房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
近日雖有政府出手打房陰霾，但展望新年房市，安新建經指出，由於利率、匯率、游資等利多因素不變，加上避疫返鄉潮與自住買盤堅實，在「五箭齊發」的態勢之下， 2021 年房市仍偏向牛市。 對於想在今年進場、出手買屋的民眾，安新建經也建議，需掌握三大原則，包括：多看多比較、謹慎評估貸款成數、留心交易安全等等；預期較熱門的產品別，則是兩房低總價產品。 安新建經履保業務經理張凱智指出，今年房市的空頭因素，以政府的打房政策為主，但近期出台的信用管制政策，主要針對短期投機客，對於自住、置產客的衝擊不大；整體而言，「短進短出」的交易會縮手，房價上漲的力道亦會減緩，市場氛圍將從去年的「報復性熱絡」轉向「理性溫熱」，為「價量微揚」格局。 利率續低、台幣強升，游資氾濫態勢不變 為了刺激經濟，從美國聯準會到各國央行，大多採取低利率甚至零利率，張凱智說，在此大趨勢之下，台灣利率回升的可能性也不高，資金成本低廉。如果說房市的第一箭是利率，第二箭就是匯率，今年以來，新台幣強升，央行已「擋無可擋」，連帶推升台灣房地產的保值性。 利率與匯率牽動的則是游資。張凱智說，去年各國量化寬鬆再起，今年將延續此態勢；加上政府鼓勵台商回台設廠，去年大量土地交易後，今年將陸續進入蓋廠階段，預期將帶動資產型產品價格走升。 避疫返鄉潮＋自住剛需，買盤堅實有支撐 就剛性需求端來看，今年將有兩大類買盤撐場。第一類買盤，以海外回流的台商、高資產族群為主，主因台灣防疫情狀相對其他地區好，不少原本在海外生活的人，都返台定居，自然有購置房產的需求。 第二類買盤則是自住客，張凱智說，雖然台灣有少子化問題，但是「平均家庭人口數變少、家庭戶數變多」的趨勢愈來愈明顯，這也是市場上兩房小宅當道的主因，預期年關之前又有一波自住買盤出籠。 交易安全擺第一，選可靠品牌＋履約保證 對於有意在金牛年購屋的民眾，張凱智建議，首先，要多看多比較，看屋時特別要掌握生活機能及大眾運輸系統，通常只要這兩點過關的物件，房價就有未來性。 其次，目前雖然處於利率低檔，利息支出少，但要注意，不同銀行在不同區域的貸款成數還是...