住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
現代人買房考慮格局、考慮地點、考慮房價，更有深謀遠慮的人已經考慮到將來要把房子贈與給孩子時，會面臨的稅務問題。 房地合一上路後，依其贈與淨額級距，所需繳納之贈與稅稅率為10%~20%，在動輒即是數百數千萬的房地產價值之下，這一課稅的金額令不少人覺得大失血 因此有什麼樣能在當個乖乖的納稅好公民，又能運用不同的金流分配有效聰明節稅呢? 詳細解答： 如果想將房子留給孩子，稅率比較為：贈與稅>房產交易所得稅。 房產交易所得稅仍然是最低稅率的負擔方式，而負擔型贈與稅則次之。 雖然法律有規定二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與，但還是有辦法可以避免讓他被認定為贈與的情形。 第一種方法：每年移轉244萬 法定的贈與免稅額是244萬且按年計算，也就是說每年只要在這個範圍內，移轉父母的財產給子女，等子女存夠錢就可以向父母購買房子。 PS、如果是在子女結婚時贈與，還可以增加100萬元婚嫁贈與免稅額 雖說二親等之間的買賣視同贈與，但子女能夠提出本身財力證明足以負擔買賣，而且所支付的價款不是由父母貸與所得，或父母提供擔保向他人借得的話，就可以例外。 但要注意這個方法最大的缺點就是，如果要移轉的房屋總價太高，例如總價為8800萬，那就得花36年來移轉，這樣不僅難保會不會有意外情形，且將土地增值稅和每次移轉財產的手續費計算下來，能省下來的錢就會變少了。 第二種方法：自備款充足（注意！如果銀行需要保證人，父母不可為之） 如果子女本身財力情況良好，可以直接跟銀行貸款，再來跟父母買房子，只要是有設立戶籍在內且未出租營業使用的房子，就適用自住增值稅率10%來降低增值稅額，那麼透過買賣方式會被課徵到的就為財產交易所得稅，會較直接贈與所被課的贈與稅來的少 最後小提醒，法律規定，轉移給孩子的房產，若在短期將房產售出，會被視為投資客賣房，而被課重稅，最重有可能會被課到45%哦! *以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/9b468d