房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
《平均地權條例》在今年2023年1月10日三讀通過，接連催生5月的子法內容，讓整個修正內容更加完善，預計在今年7月要正式上路。年初大家看到新聞無不人心惶惶，心裡一定會冒出：「什麼？！預售屋限制變更多，我會不會有影響？」
今天讓我們結合年初修正的內容加上5月預告的子法，從頭帶你來看看《平均地權條例》到底有哪些修法重點？修法後影響到哪些人？我要買房會不會被限制到？
總共8大部份一一分析給各位聽！
1. 《平均地權條例》是什麼？ — 2. 為什麼要修法？ — 3. 重點一：換約轉售有門檻— 4. 重點二：重罰炒作行為— 5.重點三：建立檢舉獎金制度— 6. 重點四：新增管制私法人購屋— 7.重點五：預售屋解約要登錄— 8.修法後影響很大嗎？
▌《平均地權條例》是什麼？
《平均地權條例》是政府用來穩定土地與房屋價格的法律，算是土地法的特別法。最早可以追溯到1954年的《實施都市平均地權條例》，當時是為了避免有心人透過炒作土地投機或壟斷的狀況而定，但是由於條例指涵蓋在都市土地，進而讓其他名目的土地變成有心人士牟取暴利的媒介。
因此在1977年，政府加大平均地權實施範圍，修正為《平均地權條例》，且全台灣不分地區全面實施平均地權，至今歷經15次修法沿革。
▌為什麼要修法？
怎麼會在這幾年又再修法一次呢？原因是近幾年新冠疫情影響下，大量熱錢湧入台灣房市讓房價飆漲，導致真正有剛需買房的民眾沒辦法買到合乎市場價格的房屋，無法實現實質的『居住正義』。而這次的《平均地權條例》修正，正是政府為了強化土地及房屋價格不被有心人士哄抬炒作，藉此穩定台灣房市價格狀況。
▌重點一：換約轉售有門檻
在平均地權條例的規範下，想再轉讓預售屋或新建成屋就沒這麼簡單了。除非是轉讓給「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內的兄弟姐妹」或內政部公告的特殊情形，才可以轉售。
搭配最新出爐的子法，我們可以簡單分類成『審查後可轉售』及『不需申請即可轉售』
Ａ・審查後可轉售（有時間限制）
1.非自願失業超過6個月內未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。
2.買受人死亡，繼承人無意保留。
3.共同買受人間的轉售。
4.房屋因災害毀損而不堪居住。
5.本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
6.本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧。
只要有符合上述情況，經過主管機關審查後是『可以轉售』，但是！限定『每兩年只能換約一戶』
Ｂ・不需申請即可轉售
1.夫妻、直系血親、二親等以內的旁系血親（如：兄弟姐妹）轉讓
2.簽約後買方死亡，繼承人可以依法繼承換約
3.私法人合併，或解散清算後的財產歸屬，依法承受的換約等
不用經過主管機關申請核准，即可轉售，也不限兩年一次。
只要不屬於上述兩大情況，建商是不可以同意或協助契約轉讓或轉售，違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。
加大力度限制預售屋轉單的行為，讓真正有買房居住需求的人可以避開買到被炒作後的高額房價。
▌重點二：重罰炒作行為
部份不肖建商會利用內部關係相互買賣，製造建案的成交量很大，或是用其他行為影響不動產交易的價格或秩序，讓房價呈現上升狀態，都是會按交易戶(棟、筆)數處罰，『一戶一罰』100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，是可以連續處罰。
▌重點三：建立檢舉獎金制度
但凡有「價登錄逾期或不實申報」、「違反禁止紅單轉售規定」、「違反限制換約規」或是「違反禁止炒作規定」被發現檢舉，檢舉人是會有獎金的。
檢舉人將要將具有違規的人、事、時、地、物等『具體事證』證據送到縣市政府檢舉，檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元。
▌重點四：新增管制私法人購屋
根據《平均地權條例》第79條之1第1項公告內容，私法人購買住宅上也受到管制，搭配最新公告的子法，可以分成『9項免經許可』及『6項需經許可』情形，有條件的購屋。
Ａ・9項『免經許可』
1.國公營事業或受政府捐助之財團法人，Ex.台糖或財團法人法律扶助基金會受政府捐助的財團法人
2.買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅，例如AMC、台灣經連。
3.參與法院拍賣買受房屋（翻譯年糕：法拍屋）
4.經紀業買受瑕疵物件（翻譯年糕：賣方買回海砂屋或凶宅等有瑕疵物件）
5.買受文化資產保護法的私有古蹟
6.優先購買權如土地法第43-1共有人之間優先購買
7.都市更新
8.危老重建
9.合建
Ｂ・6項『需經許可』
1.供宿舍使用，但不可以超過員工人數
2.要在同一個建案有5戶以上的成屋且供出租使用。
3.衛福機構場所使用，如：長照機構等
4.合作社買受住宅，提供給社員共同使用
5.合建、實施或參與都更危老
6.其他經內政部公告之用途
需經許可取得的住宅，5年內一律『不可以』辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。
事實上在房地合一稅2.0版實行後，越來越少法人購買住宅，這項限制比較大程度會影響到高價豪宅的市場，短期可能會出現一小波豪宅成交潮，但長期可能會導致豪宅買氣量縮。
▌重點五：預售屋解約要登錄
針對預售屋還有最後一項規定，假設在預售期間，不想買了想向建商提出解約程序，建商要在30日內申報並登錄資訊，登錄價格不實同樣也會按照戶棟處3萬到15萬元罰鍰。
政府單位考量到，很有可能會有透過解約方式，變成轉讓給第三人，訂立申報實價登錄制度，讓預售屋交易市場更加透明。
▌修法後影響很大嗎？
修法後影響範圍一定是包含預售屋、新成屋和中古屋三部分，尤其是『預售屋市場』。如果你是屬於自住客，基本上是不會影響到。但是，像投資客、炒房團、代銷或是仲介業者，都會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項修法內容管制。
未來房地產市場會是以剛需自住客為主，抑制投資客短線炒作房價，健全房市的供需機制。而預售建案的銷售期會變得比以往更長，大大影響建商在設計規劃自己的物件要更符合市場需求，甚至有可能會影響到部分利用高槓桿操作的中小型建商，會面臨資金週轉問題，甚至出現交屋困難爛尾樓的情形。
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網:https://54aming.com/articles/5a64b1
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