新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
《平均地權條例》在今年2023年1月10日三讀通過，接連催生5月的子法內容，讓整個修正內容更加完善，預計在今年7月要正式上路。年初大家看到新聞無不人心惶惶，心裡一定會冒出：「什麼？！預售屋限制變更多，我會不會有影響？」
今天讓我們結合年初修正的內容加上5月預告的子法，從頭帶你來看看《平均地權條例》到底有哪些修法重點？修法後影響到哪些人？我要買房會不會被限制到？
總共8大部份一一分析給各位聽！
1. 《平均地權條例》是什麼？ — 2. 為什麼要修法？ — 3. 重點一：換約轉售有門檻— 4. 重點二：重罰炒作行為— 5.重點三：建立檢舉獎金制度— 6. 重點四：新增管制私法人購屋— 7.重點五：預售屋解約要登錄— 8.修法後影響很大嗎？
▌《平均地權條例》是什麼？
《平均地權條例》是政府用來穩定土地與房屋價格的法律，算是土地法的特別法。最早可以追溯到1954年的《實施都市平均地權條例》，當時是為了避免有心人透過炒作土地投機或壟斷的狀況而定，但是由於條例指涵蓋在都市土地，進而讓其他名目的土地變成有心人士牟取暴利的媒介。
因此在1977年，政府加大平均地權實施範圍，修正為《平均地權條例》，且全台灣不分地區全面實施平均地權，至今歷經15次修法沿革。
▌為什麼要修法？
怎麼會在這幾年又再修法一次呢？原因是近幾年新冠疫情影響下，大量熱錢湧入台灣房市讓房價飆漲，導致真正有剛需買房的民眾沒辦法買到合乎市場價格的房屋，無法實現實質的『居住正義』。而這次的《平均地權條例》修正，正是政府為了強化土地及房屋價格不被有心人士哄抬炒作，藉此穩定台灣房市價格狀況。
▌重點一：換約轉售有門檻
在平均地權條例的規範下，想再轉讓預售屋或新建成屋就沒這麼簡單了。除非是轉讓給「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內的兄弟姐妹」或內政部公告的特殊情形，才可以轉售。
搭配最新出爐的子法，我們可以簡單分類成『審查後可轉售』及『不需申請即可轉售』
Ａ・審查後可轉售（有時間限制）
1.非自願失業超過6個月內未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。
2.買受人死亡，繼承人無意保留。
3.共同買受人間的轉售。
4.房屋因災害毀損而不堪居住。
5.本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
6.本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧。
只要有符合上述情況，經過主管機關審查後是『可以轉售』，但是！限定『每兩年只能換約一戶』
Ｂ・不需申請即可轉售
1.夫妻、直系血親、二親等以內的旁系血親（如：兄弟姐妹）轉讓
2.簽約後買方死亡，繼承人可以依法繼承換約
3.私法人合併，或解散清算後的財產歸屬，依法承受的換約等
不用經過主管機關申請核准，即可轉售，也不限兩年一次。
只要不屬於上述兩大情況，建商是不可以同意或協助契約轉讓或轉售，違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。
加大力度限制預售屋轉單的行為，讓真正有買房居住需求的人可以避開買到被炒作後的高額房價。
▌重點二：重罰炒作行為
部份不肖建商會利用內部關係相互買賣，製造建案的成交量很大，或是用其他行為影響不動產交易的價格或秩序，讓房價呈現上升狀態，都是會按交易戶(棟、筆)數處罰，『一戶一罰』100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，是可以連續處罰。
▌重點三：建立檢舉獎金制度
但凡有「價登錄逾期或不實申報」、「違反禁止紅單轉售規定」、「違反限制換約規」或是「違反禁止炒作規定」被發現檢舉，檢舉人是會有獎金的。
檢舉人將要將具有違規的人、事、時、地、物等『具體事證』證據送到縣市政府檢舉，檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元。
▌重點四：新增管制私法人購屋
根據《平均地權條例》第79條之1第1項公告內容，私法人購買住宅上也受到管制，搭配最新公告的子法，可以分成『9項免經許可』及『6項需經許可』情形，有條件的購屋。
Ａ・9項『免經許可』
1.國公營事業或受政府捐助之財團法人，Ex.台糖或財團法人法律扶助基金會受政府捐助的財團法人
2.買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅，例如AMC、台灣經連。
3.參與法院拍賣買受房屋（翻譯年糕：法拍屋）
4.經紀業買受瑕疵物件（翻譯年糕：賣方買回海砂屋或凶宅等有瑕疵物件）
5.買受文化資產保護法的私有古蹟
6.優先購買權如土地法第43-1共有人之間優先購買
7.都市更新
8.危老重建
9.合建
Ｂ・6項『需經許可』
1.供宿舍使用，但不可以超過員工人數
2.要在同一個建案有5戶以上的成屋且供出租使用。
3.衛福機構場所使用，如：長照機構等
4.合作社買受住宅，提供給社員共同使用
5.合建、實施或參與都更危老
6.其他經內政部公告之用途
需經許可取得的住宅，5年內一律『不可以』辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。
事實上在房地合一稅2.0版實行後，越來越少法人購買住宅，這項限制比較大程度會影響到高價豪宅的市場，短期可能會出現一小波豪宅成交潮，但長期可能會導致豪宅買氣量縮。
▌重點五：預售屋解約要登錄
針對預售屋還有最後一項規定，假設在預售期間，不想買了想向建商提出解約程序，建商要在30日內申報並登錄資訊，登錄價格不實同樣也會按照戶棟處3萬到15萬元罰鍰。
政府單位考量到，很有可能會有透過解約方式，變成轉讓給第三人，訂立申報實價登錄制度，讓預售屋交易市場更加透明。
▌修法後影響很大嗎？
修法後影響範圍一定是包含預售屋、新成屋和中古屋三部分，尤其是『預售屋市場』。如果你是屬於自住客，基本上是不會影響到。但是，像投資客、炒房團、代銷或是仲介業者，都會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項修法內容管制。
未來房地產市場會是以剛需自住客為主，抑制投資客短線炒作房價，健全房市的供需機制。而預售建案的銷售期會變得比以往更長，大大影響建商在設計規劃自己的物件要更符合市場需求，甚至有可能會影響到部分利用高槓桿操作的中小型建商，會面臨資金週轉問題，甚至出現交屋困難爛尾樓的情形。
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網:https://54aming.com/articles/5a64b1
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