住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
阿方年前簽約一間預售屋,銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間,仔細研究規劃想客變的地方。跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式,但阿方很好奇,平面圖本來就有畫出圍牆的部分,為什麼要等到二工才做,不一開始就處理。 阿方上網爬文才發現,所謂的「二工物件」是會有違法疑慮的房子,心驚驚會不會有一天被檢舉,牆就要被打掉。 好的,我們進入今天的主題,就是~買房I注意系列之二次施工篇 這篇我們會先來解釋一下究竟 二工是什麼? 常見二工有哪些? 為什麼要二工? 二工的風險? 一一破解大家心裡的謎團 阿明最後會附上3要點,讓各位盡可能避開或是揪出二工物件! ▌二工是什麼? 通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋,而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。 建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後,沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後,才會來到正式交屋階段。 而通常建商如果有銷售增建部份,會在取得使用執照後,才會進行二次施工,也就是所謂的「二工」。 ▌常見二工有哪些? 常見的二工項目像是:蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房,早期甚至會有室內做夾層,增加使用空間等。 ▌為什麼要二工? 其實理由很簡單,就是想要更多的使用面積,或是提高閒置空間的使用率,讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。 ▌二工的風險? 預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建,會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。 「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關,像是蓄水池當作游泳池是用,或是施工圖面上本來是管委會空間,卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途,導致買房民眾權益相關受損。 而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆,務必要注意。 根據建築法第77條第1項規定,建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。 在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形,會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。假如被檢舉,屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任,建議在點交驗收時,確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況,避免交屋後,因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。 ▌ 3 要點避免房子有二工情況! A ‧ 直接問代銷人員 最簡單直接