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目前顯示的是 12月, 2021的文章

郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「一車位兩部車,可以嗎?」

網友的車位旁邊是無障礙車位,因為無障礙車位空間較大,車主一次停放兩台車,導致網友右側車門完全無法開啟,網友氣噗噗跟管委會反映多次沒有下文,結果,今年開區分所有權人會議時,管委會竟然同意隔壁的車位只要不擋住行車路線跟繳納二台車子清潔費用,就可以停放兩台車,而忽略了隔壁網友才是真正停車權利受損的住戶,管委會的這種決定,讓購買正常車位的網友無法正常上下車 ... 網友要怎麼爭取自己的權益呢? 「停車」一直是都市生活的朋友感到最困擾的一點。儘管是自己有車位的民眾,也可能會遇到隔壁車主放私人物品、四輪加兩輪一起停擋住上下車等等狀況,從網友的狀況來看我們可以分成以下三部分來討論: 1. 車位到底有哪幾種? 2.車位是獨立產權還是公共區域? 3.有沒有法律規範?   車位到底有哪幾種? 公寓大廈的社區停車位依照行政院《停車位買賣契約範本》的產權登記狀態可以分為三種:『法定停車位』、『增設停車位』、『獎勵停車位』。又依照停車位的性質有平面車位及機械車位兩種差別。但無論你是哪一種車位,遇到一車位停兩部車,或是四輪加兩輪停在同一格車位內,我們需要做的就是先確認住戶規約關於『停車場管理辦法的約定』   車位是獨立產權還是公共區域? 關於「一個車位停兩台車」首要確認的就是停車位的產權到底是屬於誰的。 如果是住戶買下的停車位有獨立產權,屬於建築物的專有部分, 停車位的所有權人對於自己的車位均得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。 不過要特別注意到的是,必須在「不影響建築物公共安全、逃生避難以及侵犯他人權益」的原則下才行,假如在車位上放汽油桶或垃圾是絕對不可以! 例如: 公寓大廈管理條例第 5 條規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。 以及第 15 條規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀」。 如果停車區域是沒有獨立產權,屬於公共區域,是在緊急時作為避難場所使用,就必須要看區分所有權會議的結論,把停車區域作為何種用途,重點是要看您買的是哪一種型態的車位所有權。   有沒有法律規範? 追根究底...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「首購&一般貸款成數與利率懶人包」

有鑒於疫情後台灣房市熱絡,且央行利率低,貸款種類一段式、二段式機動利率搞到霧煞煞,甚至部分搭配裝潢費用,貸款衝成數,到底該怎麼選擇呢? 目前針對首購族,政府有提供相關的補貼方案,一是內政部在每年 7 、 8 月公開申請的「青年安心成家方案」;另一是財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」,也就是說各位有想買房置產的朋友,如果順利取得內政部與財政部兩個單位的住宅補貼貸款,等同於拿到 2 筆房屋貸款。     內政部的「青年安心成家方案」 •                   貸款額度:最高新台幣 200 萬元。 •                   貸款年限及償還方式:貸款年限最長 30 年,付息不還本之寬限期最長 5 年,含第 1 、 2 年。 •                   貸款利率:第 1 年第 2 年零利率,第 3 年至第 20 年依家庭年收入郵儲利率從 -0.533%~+0.042% 都有 。 上述方案適用於年齡 20 歲到 40 歲的「首購族青年」,但是如果你是屬於「換屋青年」則年齡門檻會提高至 45 歲以下。假如是在申請前 2 年內新婚買房或是育有子女購屋者,其家庭成員均無自用住宅或是僅有 1 戶住宅且該住宅於申請日前 2 年內購置並已辦理貸款的住宅,即可提出申請。   財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」 •                   貸款成數:最高八成核貸。 •   ...

安新專業學堂開講: 「土壤液化潛勢區之不動產是不是物之瑕疵?」

  土壤液化簡單的講就像是砂土顆粒不太緊密的,遇上地大震搖晃時,砂土顆粒分開,地下水位上升,砂土顆粒浮在水中,彷彿液態,就有可能會使建築物傾斜或破壞地坪等。 政府擬公布「土壤液化潛勢區」,若有家就在公布的潛勢區位置上,我家是不是就變成了瑕疵屋?「土壤液化潛勢區」僅代表這區域「較有可能發生土壤液化」,不代表「災情一定會發生」,除非有足夠證據足以證明確實已影響或不符居住,方有可能被認定為瑕疵屋。 再依民法第 365 條第一項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,…或自物之交付時起經過五年而消滅。」觀之,倘我家是在四年多前購入,若將潛勢區位置上的房屋直接認定為物之瑕疵,因時效尚未消滅,依法我就可以向賣方請求解除契約或請求減少價金。未來政府所公布「土壤液化潛勢區」的房屋,試想,在前五年內於「土壤液化潛勢區」區域成交之物件有多少?倘就認定為物之瑕疵,法院就會有審理不完的案件。 *以上圖片出處來源: https://kikinote.net/91904

安新建經住生活大小事: 「前房客「借」戶口登記 會有什麼麻煩嗎?」

許多地方的社會福利政策都是以「戶籍」為準,只提供給有設立戶籍在該地的當地人,例如說台中市就只提供台中人搭乘公車免費的優惠。 有些人為了享受當地的福利政策、補助金,會將戶口遷入當地,但人卻在外地居住,有些房客為了領取補助,即使已搬離租屋處,也沒將戶籍遷走,等到被房東發現再哀求房東讓他留下。 但這種借戶口登記,卻沒有實際居住的事情,真的只是給前房客一個方便,對房東、現任房客、前房客都沒有影響嗎?   參考解答: 一、瓜分當地資源 外地人設籍享受當地福利,例如,低收補助、租屋補助、其他福利政策,卻不在當地工作、消費,就如同大家常在嚷嚷住國外的台灣人對經濟毫無貢獻,每個月只繳基本健保費,一旦出事卻可回台做高額手術,雖然不違法,但卻因為用了本來只有當地人才能享有的福利,難免遭人詬病。   二、替前房客收信、收貨,應付債主等等一堆雜事! 前房客將戶籍留在了租屋處,對房客、房東造成的影響,就是會時不時收到前房客的信件,想處理又不敢處理,更有甚者,恐怕還需應付前房客的債主! 在借貸的時候,銀行或私人借貸一定都會要求填寫通訊地和戶籍地,但不會特地去了解到底有沒有居住事實,如果前房客惡意欠債,在通訊地找不到人的債主們就會轉向戶籍地,到時房東還需花力氣證明沒幫房客躲債,只是單純借戶籍登記,無端招惹麻煩。   三、無居住事實可罰緩 3000~9000 新台幣,並追繳溢領補貼 根據《戶籍法》第 76 條規定「申請人故意為不實之申請或有關機關、學校、團體、公司、人民故意提供各級主管機關及戶政事務所不實之資料者,處新臺幣 3,000 元以上 9,000 元以下罰鍰。」。 針對那些有戶籍遷入,卻無居住事實的居民依些條例規定可罰緩新臺幣 3000~9000 元。另外為了詐領租金補貼,而遷入戶籍的民眾,根據《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》第 22 條第 1 項第 5 款規定,申報租賃資料若有虛偽或不實情事,直轄市、縣(市)主管機關應自事實發生之日起停止租金補貼,並撤銷或廢止原補貼之處分,追繳其溢領之租金補貼。   ※補充小提醒: 不需有戶籍,也可申請租屋補助 有房客為了補助不肯遷走戶籍,也有房東擔心房客遷入租屋戶籍後,就會被國稅局查稅,而不肯讓房客遷入,不過其實從 2020 年開始,房客要申...