安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  近日雖有政府出手打房陰霾，但展望新年房市，安新建經指出，由於利率、匯率、游資等利多因素不變，加上避疫返鄉潮與自住買盤堅實，在「五箭齊發」的態勢之下， 2021 年房市仍偏向牛市。   對於想在今年進場、出手買屋的民眾，安新建經也建議，需掌握三大原則，包括：多看多比較、謹慎評估貸款成數、留心交易安全等等；預期較熱門的產品別，則是兩房低總價產品。   安新建經履保業務經理張凱智指出，今年房市的空頭因素，以政府的打房政策為主，但近期出台的信用管制政策，主要針對短期投機客，對於自住、置產客的衝擊不大；整體而言，「短進短出」的交易會縮手，房價上漲的力道亦會減緩，市場氛圍將從去年的「報復性熱絡」轉向「理性溫熱」，為「價量微揚」格局。   利率續低、台幣強升，游資氾濫態勢不變   為了刺激經濟，從美國聯準會到各國央行，大多採取低利率甚至零利率，張凱智說，在此大趨勢之下，台灣利率回升的可能性也不高，資金成本低廉。如果說房市的第一箭是利率，第二箭就是匯率，今年以來，新台幣強升，央行已「擋無可擋」，連帶推升台灣房地產的保值性。   利率與匯率牽動的則是游資。張凱智說，去年各國量化寬鬆再起，今年將延續此態勢；加上政府鼓勵台商回台設廠，去年大量土地交易後，今年將陸續進入蓋廠階段，預期將帶動資產型產品價格走升。   避疫返鄉潮＋自住剛需，買盤堅實有支撐   就剛性需求端來看，今年將有兩大類買盤撐場。第一類買盤，以海外回流的台商、高資產族群為主，主因台灣防疫情狀相對其他地區好，不少原本在海外生活的人，都返台定居，自然有購置房產的需求。   第二類買盤則是自住客，張凱智說，雖然台灣有少子化問題，但是「平均家庭人口數變少、家庭戶數變多」的趨勢愈來愈明顯，這也是市場上兩房小宅當道的主因，預期年關之前又有一波自住買盤出籠。   交易安全擺第一，選可靠品牌＋履約保證   對於有意在金牛年購屋的民眾，張凱智建議，首先，要多看多比較，看屋時特別要掌握生活機能及大眾運輸系統，通常只要這兩點過關的物件，房價就有未來性。   其次，目前雖然處於利率低檔，利息支出少，但要注意，不同銀行在不同區域的貸款成數還是有差，建議先仔細評估，避免過高的槓桿操作，控管好財務風險；最後，則要注重交易安全，尋找可靠的房仲或建商，交易過程中也別

為了確保都市能有計畫地發展，因此政府規劃了土地分區，標記每塊土地的用途，人民必須依法使用土地，否則主管機關將會限制人民使用的權利，並做出相關的處罰。 土地其實被區分成很多種用途，與我們生活最為相關，也是最常聽到的區分方式為：住宅區、商業區、工業區，這三個分區中，最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。 大家可能會覺得奇怪，很多地方常常都是住宅與商家混在一起，讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區，有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚，到底是以何種標準來區分的呢？ 想知道如何區分土地所屬分區，其實只要搞懂二件事即可： 1、哪些土地分區可以做商業用途？哪些不行 2、如何查詢土地分區 __________________________________________________________________________ 詳細解答： 一、住宅區：可供特定營業場所 住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區，每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同，以下簡單介紹： 1、第一種住宅區：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。 2、第二種住宅區：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。 3、第三種住宅區：可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。 4、第四種住宅區：可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。 註： 1、建蔽率：指建築面積占基地面積之比例。簡單來說，建蔽率大，建物面積就大，空地面積就會小；建蔽率小，建物面積就小，空地面積就會大。 2、容積率：建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率（不包括地下層與屋頂上的突出物）。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大，可蓋的樓層數就越高。 3、關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率，各縣市都有不同的規定，但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。 二、商業區：只能做商業使用 商業區也可細分為第一、二、三、四種，以下簡單介紹： 1、第一種商業區：供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。 2、第二種商業區：供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。 3、第三種商業區：供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 4、第四種商

不知道大家有沒有遇過「急買」的案子呢？就是買家在看屋沒幾次就要簽約買下，並開出了比定價更高的價格，還約了自己的代書來幫忙過戶，遇到這種的有很大的可能是「假買屋真騙房」哦！ 通常會被詐騙的一方都是對不動產交易過程不太熟悉的人，缺乏許多專業知識，被對方的代書隨便講兩句，便被騙取了房產權狀或購屋款。 上述所舉的案例只是冰山一角，類似這種被專業地政士（代書）騙倒的案例還不少，等受者發現自己被騙之後，要不是打漫長的官司討回財產，就是自認倒楣。 代書詐騙案例百百款，但其實只要堅持幾項不動產原則，就能阻擋絕大部份的詐騙哦！ 想知道不動產交易該遵守什麼原則，才能預防被詐騙嗎？ ___________________________________________________________________________________   詳細解答： 以下介紹幾個在交易過程中常見的詐騙手法： 1、先承租後出售，讓買方誤以為房客就是屋主，藉此騙取頭期款。 2、買方要求指定地政士，並不許賣方找其他人，藉此在合約加入不合理條款。 3、利用非上班時間或例假日簽約，讓買方來不及做產權調查。 4、中途更換地政士申辦登記。（先用真的地政士騙取信任，再換上假的） 5、買方向賣方表達急著過戶，並支付較一般高的頭期款，騙取信任拿到所有權狀後，就向民間或私人抵押高額貸款，最後就是賣方拿不到尾款也拿不回房子。 以上種種還只是整理出來的冰山一角，要想防止被騙，不僅要知道他們如何騙人，還要知道如何預防詐騙情況發生，這邊就來介紹五大預防招數！ 1、房屋權狀、印鑑章、印鑑證明，應妥善保管，如果不小心弄丟了，首先第一時間要向派出所報案，再去申請補發，這樣能防止在遺失期間遭有心人士利用。 2、雙地政士審查合約。買賣雙方一般都會只找一個地政士來見證簽約、辦理過戶，但若要確保交易安全無虞的話，最好再找一個地政士來審查合約（買賣雙方各找一個），且必須都是有執照、加入公會的地政士才有保障。 3、委託有公司登記的房屋仲介公司，如果該仲介公司有加入“不動產仲介經紀商業同業公會“的話，會更有保障。 4、在簽約前要做足產權調查。如果你是透過仲介買房的話，在簽約前他會給你一份“不動產說明書“裡面就有產權調查結果，若不是的話，最好找地政士對要下手的物件進行調查。 產權調查主要調查的項目有：土地、建物謄本的所有權、抵押權設定、權狀上

川林地政士事務所的負責人陳建堯，原本從事印刷業，因為嚮往動腦的工作，二十多年前轉換跑道，投身代書產業。他認為，這一行最讓人著迷的，就是辦好困難案件後，會有滿滿的成就感，也因此，但凡其他同業不想接的麻煩案件，他都願意接下，挑戰自我。 陳建堯因為家庭因素，十三歲時就外出工作了，當時因為年紀小、選擇少，就投入了印刷業，而且為了賺多一點，還選擇做「燙金」，專做紅包袋、喜餅盒等特殊印刷品 「但做這一行，真的是出賣勞力，也很危險，常會聽到有人受傷，我做了十年之後，就想說，該轉行了。」 喜歡動腦 + 接觸客人，選考地政士 在尋找新的職涯方向時，陳建堯發現，代書這一行平日大多是處理文書工作、服務客人，算是相對安全穩當，而且遇到特殊案件時，還需要特別動腦，讓他很有興趣，於是，他就在民國 88 年時，毅然決然放下印刷事業，轉考地政士。 一開始入行時，陳建堯事必躬親，也像個拚命三郎，不斷接案。他印象最深刻的，是接到一件從日本大正時代以來，就不曾處理過的繼承案，中間已歷經五、六代子孫，牽涉到的繼承人有五、六十個，非常複雜。 做好 SOP ，優化提升服務品質 「我就像辦案一樣，一個個去拜訪繼承人，好好的說，取得對方的認同；其實，整個過程也很像拼圖，一塊塊的線索，慢慢的拼起來。」陳建堯最後花了七個月，才處理好這個案子，比金錢報酬更重要的，是他獲得了內心的成就感。 他也把自己的專業與經驗，轉化為具體的 SOP ，傳承給事務所其他同仁，「現在我們所裡有快二十人，分工很細，水電、過戶、外務、簽約等，都有專門的人處理，我們每個案子都有群組，定期追蹤管理，就是希望有好的服務品質。」 房市景氣仍看好，長期持有較穩妥 展望未來房市景氣，雖然近期有中央銀行打炒房的干擾因素，但陳建堯認為，房市走向仍要看基本的供需面，台灣的土地資源稀缺，自住置產買盤卻持續暢旺，長線而言，房地產還是會是向上趨勢的，不過他也提醒，短期炒作的風險高，還是要以長期持有較穩妥。 若有年輕人想投入地政士行業，陳建堯建議，要有像「發毒誓」一樣的決心，有耐心地在圈內長期耕耘，累積專業與人脈，「如果是想做一下子就閃人，那就別來這一行，因為你不可能做三、五年就聲名大噪。」但倘若願意花時間下去，就能得到好的回報，也必定會有滿滿成就感。