住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
最近小劉跟新婚妻子想買房， 看中一間預售屋， 小劉想買二樓，因為二樓不僅價格比較便宜，老人家也比較能接受，但老婆想買高樓層，從網路上擷取了一大串二樓的缺點，讓小劉信心大為動搖，想請問2樓真的可以買嗎？不然買2樓的人都在想什麼？ 現在大樓越蓋越高，高樓層視野佳、空氣好、噪音少，許多人買房子都希望能住高一點，但樓層越高價格就越貴，也難怪小劉老婆想買高樓層，畢竟房子要居住的時間很長，但是2樓真的有那麼糟嗎？不然會買2樓的人，一定也有他選擇的理由啊！ 先來說說二樓的優點： 房價相對比較便宜，這是多數選擇2樓的最大原因吧！ 停電或電梯維修時，還可以爬樓梯，不必受限於電梯。 大樓住戶多時，尖峰時段等待電梯往往耗時傷神，走樓梯反而比較快，還可以健身。 如果家裡有小孩，在家裡又跑又跳，比較不影響其他樓層。 如果一樓大廳挑高，實際樓層高度大約可到3樓高，還可能有機會擁有大露台。 再來看看多數人認為，2樓的缺點是什麼呢？ 大家認為最大的缺點是水路管線轉折處容易堵塞，甚至造成排水管回堵或爆管。 採光弱、蚊蟲多、噪音大、視野可能沒那麼好。 如果位於在車道上方，或緊鄰高架橋，車流往來頻繁會很吵。 樓層低，隱私性和安全性相對較差。 大地震時結構受力大，擔心柱子斷裂或陷入地下層。 其實現在新建大樓的管線轉彎處並不全都在2樓，有些會安排在1樓，且幾乎都把2樓廁所設計成獨立管線，或把汙水管拉到地下室，大大降低爆管的機率，所以有管線的疑慮要去看管路圖最準確。有的新的大樓建案，會將2樓當作公設樓層，直接不賣；有些建案的2、3樓會有「露 台 」，對喜歡露台的人，面臨選擇上會有加分效果。 要買幾樓真的是依每個人的需求和考量而決定，沒有絕對的對與錯，重要的是，評估家庭成員的需求，做出最適當的選擇，才能開開心心搬新家喔！ 補充說明： 二樓常見的管線問題與處理方式： 在2樓通常可能是這棟建築物管線的集中處跟轉折處，如果二樓以上樓層一次大量排水，很有可能會造成反冒回堵，因此，在一開始就要做好汙水分流處理。 把握以下三個處理方式，真的需要多「管」齊下，大樓馬桶阻塞和陽台、浴廁和廚房冒泡或積水等問題，就可以迎刃而解了。 一、浴廁、廚房的反冒問題， 處理方式： 多管分流設計： 將每一樓層馬桶單獨接管排入污水幹管，或按樓層分區分流（2、3樓獨立污水管直下地下室再接大污水管，4~6樓共用污水管下地下室；7~9樓共用污水管下地