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陳志瑋X賣厝阿明X安新熊波比:買房小白保母級「三書」說明!

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些?   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以

「房屋漏水」糾紛最常見 安新建經:簽約請「且慢」





內政部不動產資訊平台統計108年度第1-3季房地產消費糾紛,總計有1,269件,排名前三的項目為「房屋漏水」(14.7%),「终止委售或買賣契約」(8%)和「施工瑕疵」(6.7%),安新建經表示,會造成以上糾紛往往是因為「太急」,因此跨入2020年,提醒消費者購售屋記得「且慢」。

針對前三名糾紛,安新建經表示,以第一名的漏水問題來說,建議若是購買成屋或中古屋,買方於看屋時可打開查檢孔(即維修孔)檢查有無漏水,另外要注意外牆及廁所隔間牆,應謹慎檢查,避免漏水爭議的產生。另外簽立買賣契約時,不要約定「現況交屋」,所謂「現況交屋」在法律上的意思是指目視可及之瑕疵,賣方不負擔保責任,所以若後續不幸真的有漏水狀況,賣方就可主張買方看屋時應有看到…等因素,而不需負漏水瑕疵擔保責任或而衍生爭議。最後則是,一定要找一次機會在雨天看屋,就可更容易查覺外牆是否有漏水情形。

第二名「终止委售或買賣契約」,常有賣方因思慮不周或一時衝動,就委託仲介公司銷售,事後覺得賣虧了後悔出售而悔賣;買方也有相同情形,簽了約覺得買貴,或是家人反對,而造成悔買;安新建經提醒,買賣房屋不要因不動產經紀業者鼓吹或其他原因,就衝動簽立契約買賣房屋,一定要事先跟家人達成共識,尤其若一屋登記在多筆所有權人名下時,許多解約都是因「人」而爭議,但一旦契約成立,悔買或悔賣就必須付出違約責任。

第三名的「施工瑕疵」則通常發生在購買預售屋時,因無法像成屋可實際看屋並檢視屋況,等到交屋前驗屋才會發現施工不滿意或有瑕疵,或是消費者與建商對於施工瑕疵認知不同,而衍生爭議。這個部份,安新建經建議,簽約前要仔細確認平面圖之尺寸及格局,是否符合需求,並且選擇有品牌之建商,避免向一次性建商購屋。

安新建經最後提醒,如買賣成屋時有辦理履約保證,點交前因買賣價金都存在履約保證專戶,當有漏水瑕疵時,於點交前就可向賣方要求修繕、補貼修繕費或約定保留修繕款項於專戶,就可減少遇到糾紛時賣方不願意支付或是協調不定的問題。另外購買預售屋時應由建商與買方共同從「不動產開發信託」或「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」中擇一履約保證機制,較能確保交易安全。


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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

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