住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
四月連假一過，五月報稅季就在不遠處了！ 2021 年房市熱絡，許多朋友都是第一次踏進房地產，大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環，關於五月報稅季即將開跑，為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解明白『房地合一稅我該怎麼報？』針對房地合一稅 2.0 阿明來為各位仔細說明，如何第一次報稅就上手不會踩雷，會分成以下三大方向來整理給各位： 1. 個人房地合一稅 2.0 ＆ 1.0 差別？ 2. 房地合一稅公式我該怎麼算？ 3. 報稅常見錯誤大集合 個人房地合一稅 2.0 ＆ 1.0 差別？ 事實上民國 110 年 7 月 1 日施行的「房地合一稅 2.0 」，最主要是在禁止短期炒作的投資客，太過頻繁交易的不動產物件。假如你是持有房地產的時間在兩年以內，就會依照新的房地合一稅，課徵 45 ％的高稅率；持有房地期間超過 2 年還沒滿 5 年的狀況，適用稅率是 35% ， 同時也為了避免有些民眾會透過墊高土地漲價總額，來減少交易所得，讓自己的所得稅低於 35% 、 45% 的門檻。 在 2.0 修法後，統一採用「公告土地現值」作為計算基準。 房地合一稅 2.0 中還多了兩項課稅標的「預售屋交易（轉售紅單）」及「實質移轉房地的股權交易」，前者目的是來加強預售屋的炒作；後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。 房地合一稅公式我該怎麼算？ 課稅所得如何計算 ? 課稅所得 = 房地交易時之成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額。 應納稅額如何計算 ? 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率。 【舉例】 假設 旺財 在 108 年購買一戶房產 1 , 000 萬元，持有一年半後以 1 , 460 萬元賣出，其他必要費用 ( 如仲介佣金 ) 及土地漲價總數額合計 60 萬元。 課稅所得 =1 , 460 萬元 -1 , 000 萬元 -60 萬元 =400 萬元、應納稅額 =400 萬元 X45%=180 萬 同樣都是持有 1 年半的狀況下，修法前 旺財 要付 140 萬的稅金；修法後會變成 180 萬，也就是多 40 萬的稅金。如果是持有 3 年，修法前 旺財 要負擔 80 萬的稅金；修法後則是要付 140 萬。 報稅常見錯誤大集合 阿明發現許多朋友除了會搞混”到底我的狀況適用哪種房地合一稅”，還有一些常見報稅的錯誤，因此整理了幾