住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
近日雖有政府出手打房陰霾，但展望新年房市，安新建經指出，由於利率、匯率、游資等利多因素不變，加上避疫返鄉潮與自住買盤堅實，在「五箭齊發」的態勢之下， 2021 年房市仍偏向牛市。 對於想在今年進場、出手買屋的民眾，安新建經也建議，需掌握三大原則，包括：多看多比較、謹慎評估貸款成數、留心交易安全等等；預期較熱門的產品別，則是兩房低總價產品。 安新建經履保業務經理張凱智指出，今年房市的空頭因素，以政府的打房政策為主，但近期出台的信用管制政策，主要針對短期投機客，對於自住、置產客的衝擊不大；整體而言，「短進短出」的交易會縮手，房價上漲的力道亦會減緩，市場氛圍將從去年的「報復性熱絡」轉向「理性溫熱」，為「價量微揚」格局。 利率續低、台幣強升，游資氾濫態勢不變 為了刺激經濟，從美國聯準會到各國央行，大多採取低利率甚至零利率，張凱智說，在此大趨勢之下，台灣利率回升的可能性也不高，資金成本低廉。如果說房市的第一箭是利率，第二箭就是匯率，今年以來，新台幣強升，央行已「擋無可擋」，連帶推升台灣房地產的保值性。 利率與匯率牽動的則是游資。張凱智說，去年各國量化寬鬆再起，今年將延續此態勢；加上政府鼓勵台商回台設廠，去年大量土地交易後，今年將陸續進入蓋廠階段，預期將帶動資產型產品價格走升。 避疫返鄉潮＋自住剛需，買盤堅實有支撐 就剛性需求端來看，今年將有兩大類買盤撐場。第一類買盤，以海外回流的台商、高資產族群為主，主因台灣防疫情狀相對其他地區好，不少原本在海外生活的人，都返台定居，自然有購置房產的需求。 第二類買盤則是自住客，張凱智說，雖然台灣有少子化問題，但是「平均家庭人口數變少、家庭戶數變多」的趨勢愈來愈明顯，這也是市場上兩房小宅當道的主因，預期年關之前又有一波自住買盤出籠。 交易安全擺第一，選可靠品牌＋履約保證 對於有意在金牛年購屋的民眾，張凱智建議，首先，要多看多比較，看屋時特別要掌握生活機能及大眾運輸系統，通常只要這兩點過關的物件，房價就有未來性。 其次，目前雖然處於利率低檔，利息支出少，但要注意，不同銀行在不同區域的貸款成數還是有差，建議先仔細評估，避免過高的槓桿操作，控管好財務風險；最後，則要注重交易安全，尋找可靠的房仲或建商，交易過程中也別