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目前顯示的是 三月, 2021的文章

安新熊房市辭典: 『授信』

  阿明在人力銀行上看到「授信人員」的職缺,工作內容有開發新客戶、借貸額度衡量、擔保需求評估、洽談利率等等,看起來像是放貸的業務人員,覺得薪資、福利制度還不錯。 但在決定要不要投履歷之前,阿明想先搞清楚,到底什麼是「授信」呢 ?   Ø    簡述: 經過審核,銀行決定通過貸款申請,代表對客戶或申貸人授予信用,並負擔一定風險的業務行為。   Ø    詳細說明與內容: 授信業務其實種類很多,以房貸來說,是列在個人消費性貸款,經營生意需要資金的貸款則是公司貸款,主要分為這兩大類。   Ø    授信原則 5P 銀行會透過以下五大原則來決定是授信,也就是同意或拒絕民眾的貸款申請和金額。 1. 借款戶 ( 授信戶 )- 評估信用狀況。 2. 資金用途 - 了解貸款資金的運用計畫,是否合情、合理、合法。 3. 還款來源 - 分析還款的可信度。 4. 債權保障 - 評鑑借款人提供的擔保品是否有足夠的價值與安全性。 5. 未來展望 ( 授信展望 )- 預估放貸後的風險和報酬。   授信有必須遵循的原則,但實際情形會因承貸銀行 ( 官股銀行、私人商業銀行、外商銀行、信用合作社、地區農會 ) 而有所不同,難免也會受到銀行人員的主觀因素影響,但大原則方向還是不變,只要了解自己的條件,尋找最適合的專案和銀行,那麼核貸的機率還是能夠大大提升喔 ! 以上文字內容與圖片轉載自賣厝阿明官方網站: https://54aming.com/articles/adc37f

危老重建大爆發,安新建經: 「想搭投資順風車先掌握四原則」

  為了鼓勵民間加速推動危老建物重建,內政部近期已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高。房市專家分析,此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場,再添柴火,預料接下來將有一波改建大爆發。   台灣房市以永久所有權制為主流,自有住宅率又高,過往老屋要重建,並不容易,然而,近期卻有愈來愈多重建案,有四大主要原因。   四大因素加持,危老重建將成房市新常態   首先,台灣位於地震帶,老屋的安全性堪慮,確實有重建的急迫性;第二,台灣的人口正迅速老化中,根據衛福部的統計,台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋,出入非常不便,已實質影響居住品質。   第三,各主要都會區都已發展許久,素地難尋,讓土地開發商卯足全力推動老屋重建;第四,政策也大力支持老屋重建,無論是中央政府或地方政府,都積極推動修法、優化相關制度。   這使得老屋「打掉重練」,已經成為房市新常態,以台北市為例,目前新推建案中,有超過一半是危老與都更案。   北投、大同、萬華前景俏,長期置產客追捧   若想投資危老都更潛力屋,搭上這波順風車,安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區,包括北投、大同、萬華等區域,並以屋齡 30 年以上的物件為主,在挑選物件時,建議要掌握以下四大原則。   第一,要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例,例如較早期的透天厝,或總樓高三至四樓的老公寓等等,都是很優的選擇;通常這類型物件,牽涉到的所有權人也比較少,未來整合也比較容易,「也要特別留意,如要走危老的話,需要 100% 的所有權人同意。」   第二,留心地目,商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高,但如果現況是出租中,通常會增加整合難度,畢竟,屋主「維持現況」就有固定租金報酬,當然改建意願低。   第三,注意地點,巷內優於馬路。張雲維觀察,目前成功走危老的案子,多以巷內住宅為主,畢竟大馬路邊的物件,通常一樓都有做店面出租;但在挑選巷內住宅時,也要留意巷寬,以住三用地為例,至少要是計畫道路六米巷,容積率才用得完,假如巷寬太小,容積可能會用不完,影響改建後的坪效。   第四,知名建商不見得加分。在購屋時,建商品牌好、有口碑,原本是加分因素,但在挑選危老重建潛力屋時,反而會扣分,主因建商品牌好,興建品質通常也

政府打房,恐掀「棄房轉股」效應?安新建經:「剛需仍強,3指標選好區」

  政府持續出手打炒房,各部會接連出招,加上股市表現熱絡,引發投資圈是否「棄房轉股」的討論。對此,房市專家觀察,目前自住、置產的買盤還在,房市剛性需求不衰,只要掌握三大指標精選區域與標的,房價後續走勢仍可期。   近來政府持續狙擊地產投資客,強打囤房族與大戶法人,讓房市多頭氛圍略為消散, 安新建經執行經理劉易昌指出,儘管坊間有投資人恐將 「棄房轉股」的耳語,但就實際的交易情況來觀察,目前還沒有明顯趨勢。   劉易昌分析,首先,目前投資市場的資金非常充裕。在新冠肺炎疫情爆發後,各國為了救市,紛紛展開量化寬鬆大印鈔,而台灣因為投資市場體質健全、政府又歡迎資金流入,導致熱錢豐沛,也推升新台幣持續升值。   市場游資豐沛,新台幣升值態勢不變   這些熱錢,不僅轉入股市、匯市,也有許多實質的投資,帶動近期商辦、廠房、工業用地的榮景,一般住宅與高端豪宅當然也水漲船高。   儘管近期受政策性調控影響,房市略為降溫,但政府出手主要針對的是短期投機客,而且,五年前就有房地合一稅,奢侈稅更是十年前就開始實施,多數台灣的房市買方,都很明瞭政府的態度是要抑制房價飆漲,而不是要打趴房市。   觀察近期的交易狀況, 劉易昌說,並沒有看到明顯的資金退潮,尤其是自住、置產的買盤仍在,只要有較優質的標的釋出,詢問度還是很高,也多數能順利成交。   保持對市況的高度關注,擇機入市   展望未來,劉易昌指出,如果是首購族或換屋族,還是要持續保持對市況的關注,畢竟土地是稀缺性很高的產品,好的物件原本就不容易覓得, 「 賣一間、少一間 」;也要維持對價格的敏感度,隨時關注實價登錄與有口碑的房仲資訊,才有機會用實惠的價格買到好房。   至於投資族,則建議以長期投資為主,不要有太高的槓桿操作,自有資金至少要有三成,而且要是閒錢為主。 劉益昌強調,雖然房價不容易快速飆漲,但低利率的大環境不變,有租金投報率的物件還是頗為吃香,通常只要有 3% 至 5% 的投報率,就頗受歡迎。   掌握 3 指標,選取優質區域好標的   在選擇區域時, 劉易昌建議,可以掌握三大指標。第一,是有交通利多,例如有捷運路線將興建或在規劃中、有新的交流道或快速道路等等,都會帶動周邊房地產走勢。   第二,要有重大建設,這不限於圖書館、公園、學校等

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「別再用猜的了 教你如何估算房價!」

外行人在估價的時候常常會犯三個錯誤: 1 、僅憑自己的猜測定價 2 、原先估 1000 萬,第二次就加價 500 萬,加價起伏太大,容易被坑 3 、沒有運用任何工具查價。 當一般買方如沒特別做功課時,都希望自己能用最低的價格買到房子,但常常搞不清楚行情亂開價,會讓屋主覺得不受尊重而氣得不想賣房,又或者屋主堅持用高於行情的價格賣房,讓房子處於乏人問津的狀態。 不動產估價是一門專業的學問,銀行和房仲公司都會請專業的不動產估價師, 來幫忙估價,做為房貸成數和投資的參考。不動產估價師接一次案子至少要好幾千,一般人買房都要看好幾間房子,如果委託估價師接案並不划算。 但沒關係現在有許多好用的工具,讓一般人靠自己也能輕鬆估算房價,阿明今天就來跟大家介紹幾個方便的估價工具,讓你也能輕鬆估價! ======================================================== 一、銀行鑑價服務:須有明確的買房意願   銀行會提供一般民眾免費的房屋鑑價服務,目的是希望民眾可以將自家銀行列為承貸的考慮對象之一,所以銀行專員一定會要求客戶提供房屋完整資訊(地址、屋齡、格局、土地用途),若能直接提供第二類建物謄本給銀行專員,他會更願意幫你鑑價。 請銀行幫你鑑價的好處在於,他們背後有專業的鑑價團隊,估算出來的房價是經過多方考量得出,價格十分接近市價,還能順便告訴你該房屋能承貸的額度為多少。不過各家銀行的鑑價還是會有些差距,建議至少找三家來估價,可以找出該房最高值、最低值和中間值,對於開價或議價會比較有利。 二、政府的實價登錄:能看到交易次數、價格漲幅 實價登錄剛推出的時候,大眾普遍看衰,但該系統經過長時間地收集交易資訊及修改法條後,已經變得很實用了,現在有許多民間系統也都在借用實價登錄的資料,提供大眾最新的房價資訊。 實價登錄可以看到該房屋在系統上路後的交易次數、交易價格、詳細資訊,甚至提供「建坪單價計算」的功能,可以分別算出主建物、附屬建物、共同使用部分(不含車位)的單坪價格,讓民眾清楚知道自己的錢都花在哪裡。 但民眾要注意的是同一區段、類型的房價也有可能相差甚遠,這是因為干擾房價的因素實在太多,例如裝潢 .. 等,民眾可以參考實價登錄提供的最新交易價格來估價,但若想估得更準確,可以再詢問當地房仲一些詳細資訊。 三、房仲

以人為本!安新建經獲得「健康職場認證」殊榮

後疫情時代,愈來愈多人意識到健康的重要性。安新建經向來秉持著「以人為本」的經營理念,不只是對客戶的服務更對於自家的員工要先做到內部落實,因此一直以來都認為員工們的健康絕對是公司重要的資產之一,在近日獲得最新一屆109年度的「健康職場認證」殊榮。 觀察這次獲得認證的名單,有全聯、王品、中油、台灣松下、華南銀行、太平洋崇光等等指標企業,均為各產業的代表品牌,顯見,重視並積極推動員工的身心健康,已是優秀企業的新關注焦點。 堅信「人才是最重要的資產」,讓員工有感 「我們向來相信,人才,是一家好企業最重要的資產。」安新建經行政服務部經理黃小瑋表示,安新建經「以人為本」的立業宗旨,不僅是對客戶、對合作夥伴,更體現在對員工的部分;而「人才」的定義,不只包含專業上的知識與能力,還包含健康的身心。 值得注意的是,安新建經在推動、提升員工的身心健康時,採取通盤的規劃、細膩的作法,讓這些良好理念不至於淪為口號,而是真的能落地實施,也讓員工感受到公司珍視人才的心意。 路跑活動強健體魄,歡迎眾人攜家帶眷參與 此次獲獎的一個亮點,是安新建經的優良傳統:路跑活動,從2015年公司創辦以來,每年都會邀請員工參與。黃小瑋指出,路跑時間通常選在每年的第四季,而公司會從6月份左右,就開始透過email及全體員工固定集會時,提醒眾人有這項活動,讓大家有充裕的時間鍛鍊體能做好準備。 在挑選路跑舉辦單位時,除了會以具有公益性質者為主,還會特意選擇主題式路跑,例如聖誕節路跑活動等等,增加活動的趣味、也提高參與度;為了鼓勵大家積極報名,安新不僅全額支付員工的報名費用,甚至還招待眷屬參加。 安新還另外再提撥獎金,並規劃不同的獎項別,包括「全程參與獎」、「個人榮譽獎」、「趣味獎」等等,誠意滿滿,也讓這兩年的參與率都突破九成。 少子化時代鼓勵生育,打造哺乳友善環境 安新建經全力支持產後同仁母乳哺育之路,除內部公文規章明文條列每日合宜哺乳時間外,並提供舒適的哺乳環境,哺乳室內備有冰箱、消毒鍋、置物櫃…等設備,一應俱全;每時段可供4名員工做使用,讓員工媽媽們還可趁此機會彼此交流分享媽媽經,安新建經多位內部同仁分享,因為有方便舒適的哺乳空間,以及友善的哺乳環境,母乳哺育之路才能走得更長久、更順利。 如今職場上對於女性上班族生育的態度,並不算友善,這也導致了少子化的態勢愈來愈嚴重,黃小瑋強調,無論是哺集乳,或是請產假、育嬰留停