房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
內政部不動產資訊平台統計108年度第1-3季房地產消費糾紛,總計有1,269件,排名前三的項目為「房屋漏水」(14.7%),「终止委售或買賣契約」(8%)和「施工瑕疵」(6.7%),安新建經表示,會造成以上糾紛往往是因為「太急」,因此跨入2020年,提醒消費者購售屋記得「且慢」。
針對前三名糾紛,安新建經表示,以第一名的漏水問題來說,建議若是購買成屋或中古屋,買方於看屋時可打開查檢孔(即維修孔)檢查有無漏水,另外要注意外牆及廁所隔間牆,應謹慎檢查,避免漏水爭議的產生。另外簽立買賣契約時,不要約定「現況交屋」,所謂「現況交屋」在法律上的意思是指目視可及之瑕疵,賣方不負擔保責任,所以若後續不幸真的有漏水狀況,賣方就可主張買方看屋時應有看到…等因素,而不需負漏水瑕疵擔保責任或而衍生爭議。最後則是,一定要找一次機會在雨天看屋,就可更容易查覺外牆是否有漏水情形。
第二名「终止委售或買賣契約」,常有賣方因思慮不周或一時衝動,就委託仲介公司銷售,事後覺得賣虧了後悔出售而悔賣;買方也有相同情形,簽了約覺得買貴,或是家人反對,而造成悔買;安新建經提醒,買賣房屋不要因不動產經紀業者鼓吹或其他原因,就衝動簽立契約買賣房屋,一定要事先跟家人達成共識,尤其若一屋登記在多筆所有權人名下時,許多解約都是因「人」而爭議,但一旦契約成立,悔買或悔賣就必須付出違約責任。
第三名的「施工瑕疵」則通常發生在購買預售屋時,因無法像成屋可實際看屋並檢視屋況,等到交屋前驗屋才會發現施工不滿意或有瑕疵,或是消費者與建商對於施工瑕疵認知不同,而衍生爭議。這個部份,安新建經建議,簽約前要仔細確認平面圖之尺寸及格局,是否符合需求,並且選擇有品牌之建商,避免向一次性建商購屋。
安新建經最後提醒,如買賣成屋時有辦理履約保證,點交前因買賣價金都存在履約保證專戶,當有漏水瑕疵時,於點交前就可向賣方要求修繕、補貼修繕費或約定保留修繕款項於專戶,就可減少遇到糾紛時賣方不願意支付或是協調不定的問題。另外購買預售屋時應由建商與買方共同從「不動產開發信託」或「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」中擇一履約保證機制,較能確保交易安全。
#安新建經官網: https://www.anshinescrow.com/
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