 年,讓他非常猶豫不知道要不要買下去 !! 屋齡 26 年算老屋嗎?   屋齡大概幾年就不適合居住了? 貸款成數會因為屋齡比較低嗎?     如果房貸繳完會不會就沒價值了?   正確解答 分隔線 ============================================================ 1. 關於老房屋齡耐用年限問題,以目前查看台北市地政局建築物耐用年數及每年折舊率表公示資訊所知,鋼骨/鋼骨鋼筋混泥土/鋼筋混泥土是60年,加強磚造跟鋼鐵造是52年,磚造跟石造適46年,只是需要留意房屋的耐震係數,老房是連棟還是獨棟,如果是連棟,我們要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題,如果結構被破壞,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。   2. 而老房貸款的部分,若老房屋齡高於 30 年,在房屋貸款時要特別注意二個銀行估價重點 ※「 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75 」,如果貸款人年齡較大,可能會被要求財力證明 ※「 貸款年限 + 屋齡小於 50 」,如果屋齡太老,貸款年限就有可能被要求縮短。 另外要注意,老房幾乎都有管線需要更換維修問題,所以呢,買老房除了自備款,還要記得 + 一條裝修費用。   關鍵字解析#建築物耐震係數 , 所謂建築物的「耐震係數」,就是指在這個地震區域中,「地震時地表加速度與重力加速度的比值」。建築物耐震設計規範要求基準是,這個區域在「 475 年一次」的週期裡發生的大地震強度,房子必須要能抵擋得了地表上產生的水平加速度力道的要求標準。      關鍵字解析#鄰損問題 關於老屋鄰損部分   而這個部分阿明提醒大家二個注意點 1. 確認公部門房屋損害系統,針對您買的老房有沒有相關註記 2. 到隔壁居處看看更安心(因為你的房子看得道,隔壁的房子不知道)   最後總結 : ※老房優點 1. 房價較低,能省下您的購屋預算, 2. 管理費低,可以節省日常支出 3. 公設比低,室內空間大, 4. 老房地點好,土地持分大

「房屋漏水」糾紛最常見 安新建經:簽約請「且慢」

內政部不動產資訊平台統計 108 年度第 1-3 季房地產消費糾紛,總計有 1,269 件,排名前三的項目為「房屋漏水」 (14.7%) ,「终止委售或買賣契約」 (8%) 和「施工瑕疵」 (6.7%) ,安新建經表示,會造成以上糾紛往往是因為「太急」,因此跨入 2020 年,提醒消費者購售屋記得「且慢」。 針對前三名糾紛,安新建經表示,以第一名的漏水問題來說, 建議若是購買成屋或中古屋,買方於看屋時可打開查檢孔(即維修孔)檢查有無漏水,另外要注意外牆及廁所隔間牆,應謹慎檢查,避免漏水爭議的產生。另外簽立買賣契約時,不要約定「現況交屋」,所謂「現況交屋」在法律上的意思是指目視可及之瑕疵,賣方不負擔保責任,所以若後續不幸真的有漏水狀況,賣方就可主張買方看屋時應有看到…等因素,而不需負漏水瑕疵擔保責任或而衍生爭議。 最後則是, 一定要找一次機會在雨天看屋,就可更容易查覺外牆是否有漏水情形。 第二名「终止委售或買賣契約」,常有賣方因思慮不周或一時衝動,就委託仲介公司銷售,事後覺得賣虧了後悔出售而悔賣;買方也有相同情形,簽了約覺得買貴,或是家人反對,而造成悔買;安新建經提醒,買賣房屋不要因不動產經紀業者鼓吹或其他原因,就衝動簽立契約買賣房屋,一定要事先跟家人達成共識,尤其若一屋登記在多筆所有權人名下時,許多解約都是因「人」而爭議,但一旦契約成立,悔買或悔賣就必須付出違約責任。 第三名的「施工瑕疵」則通常發生在購買預售屋時, 因無法像成屋可實際看屋並檢視屋況,等到交屋前驗屋才會發現施工不滿意或有瑕疵,或是消費者與建商對於施工瑕疵認知不同,而衍生爭議。 這個部份,安新建經建議,簽約前要仔細確認平面圖之尺寸及格局,是否符合需求,並且選擇有品牌之建商,避免向一次性建商購屋。 安新建經最後提醒,如買賣成屋時有辦理履約保證,點交前因買賣價金都存在履約保證專戶,當有漏水瑕疵時,於點交前就可向賣方要求修繕、補貼修繕費或約定保留修繕款項於專戶,就可減少遇到糾紛時賣方不願意支付或是協調不定的問題。另外購買預售屋時應由建商與買方共同從「不動產開發信託」或「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」中擇一履約保證機制,較能確保交易安全。 # 安新建經官網 :    https://www.anshinescrow.co

安新建經地政士推薦單元-「正氣凜然,馮世揚只做對的事情」

走進永業地政士事務所,迎面而來的所長馮世揚,文質彬彬,看起來謙沖溫和的他,談起地政專業,卻是格外堅定,不斷強調:「代書這一行,只能做對的事情,只要有一點點疑慮的案子,我就絕對不接!」 本科出身的他,中興法商地政系畢業後就入行了,至今已過了十四個年頭,儘管市場景氣起伏不定,永業仍不斷茁壯,目前已有五位地政士,還不斷擴張規模中,靠的就是馮世揚的專業與堅持。 代書的業務性質,特別容易看到人性的複雜面,馮世揚直言,入行至今,看過很多奇怪的案子了,「比方說,客戶要辦贈與,結果要贈與的人,竟然失智、無行為能力;又例如,客戶用簽約授權的方式來辦,結果,簽授權書的人,躺在加護病房;也常見小孩偷賣父母的房子、太太偷賣老公的房子……」 案件情況複雜,秉公處理是王道 這種案件,馮世揚絕對不碰,特別是有違法疑慮的,他連談都不談,「也曾有人,說給我錢,叫我破壞某一樁成交,我就說『不行,給我多少錢都不做』,這是職業道德的問題!」他強調,代書的工作特殊,只要走偏了,對自己、對客戶都是傷害。 儘管只接合法的案件,有時也難免遇到複雜特殊的情況,比方說,曾有件繼承案,因為客戶家產總值高達十幾億元,兄弟姊妹都強調公平、又或多或少有心結,要求所有財產都造冊處理,後來,馮世揚居中協調,耗費一年多才辦完。 這類案件,馮世揚的處理原則是「就事論事,依法處理」,他解釋,做事通常是依循著情、理、法,「但常見家人之間為了財產,已經沒有情了,至於理,當下也沒有這個思緒,這時當然就用法,照規定來。」依照他的經驗,通常只要不偏袒任何一方,秉公處理,終究有解方。 多做一點服務,把案件都當成自家事 目前永業的業務範疇,除了繼承贈與案件之外,買賣案件也是大宗,馮世揚強調,每個案件都要盡心處理好,「代書每個月可能好幾十個案子,難免有人會隨便,但客戶一生可能只買一間房子,要把客戶的事情當成自己的事情來處理,嚴肅對待,不能馬虎。」 在份內的工作做好後,他還會「多做一點服務」,例如,會幫客戶跑腿,結掉水電瓦斯跟過戶,馮世揚認為,這類事情,他來辦可能只是舉手之勞,但卻能為客戶解決掉麻煩事,對服務品質也有加分,值得堅持。 市場飽和,宜先做房仲代書歷練 對於想要加入代書界的人,馮世揚坦言,市場已經很飽和了,若真想加入,建議先做房仲的代書,抱持著學習的態度,累積經驗與客源,「一定要積極、細心、肯吃苦耐勞,還要有點小聰明,能看懂人家臉色!」