住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
為了鼓勵民間加速推動危老建物重建，內政部近期已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高。房市專家分析，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場，再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發。 台灣房市以永久所有權制為主流，自有住宅率又高，過往老屋要重建，並不容易，然而，近期卻有愈來愈多重建案，有四大主要原因。 四大因素加持，危老重建將成房市新常態 首先，台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，確實有重建的急迫性；第二，台灣的人口正迅速老化中，根據衛福部的統計，台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質。 第三，各主要都會區都已發展許久，素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建；第四，政策也大力支持老屋重建，無論是中央政府或地方政府，都積極推動修法、優化相關制度。 這使得老屋「打掉重練」，已經成為房市新常態，以台北市為例，目前新推建案中，有超過一半是危老與都更案。 北投、大同、萬華前景俏，長期置產客追捧 若想投資危老都更潛力屋，搭上這波順風車，安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區，包括北投、大同、萬華等區域，並以屋齡 30 年以上的物件為主，在挑選物件時，建議要掌握以下四大原則。 第一，要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例，例如較早期的透天厝，或總樓高三至四樓的老公寓等等，都是很優的選擇；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要 100% 的所有權人同意。」 第二，留心地目，商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。 第三，注意地點，巷內優於馬路。張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路六米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。 第四，知名建商不見得加分。在購屋時，建商品牌好、有口碑，原本是加分因素，但在挑選危老重建潛力屋時，反而會扣分，主因建商品牌好，興建品質通常也