房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
安新建經台北區執行經理丁義峰。 照片／丁義峰提供 房屋的共同持分比例不僅決定產權人之間的權益分配，對未來房產的貸款、出售及稅務優惠都會產生直接的影響。阿明邀請安新建經台北區執行經理丁義峰來為大家說明，如何在產權共同持分比例時避免後續爭議？ 產權持分比例通常取決於購買、繼承或贈與的方式。在繼承時若沒有遺囑或特殊約定，產權通常會依法平均分配，例如四名繼承人共同繼承房屋時，每人將平均持有四分之一的產權；若長輩生前有遺囑或經協商同意，比例便可重新分配，例如長子獲得二分之一，其他三人平分剩餘的二分之一。 此外，購房時的產權持分也需依實際情況決定，夫妻共同購房若無特別約定，比例通常為各 50% ；若一方出資較多，則可在購房合約中明確訂定，例如 7 比 3 的比例，以確保出資與產權相符。持分比例的重要性在於，它直接關係到房產處置的權利與義務分配，持分比例較高者擁有更大的決策權利，無論在出售、出租或其他管理方面都具有一定的主導性。丁義峰提醒，無論是繼承、贈與還是購買，持分比例應透過法律文件紀錄為準，以避免產生後續紛爭或造成自身權益的受損。 丁義峰指出，在買賣房屋時，應留意房屋與土地的持分比例是否一致，避免稅務權益受損。根據稅務局的表示，土地所有權人出售之土地，如該房屋所有權屬本人或其配偶、直系親屬或與他人共有時，出售時「自用住宅用地稅率」之適用面積應按房屋持分比例計算，具體計算如下： 案例說明： 張大哥與張小妹共同持有一棟房屋及其土地 240 平方公尺 ，房屋持分比例為 1/3 及 2/3 ，土地持分比例則各為 1/2 ： ◎張大哥：因房屋持分 1/3 ， 240 平方公尺的土地中，僅有 80 平方公尺可適用 10% 自用住宅優惠稅率，其餘 40 平方公尺則按一般稅率課稅。 ◎張小妹：因持分比例為 2/3 ，她所持有的 120 平方公尺，就可全部適用優惠稅率。 丁義峰強調，房屋的共同持分牽涉到繼承、出資比例及稅務優惠等各個環節，若處理不當，往往會引發家庭紛爭或支出額外的稅賦。因此，無論是在繼承房產、夫妻共購房屋，或是日後進行房產買賣時，都建議透過專業人士協助，確保比例分配清晰，並有法律相關登記，以確保產權人的權益。 新聞來源： https://house.udn.com/house/story/123593/8441904