跳到主要內容

發表文章

目前顯示的是 八月, 2021的文章

最常見不動產交易糾紛TOP3 買到漏水屋居冠

  專家建議,簽立契約前,要詳閱相關文件及不動產說明書,避免日後衍生爭議。 (圖為示意照) 內政部不動產資訊平台統計109年至110年上半年為止,各類不動產交易糾紛發生次數,總計2889件,等於每月平均發生約160件;進一步觀察,又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。安新建經提醒,疫情趨緩後,房市買氣一路暢旺,但愈是房市熱絡之際,消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節,避免衍伸出大糾紛。 盤點109年以來前三大糾紛項目,房屋漏水問題就佔了338件(11.6%),終止委售或買賣契約有271件(9.3%),隱瞞重要資訊也有226件(7.8%)。究其原因,大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊,加上買方專業知識、購屋經驗有限,又在時間緊迫下購屋,就容易發生交易糾紛。 為了避免消費者原本滿心期待而決定買房,最後卻演變成費時費力處理爭議,安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因,提供幾項注意要點,有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。 首先,針對如何「識破漏水屋」,謝宗興指出,入門的辨識方式,就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕,浴室、廚房管線經過之處,也要留意有沒有潮濕痕跡,也可以用手觸摸牆壁,觀察是否有濕氣感。 要注意的是,部分物件已經過重新粉刷,較難肉眼判斷是否會滲漏水,謝宗興提供三招破解方法。第一,檢查陽台外牆有無漏水痕跡,假設有明顯水痕,代表屋內牆面漏水的可能性較大;第二,觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌,作為屋內情況的判斷;第三,選在大雨過後看屋,因為即使重新粉刷,多半不會加做防水工程,豪大雨或颱風後,如有滲漏水,馬上也會現出原形。 其次,如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議,謝宗興指出,簽立契約前,應與家人達成共識、深思熟慮,事後才不會因「人」的問題解約,否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣,就得付出違約的相對補償給對方。 至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞,謝宗興表示,消費者應詳閱不動產說明書內容,包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽,另外,仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知,例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外,不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽,了解該物件有無發生過特殊狀況,作為參考依據。 由於不動產交易糾紛時有所聞,安新建

房市日常QA: 『公寓二樓優缺點比較CHECK』--安新建經幫你找答案

最近小劉跟新婚妻子想買房, 看中一間預售屋, 小劉想買二樓,因為二樓不僅價格比較便宜,老人家也比較能接受,但老婆想買高樓層,從網路上擷取了一大串二樓的缺點,讓小劉信心大為動搖,想請問2樓真的可以買嗎?不然買2樓的人都在想什麼? 現在大樓越蓋越高,高樓層視野佳、空氣好、噪音少,許多人買房子都希望能住高一點,但樓層越高價格就越貴,也難怪小劉老婆想買高樓層,畢竟房子要居住的時間很長,但是2樓真的有那麼糟嗎?不然會買2樓的人,一定也有他選擇的理由啊! 先來說說二樓的優點: 房價相對比較便宜,這是多數選擇2樓的最大原因吧! 停電或電梯維修時,還可以爬樓梯,不必受限於電梯。 大樓住戶多時,尖峰時段等待電梯往往耗時傷神,走樓梯反而比較快,還可以健身。 如果家裡有小孩,在家裡又跑又跳,比較不影響其他樓層。 如果一樓大廳挑高,實際樓層高度大約可到3樓高,還可能有機會擁有大露台。 再來看看多數人認為,2樓的缺點是什麼呢? 大家認為最大的缺點是水路管線轉折處容易堵塞,甚至造成排水管回堵或爆管。 採光弱、蚊蟲多、噪音大、視野可能沒那麼好。 如果位於在車道上方,或緊鄰高架橋,車流往來頻繁會很吵。 樓層低,隱私性和安全性相對較差。 大地震時結構受力大,擔心柱子斷裂或陷入地下層。 其實現在新建大樓的管線轉彎處並不全都在2樓,有些會安排在1樓,且幾乎都把2樓廁所設計成獨立管線,或把汙水管拉到地下室,大大降低爆管的機率,所以有管線的疑慮要去看管路圖最準確。有的新的大樓建案,會將2樓當作公設樓層,直接不賣;有些建案的2、3樓會有「露 台 」,對喜歡露台的人,面臨選擇上會有加分效果。 要買幾樓真的是依每個人的需求和考量而決定,沒有絕對的對與錯,重要的是,評估家庭成員的需求,做出最適當的選擇,才能開開心心搬新家喔! 補充說明: 二樓常見的管線問題與處理方式: 在2樓通常可能是這棟建築物管線的集中處跟轉折處,如果二樓以上樓層一次大量排水,很有可能會造成反冒回堵,因此,在一開始就要做好汙水分流處理。 把握以下三個處理方式,真的需要多「管」齊下,大樓馬桶阻塞和陽台、浴廁和廚房冒泡或積水等問題,就可以迎刃而解了。 一、浴廁、廚房的反冒問題, 處理方式: 多管分流設計: 將每一樓層馬桶單獨接管排入污水幹管,或按樓層分區分流(2、3樓獨立污水管直下地下室再接大污水管,4~6樓共用污水管下地下室;7~9樓共用污水管下地

安新建經: 「三大利多加持,套房租賃市場榮景再起,老牌大學+辦公商圈雙優勢標的吃香」

  近來股市動盪起伏,許多投資人獲利了結,「由股轉房」趨勢逐漸明顯,已開始出現資金挪移浪潮,其中,又以帶有租金投報率的標的最受青睞,尤其是剛性需求始終存在的住宅產品,交易率先回溫。   值得注意的是,不僅有「由股轉房」資金湧進,在後疫情時期,租屋市場的型態已轉為「獨居至上」,加上大學開學季即將到來,這三大利多加持,可望帶動套房產品的榮景再起。   股市動盪,掀起「由股轉房」資金挪移潮   今年以來,台股一路衝衝衝,不少投資人重押股市,然而,近期台股已漲高,許多人獲利了結或避險出場,專家多預期,接下來會有一波資金挪移浪潮,為沉寂已久的房市增添動能。   過往,投資買盤最愛的標的,莫過於店面、商辦等商用不動產,租金投報高、資金週轉快,但在後疫情時代,零售消費與辦公模式的變化,讓店面跟商辦都黯然失色。相較之下,住宅市場的需求相對穩定,不少買方都鎖定好出租的住宅標的。   後疫情時代,租屋市場「獨居至上」   安新建經業務主任陳佩君觀察,受到新冠肺炎疫情影響,近期的租屋者大多有防疫考量,偏好有獨立衛浴的套房,過往在租賃市場有一席之地的雅房產品,租客接受度已下降。   隨著大學開學的腳步逼近,不少大學生也開始找租屋,有意思的是,現在的父母因為孩子生得少,大多願意付出較高的租金,讓孩子有較好的居住品質,這也讓租屋市場朝向套房化、精緻化發展。   老牌大學+辦公商圈,套房市場金鐘罩   對於想投資套房產品者,陳佩君建議,要掌握三大原則。首先,地點絕對要挑對,尤其是少子化時代,許多大學都招生不易,所以要鎖定老牌大學周遭,最好附近還是成熟的辦公商圈,這樣會讓租客來源更多元穩定,例如台中的逢甲、東海周邊,就是不敗的選擇。   其次,要考慮法規需求,包含消防、安全與管理等,都要綜合評估,還得注意屋齡別太老舊,太舊的房子,不僅在租賃市場沒競爭力,也會直接影響未來轉售脫手時的增值空間。   第三,財務槓桿要掌握好,陳佩君提醒,一般來說,套房在銀行貸款時會比較受限,如果總坪數低於 15 坪的,通常沒辦法貸到七成,還得預留一些裝修費用,自有資金要準備充足再出手。   陳佩君認為,套房或小宅產品算是進可攻、退可守,畢竟現在不婚或不生族愈來愈多,老年獨居者也不少,即便是有生小孩的小家庭,也很容易因為房價考

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「自住換屋者,掌握重購退稅原則,就能省下一大筆稅金」

  小張在前年底買進 A 屋並設籍居住,隔年因公司出問題而出售,並繳納房地合一稅,後來在今年初用妻子的名義買進 B 屋並設籍居住,若都符合自住條件,且為兩年內重購房產,則小張可適用房地合一稅申請重購退稅嗎? ※詳解如下 : ====================================================== 最新的房地合一 2.0 ,符合自住條件者,兩年內可申請重購退稅喔! 現在如果房屋持有未滿二年即出售時,要課淨利 45% 的房地合一重稅,但若合乎自住條件的規定,不管是大換小還是小換大,都是可以退稅的,只是大換小是按比例退回部分而已。因此自住者想換房子,不用怕被課重稅喔!那麼,房地合一重購退稅的規定有哪些呢? 依國稅局表示,房地合一新制下,個人買賣自住房屋、土地,如果符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住,且出售前 1 年並無出租、供營業或執行業務使用,無論是先買後賣,或是先賣後買,出售舊房地與重購新房地兩者,其完成移轉登記日時間差距在兩年內,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。至於「配偶之一方出售自住房地,而以配偶之他方名義重購者,也適用」是代表夫妻間,若出售太太名下房產,而用先生名義買入自用住宅,也可適用重購退稅。 賣小屋,買大屋 → 申請全數退還或扣抵應納所得稅額。 賣大屋,買小屋 → 按重購價額占出售價額之比率,計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。 提醒:申請重購自住房地合一扣抵稅額,若於重購後 5 年內改作出租或營業等其他用途,或再行移轉時,將會被追繳原扣抵或退還的稅額,請務必留意! 關於設戶籍,有些眉角要注意: 先賣後買: 賣屋的時候,裡面就要設有戶籍,等買入新的之後,再將戶籍遷入新家,這很正常應該沒什麼問題! 先買後賣 :在買的時候,想賣的那間就要有戶籍,也就是維持是自用住宅用地,不能是在空戶的狀態,等買進新家後才能遷走,這種模式才算是「重購」,這是最容易被忽略的情形。 例如:有的人名下有許多房子,想要出售時,才把戶籍遷入要賣的那間,這樣也許符合一生一次的自用住宅用地優惠稅率,但卻不符房地合一重購退稅的規定。 《房地合一申報作業要點》 17 點規定,所謂自住房屋限定為「個人或其配偶、未成年子女」應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住 , 所以其他「成年」的直系親屬,如父母、祖

房市日常QA: 『驗屋TIPS自己來』—安新建經幫你找答案

  自己驗屋,是所有驗屋中最省錢的方式! 不過,需要自己花時間先做好功課,還要準備好驗屋清單和一些小工具,避免有些項目沒有檢查到。 有哪些小訣竅或要點注意 ! Check it out!   Ø    中古驗屋注意事項: 中古屋驗屋項目會著重在房屋結構和漏水,交屋前房仲會提供房子的《不動產現況說明書》,驗屋時請務必遵循這份文件,詳細核對房屋內部細節,驗屋的流程如下:   一、房屋安全說明 檢視《不動產現況說明書》,確定房屋不是凶宅、輻射屋或海砂屋,若屋主或房仲刻意隱匿或不實陳述,未來可以訴請減價、解約或賠償。   二、檢查房屋現況 1. 天花板牆面和窗戶:檢查各處是否有壁癌、油漆剝落、水痕等,建議在連續下雨過後到屋內檢視。 2. 磁磚:用錢幣或鼓棒敲擊地磚,從聲音判斷是否有空鼓的情形。 3. 排水管:廚房水槽注滿水後排水,陽台、浴室水柱排水,觀察地面排水或浴缸排水是否順暢。 4. 馬桶:放入衛生紙然後再沖水,觀察水流是否順暢。 5. 水壓:將廚房和浴室的水龍頭開到最大,觀察水洩流量及水壓是否充足。 6. 插座:用附插頭的小夜燈測試每個插座是否正常通電。 7. 木製門框牆面地板:仔細檢查是否有蟲蛀孔洞。 提醒:屋況說明書若有說明水電管線已重拉、房屋有抓漏或磁磚修補,也應出示修繕單據或已使用時間。   三、合約包含品項 購買中古屋談好的價金,若包含前屋主留下的家具設備,小到看得見冷氣、沙發桌椅,大到廚具設備,都要一一列入檢視。   四、瑕疵修繕擔保 驗屋時若發現房子有瑕疵,必須針對修繕的地方與前屋主逐一確認,並註記在約定時間內修繕完畢,若超過交屋時間可要求賠償違約金。 修好瑕疵後,也必須針對瑕疵的項目保固 6 個月。   Ø    驗屋三大重點:   一、排水系統 所有與「水」相關的地方都要查看,如:衛浴淋浴間、馬桶、洗臉盆、廚房流理台、前後陽台露臺、冷氣排水孔、窗緣等等,不僅排水要順暢,水壓要足夠,也要看有沒有漏水或倒灌的狀況發生。   二、機電設備 所有與「電」相關的地方都要查看, 如: 電燈、插座、開關、電話線路、網路孔、有線電視訊號孔等等,測試是否有通電,看迴路是否正常,注意外露的電線外表是否過於老舊或脫皮。   三、建材家具類 ( 其它