安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  為了鼓勵民間加速推動危老建物重建，內政部近期已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高。房市專家分析，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場，再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發。   台灣房市以永久所有權制為主流，自有住宅率又高，過往老屋要重建，並不容易，然而，近期卻有愈來愈多重建案，有四大主要原因。   四大因素加持，危老重建將成房市新常態   首先，台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，確實有重建的急迫性；第二，台灣的人口正迅速老化中，根據衛福部的統計，台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質。   第三，各主要都會區都已發展許久，素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建；第四，政策也大力支持老屋重建，無論是中央政府或地方政府，都積極推動修法、優化相關制度。   這使得老屋「打掉重練」，已經成為房市新常態，以台北市為例，目前新推建案中，有超過一半是危老與都更案。   北投、大同、萬華前景俏，長期置產客追捧   若想投資危老都更潛力屋，搭上這波順風車，安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區，包括北投、大同、萬華等區域，並以屋齡 30 年以上的物件為主，在挑選物件時，建議要掌握以下四大原則。   第一，要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例，例如較早期的透天厝，或總樓高三至四樓的老公寓等等，都是很優的選擇；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要 100% 的所有權人同意。」   第二，留心地目，商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。   第三，注意地點，巷內優於馬路。張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路六米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。   第四，知名建商不見得加分。在購屋時，建商品牌好、有口碑，原本是加分因素，但在挑選危老重建潛力屋時，反而會扣分，主因建商品牌好，興建品質通常也

  政府持續出手打炒房，各部會接連出招，加上股市表現熱絡，引發投資圈是否「棄房轉股」的討論。對此，房市專家觀察，目前自住、置產的買盤還在，房市剛性需求不衰，只要掌握三大指標精選區域與標的，房價後續走勢仍可期。   近來政府持續狙擊地產投資客，強打囤房族與大戶法人，讓房市多頭氛圍略為消散， 安新建經執行經理劉易昌指出，儘管坊間有投資人恐將 「棄房轉股」的耳語，但就實際的交易情況來觀察，目前還沒有明顯趨勢。   劉易昌分析，首先，目前投資市場的資金非常充裕。在新冠肺炎疫情爆發後，各國為了救市，紛紛展開量化寬鬆大印鈔，而台灣因為投資市場體質健全、政府又歡迎資金流入，導致熱錢豐沛，也推升新台幣持續升值。   市場游資豐沛，新台幣升值態勢不變   這些熱錢，不僅轉入股市、匯市，也有許多實質的投資，帶動近期商辦、廠房、工業用地的榮景，一般住宅與高端豪宅當然也水漲船高。   儘管近期受政策性調控影響，房市略為降溫，但政府出手主要針對的是短期投機客，而且，五年前就有房地合一稅，奢侈稅更是十年前就開始實施，多數台灣的房市買方，都很明瞭政府的態度是要抑制房價飆漲，而不是要打趴房市。   觀察近期的交易狀況， 劉易昌說，並沒有看到明顯的資金退潮，尤其是自住、置產的買盤仍在，只要有較優質的標的釋出，詢問度還是很高，也多數能順利成交。   保持對市況的高度關注，擇機入市   展望未來，劉易昌指出，如果是首購族或換屋族，還是要持續保持對市況的關注，畢竟土地是稀缺性很高的產品，好的物件原本就不容易覓得， 「 賣一間、少一間 」；也要維持對價格的敏感度，隨時關注實價登錄與有口碑的房仲資訊，才有機會用實惠的價格買到好房。   至於投資族，則建議以長期投資為主，不要有太高的槓桿操作，自有資金至少要有三成，而且要是閒錢為主。 劉益昌強調，雖然房價不容易快速飆漲，但低利率的大環境不變，有租金投報率的物件還是頗為吃香，通常只要有 3% 至 5% 的投報率，就頗受歡迎。   掌握 3 指標，選取優質區域好標的   在選擇區域時， 劉易昌建議，可以掌握三大指標。第一，是有交通利多，例如有捷運路線將興建或在規劃中、有新的交流道或快速道路等等，都會帶動周邊房地產走勢。   第二，要有重大建設，這不限於圖書館、公園、學校等

外行人在估價的時候常常會犯三個錯誤： 1 、僅憑自己的猜測定價 2 、原先估 1000 萬，第二次就加價 500 萬，加價起伏太大，容易被坑 3 、沒有運用任何工具查價。 當一般買方如沒特別做功課時，都希望自己能用最低的價格買到房子，但常常搞不清楚行情亂開價，會讓屋主覺得不受尊重而氣得不想賣房，又或者屋主堅持用高於行情的價格賣房，讓房子處於乏人問津的狀態。 不動產估價是一門專業的學問，銀行和房仲公司都會請專業的不動產估價師， 來幫忙估價，做為房貸成數和投資的參考。不動產估價師接一次案子至少要好幾千，一般人買房都要看好幾間房子，如果委託估價師接案並不划算。 但沒關係現在有許多好用的工具，讓一般人靠自己也能輕鬆估算房價，阿明今天就來跟大家介紹幾個方便的估價工具，讓你也能輕鬆估價！ ======================================================== 一、銀行鑑價服務：須有明確的買房意願   銀行會提供一般民眾免費的房屋鑑價服務，目的是希望民眾可以將自家銀行列為承貸的考慮對象之一，所以銀行專員一定會要求客戶提供房屋完整資訊（地址、屋齡、格局、土地用途），若能直接提供第二類建物謄本給銀行專員，他會更願意幫你鑑價。 請銀行幫你鑑價的好處在於，他們背後有專業的鑑價團隊，估算出來的房價是經過多方考量得出，價格十分接近市價，還能順便告訴你該房屋能承貸的額度為多少。不過各家銀行的鑑價還是會有些差距，建議至少找三家來估價，可以找出該房最高值、最低值和中間值，對於開價或議價會比較有利。 二、政府的實價登錄：能看到交易次數、價格漲幅 實價登錄剛推出的時候，大眾普遍看衰，但該系統經過長時間地收集交易資訊及修改法條後，已經變得很實用了，現在有許多民間系統也都在借用實價登錄的資料，提供大眾最新的房價資訊。 實價登錄可以看到該房屋在系統上路後的交易次數、交易價格、詳細資訊，甚至提供「建坪單價計算」的功能，可以分別算出主建物、附屬建物、共同使用部分（不含車位）的單坪價格，讓民眾清楚知道自己的錢都花在哪裡。 但民眾要注意的是同一區段、類型的房價也有可能相差甚遠，這是因為干擾房價的因素實在太多，例如裝潢 .. 等，民眾可以參考實價登錄提供的最新交易價格來估價，但若想估得更準確，可以再詢問當地房仲一些詳細資訊。 三、房仲

後疫情時代，愈來愈多人意識到健康的重要性。安新建經向來秉持著「以人為本」的經營理念，不只是對客戶的服務更對於自家的員工要先做到內部落實，因此一直以來都認為員工們的健康絕對是公司重要的資產之一，在近日獲得最新一屆109年度的「健康職場認證」殊榮。 觀察這次獲得認證的名單，有全聯、王品、中油、台灣松下、華南銀行、太平洋崇光等等指標企業，均為各產業的代表品牌，顯見，重視並積極推動員工的身心健康，已是優秀企業的新關注焦點。 堅信「人才是最重要的資產」，讓員工有感 「我們向來相信，人才，是一家好企業最重要的資產。」安新建經行政服務部經理黃小瑋表示，安新建經「以人為本」的立業宗旨，不僅是對客戶、對合作夥伴，更體現在對員工的部分；而「人才」的定義，不只包含專業上的知識與能力，還包含健康的身心。 值得注意的是，安新建經在推動、提升員工的身心健康時，採取通盤的規劃、細膩的作法，讓這些良好理念不至於淪為口號，而是真的能落地實施，也讓員工感受到公司珍視人才的心意。 路跑活動強健體魄，歡迎眾人攜家帶眷參與 此次獲獎的一個亮點，是安新建經的優良傳統：路跑活動，從2015年公司創辦以來，每年都會邀請員工參與。黃小瑋指出，路跑時間通常選在每年的第四季，而公司會從6月份左右，就開始透過email及全體員工固定集會時，提醒眾人有這項活動，讓大家有充裕的時間鍛鍊體能做好準備。 在挑選路跑舉辦單位時，除了會以具有公益性質者為主，還會特意選擇主題式路跑，例如聖誕節路跑活動等等，增加活動的趣味、也提高參與度；為了鼓勵大家積極報名，安新不僅全額支付員工的報名費用，甚至還招待眷屬參加。 安新還另外再提撥獎金，並規劃不同的獎項別，包括「全程參與獎」、「個人榮譽獎」、「趣味獎」等等，誠意滿滿，也讓這兩年的參與率都突破九成。 少子化時代鼓勵生育，打造哺乳友善環境 安新建經全力支持產後同仁母乳哺育之路，除內部公文規章明文條列每日合宜哺乳時間外，並提供舒適的哺乳環境，哺乳室內備有冰箱、消毒鍋、置物櫃…等設備，一應俱全；每時段可供4名員工做使用，讓員工媽媽們還可趁此機會彼此交流分享媽媽經，安新建經多位內部同仁分享，因為有方便舒適的哺乳空間，以及友善的哺乳環境，母乳哺育之路才能走得更長久、更順利。 如今職場上對於女性上班族生育的態度，並不算友善，這也導致了少子化的態勢愈來愈嚴重，黃小瑋強調，無論是哺集乳，或是請產假、育嬰留停