住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
阿方年前簽約一間預售屋，銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間，仔細研究規劃想客變的地方。跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式，但阿方很好奇，平面圖本來就有畫出圍牆的部分，為什麼要等到二工才做，不一開始就處理。 阿方上網爬文才發現，所謂的「二工物件」是會有違法疑慮的房子，心驚驚會不會有一天被檢舉，牆就要被打掉。 好的，我們進入今天的主題，就是～買房Ｉ注意系列之二次施工篇 這篇我們會先來解釋一下究竟 二工是什麼？ 常見二工有哪些？ 為什麼要二工？ 二工的風險？ 一一破解大家心裡的謎團 阿明最後會附上3要點，讓各位盡可能避開或是揪出二工物件！ ▌二工是什麼？ 通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋，而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。 建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後，沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後，才會來到正式交屋階段。 而通常建商如果有銷售增建部份，會在取得使用執照後，才會進行二次施工，也就是所謂的「二工」。 ▌常見二工有哪些？ 常見的二工項目像是：蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房，早期甚至會有室內做夾層，增加使用空間等。 ▌為什麼要二工？ 其實理由很簡單，就是想要更多的使用面積，或是提高閒置空間的使用率，讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。 ▌二工的風險？ 預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建，會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。 「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關，像是蓄水池當作游泳池是用，或是施工圖面上本來是管委會空間，卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途，導致買房民眾權益相關受損。 而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆，務必要注意。 根據建築法第77條第1項規定，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。 在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形，會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。假如被檢舉，屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任，建議在點交驗收時，確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況，避免交屋後，因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。 ▌ 3 要點避免房子有二工情況！ Ａ ‧ 直接問代銷人員 最簡單直接的方