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安新熊房市辭典: 『授信』

  阿明在人力銀行上看到「授信人員」的職缺,工作內容有開發新客戶、借貸額度衡量、擔保需求評估、洽談利率等等,看起來像是放貸的業務人員,覺得薪資、福利制度還不錯。 但在決定要不要投履歷之前,阿明想先搞清楚,到底什麼是「授信」呢 ?   Ø    簡述: 經過審核,銀行決定通過貸款申請,代表對客戶或申貸人授予信用,並負擔一定風險的業務行為。   Ø    詳細說明與內容: 授信業務其實種類很多,以房貸來說,是列在個人消費性貸款,經營生意需要資金的貸款則是公司貸款,主要分為這兩大類。   Ø    授信原則 5P 銀行會透過以下五大原則來決定是授信,也就是同意或拒絕民眾的貸款申請和金額。 1. 借款戶 ( 授信戶 )- 評估信用狀況。 2. 資金用途 - 了解貸款資金的運用計畫,是否合情、合理、合法。 3. 還款來源 - 分析還款的可信度。 4. 債權保障 - 評鑑借款人提供的擔保品是否有足夠的價值與安全性。 5. 未來展望 ( 授信展望 )- 預估放貸後的風險和報酬。   授信有必須遵循的原則,但實際情形會因承貸銀行 ( 官股銀行、私人商業銀行、外商銀行、信用合作社、地區農會 ) 而有所不同,難免也會受到銀行人員的主觀因素影響,但大原則方向還是不變,只要了解自己的條件,尋找最適合的專案和銀行,那麼核貸的機率還是能夠大大提升喔 ! 以上文字內容與圖片轉載自賣厝阿明官方網站: https://54aming.com/articles/adc37f

打房疑慮雖在,安新建經:2021年房市五箭齊發,前景好「牛」

  近日雖有政府出手打房陰霾,但展望新年房市,安新建經指出,由於利率、匯率、游資等利多因素不變,加上避疫返鄉潮與自住買盤堅實,在「五箭齊發」的態勢之下, 2021 年房市仍偏向牛市。   對於想在今年進場、出手買屋的民眾,安新建經也建議,需掌握三大原則,包括:多看多比較、謹慎評估貸款成數、留心交易安全等等;預期較熱門的產品別,則是兩房低總價產品。   安新建經履保業務經理張凱智指出,今年房市的空頭因素,以政府的打房政策為主,但近期出台的信用管制政策,主要針對短期投機客,對於自住、置產客的衝擊不大;整體而言,「短進短出」的交易會縮手,房價上漲的力道亦會減緩,市場氛圍將從去年的「報復性熱絡」轉向「理性溫熱」,為「價量微揚」格局。   利率續低、台幣強升,游資氾濫態勢不變   為了刺激經濟,從美國聯準會到各國央行,大多採取低利率甚至零利率,張凱智說,在此大趨勢之下,台灣利率回升的可能性也不高,資金成本低廉。如果說房市的第一箭是利率,第二箭就是匯率,今年以來,新台幣強升,央行已「擋無可擋」,連帶推升台灣房地產的保值性。   利率與匯率牽動的則是游資。張凱智說,去年各國量化寬鬆再起,今年將延續此態勢;加上政府鼓勵台商回台設廠,去年大量土地交易後,今年將陸續進入蓋廠階段,預期將帶動資產型產品價格走升。   避疫返鄉潮+自住剛需,買盤堅實有支撐   就剛性需求端來看,今年將有兩大類買盤撐場。第一類買盤,以海外回流的台商、高資產族群為主,主因台灣防疫情狀相對其他地區好,不少原本在海外生活的人,都返台定居,自然有購置房產的需求。   第二類買盤則是自住客,張凱智說,雖然台灣有少子化問題,但是「平均家庭人口數變少、家庭戶數變多」的趨勢愈來愈明顯,這也是市場上兩房小宅當道的主因,預期年關之前又有一波自住買盤出籠。   交易安全擺第一,選可靠品牌+履約保證   對於有意在金牛年購屋的民眾,張凱智建議,首先,要多看多比較,看屋時特別要掌握生活機能及大眾運輸系統,通常只要這兩點過關的物件,房價就有未來性。   其次,目前雖然處於利率低檔,利息支出少,但要注意,不同銀行在不同區域的貸款成數還是有差,建議先仔細評估,避免過高的槓桿操作,控管好財務風險;最後,則要注重交易安全,尋找可靠的房仲或建商,交易過程中也別

安新建經熊保庇單元:『住宅區、商業區怎麼看?搞懂兩件事即可』

為了確保都市能有計畫地發展,因此政府規劃了土地分區,標記每塊土地的用途,人民必須依法使用土地,否則主管機關將會限制人民使用的權利,並做出相關的處罰。 土地其實被區分成很多種用途,與我們生活最為相關,也是最常聽到的區分方式為:住宅區、商業區、工業區,這三個分區中,最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。 大家可能會覺得奇怪,很多地方常常都是住宅與商家混在一起,讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區,有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚,到底是以何種標準來區分的呢? 想知道如何區分土地所屬分區,其實只要搞懂二件事即可: 1、哪些土地分區可以做商業用途?哪些不行 2、如何查詢土地分區 __________________________________________________________________________ 詳細解答: 一、住宅區:可供特定營業場所 住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區,每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同,以下簡單介紹: 1、第一種住宅區:純住宅區,只能建造獨棟或雙併住宅,禁止非住宅使用。 2、第二種住宅區:可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用(例如:辦公大樓或百貨公司)。 3、第三種住宅區:可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。 4、第四種住宅區:可設置各式住宅及輕工業(例如:加工業)、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。 註: 1、建蔽率:指建築面積占基地面積之比例。簡單來說,建蔽率大,建物面積就大,空地面積就會小;建蔽率小,建物面積就小,空地面積就會大。 2、容積率:建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率(不包括地下層與屋頂上的突出物)。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大,可蓋的樓層數就越高。 3、關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率,各縣市都有不同的規定,但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。 二、商業區:只能做商業使用 商業區也可細分為第一、二、三、四種,以下簡單介紹: 1、第一種商業區:供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。 2、第二種商業區:供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。 3、第三種商業區:供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 4、第四種商

安新熊保庇單元:『不動產詐騙頻繁,學會五招教你保平安』

不知道大家有沒有遇過「急買」的案子呢?就是買家在看屋沒幾次就要簽約買下,並開出了比定價更高的價格,還約了自己的代書來幫忙過戶,遇到這種的有很大的可能是「假買屋真騙房」哦! 通常會被詐騙的一方都是對不動產交易過程不太熟悉的人,缺乏許多專業知識,被對方的代書隨便講兩句,便被騙取了房產權狀或購屋款。 上述所舉的案例只是冰山一角,類似這種被專業地政士(代書)騙倒的案例還不少,等受者發現自己被騙之後,要不是打漫長的官司討回財產,就是自認倒楣。 代書詐騙案例百百款,但其實只要堅持幾項不動產原則,就能阻擋絕大部份的詐騙哦! 想知道不動產交易該遵守什麼原則,才能預防被詐騙嗎? ___________________________________________________________________________________   詳細解答: 以下介紹幾個在交易過程中常見的詐騙手法: 1、先承租後出售,讓買方誤以為房客就是屋主,藉此騙取頭期款。 2、買方要求指定地政士,並不許賣方找其他人,藉此在合約加入不合理條款。 3、利用非上班時間或例假日簽約,讓買方來不及做產權調查。 4、中途更換地政士申辦登記。(先用真的地政士騙取信任,再換上假的) 5、買方向賣方表達急著過戶,並支付較一般高的頭期款,騙取信任拿到所有權狀後,就向民間或私人抵押高額貸款,最後就是賣方拿不到尾款也拿不回房子。 以上種種還只是整理出來的冰山一角,要想防止被騙,不僅要知道他們如何騙人,還要知道如何預防詐騙情況發生,這邊就來介紹五大預防招數! 1、房屋權狀、印鑑章、印鑑證明,應妥善保管,如果不小心弄丟了,首先第一時間要向派出所報案,再去申請補發,這樣能防止在遺失期間遭有心人士利用。 2、雙地政士審查合約。買賣雙方一般都會只找一個地政士來見證簽約、辦理過戶,但若要確保交易安全無虞的話,最好再找一個地政士來審查合約(買賣雙方各找一個),且必須都是有執照、加入公會的地政士才有保障。 3、委託有公司登記的房屋仲介公司,如果該仲介公司有加入“不動產仲介經紀商業同業公會“的話,會更有保障。 4、在簽約前要做足產權調查。如果你是透過仲介買房的話,在簽約前他會給你一份“不動產說明書“裡面就有產權調查結果,若不是的話,最好找地政士對要下手的物件進行調查。 產權調查主要調查的項目有:土地、建物謄本的所有權、抵押權設定、權狀上

安新建經地政士推薦單元-「就是愛破案 陳建堯耕耘代書路二十載」

川林地政士事務所的負責人陳建堯,原本從事印刷業,因為嚮往動腦的工作,二十多年前轉換跑道,投身代書產業。他認為,這一行最讓人著迷的,就是辦好困難案件後,會有滿滿的成就感,也因此,但凡其他同業不想接的麻煩案件,他都願意接下,挑戰自我。 陳建堯因為家庭因素,十三歲時就外出工作了,當時因為年紀小、選擇少,就投入了印刷業,而且為了賺多一點,還選擇做「燙金」,專做紅包袋、喜餅盒等特殊印刷品 「但做這一行,真的是出賣勞力,也很危險,常會聽到有人受傷,我做了十年之後,就想說,該轉行了。」 喜歡動腦 + 接觸客人,選考地政士 在尋找新的職涯方向時,陳建堯發現,代書這一行平日大多是處理文書工作、服務客人,算是相對安全穩當,而且遇到特殊案件時,還需要特別動腦,讓他很有興趣,於是,他就在民國 88 年時,毅然決然放下印刷事業,轉考地政士。 一開始入行時,陳建堯事必躬親,也像個拚命三郎,不斷接案。他印象最深刻的,是接到一件從日本大正時代以來,就不曾處理過的繼承案,中間已歷經五、六代子孫,牽涉到的繼承人有五、六十個,非常複雜。 做好 SOP ,優化提升服務品質 「我就像辦案一樣,一個個去拜訪繼承人,好好的說,取得對方的認同;其實,整個過程也很像拼圖,一塊塊的線索,慢慢的拼起來。」陳建堯最後花了七個月,才處理好這個案子,比金錢報酬更重要的,是他獲得了內心的成就感。 他也把自己的專業與經驗,轉化為具體的 SOP ,傳承給事務所其他同仁,「現在我們所裡有快二十人,分工很細,水電、過戶、外務、簽約等,都有專門的人處理,我們每個案子都有群組,定期追蹤管理,就是希望有好的服務品質。」 房市景氣仍看好,長期持有較穩妥 展望未來房市景氣,雖然近期有中央銀行打炒房的干擾因素,但陳建堯認為,房市走向仍要看基本的供需面,台灣的土地資源稀缺,自住置產買盤卻持續暢旺,長線而言,房地產還是會是向上趨勢的,不過他也提醒,短期炒作的風險高,還是要以長期持有較穩妥。 若有年輕人想投入地政士行業,陳建堯建議,要有像「發毒誓」一樣的決心,有耐心地在圈內長期耕耘,累積專業與人脈,「如果是想做一下子就閃人,那就別來這一行,因為你不可能做三、五年就聲名大噪。」但倘若願意花時間下去,就能得到好的回報,也必定會有滿滿成就感。