房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
為了鼓勵民間加速推動危老建物重建,內政部近期已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高。房市專家分析,此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場,再添柴火,預料接下來將有一波改建大爆發。 台灣房市以永久所有權制為主流,自有住宅率又高,過往老屋要重建,並不容易,然而,近期卻有愈來愈多重建案,有四大主要原因。 四大因素加持,危老重建將成房市新常態 首先,台灣位於地震帶,老屋的安全性堪慮,確實有重建的急迫性;第二,台灣的人口正迅速老化中,根據衛福部的統計,台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋,出入非常不便,已實質影響居住品質。 第三,各主要都會區都已發展許久,素地難尋,讓土地開發商卯足全力推動老屋重建;第四,政策也大力支持老屋重建,無論是中央政府或地方政府,都積極推動修法、優化相關制度。 這使得老屋「打掉重練」,已經成為房市新常態,以台北市為例,目前新推建案中,有超過一半是危老與都更案。 北投、大同、萬華前景俏,長期置產客追捧 若想投資危老都更潛力屋,搭上這波順風車,安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區,包括北投、大同、萬華等區域,並以屋齡 30 年以上的物件為主,在挑選物件時,建議要掌握以下四大原則。 第一,要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例,例如較早期的透天厝,或總樓高三至四樓的老公寓等等,都是很優的選擇;通常這類型物件,牽涉到的所有權人也比較少,未來整合也比較容易,「也要特別留意,如要走危老的話,需要 100% 的所有權人同意。」 第二,留心地目,商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高,但如果現況是出租中,通常會增加整合難度,畢竟,屋主「維持現況」就有固定租金報酬,當然改建意願低。 第三,注意地點,巷內優於馬路。張雲維觀察,目前成功走危老的案子,多以巷內住宅為主,畢竟大馬路邊的物件,通常一樓都有做店面出租;但在挑選巷內住宅時,也要留意巷寬,以住三用地為例,至少要是計畫道路六米巷,容積率才用得完,假如巷寬太小,容積可能會用不完,影響改建後的坪效。 第四,知名建商不見得加...