房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
新北市不動產仲介公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆。 圖／張榮隆提供 房市景氣急凍，何時才能破冰？安新建經與賣厝阿明邀請新北市不動產 仲介 公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆位民眾解析，張理事長表示，受調控政策衝擊，近期市場走勢如雲霄飛車般震盪，如今只剩口袋夠深的剛性買盤在撐盤，預期後續市況將呈現「價穩量縮」格局，對於有自住或置產需求的購屋者來說，不失為擇優進場的好時機。 入行已37年，在新北市的蘆洲、三重地區擁有九家仲介店頭的張榮隆，對市場波動掌握度極高，他比喻，台灣房市的景氣走勢過往一直如同「摩天輪」，大約七年一個循環、高低起伏可預期，原本景氣正往下走了，卻碰上 新青安 政策，讓市況瞬間猛烈上衝，近期又因 央行 調控，瞬間反轉向下，走勢之震盪好比「雲霄飛車」。 ▌實價登錄已從「樓地板」變「天花板」 張榮隆觀察，上半年的市場交投超級熱絡，亦推升房價上揚，當時的實價登錄可說是「樓地板」，交易價不斷創高，但如今市況轉差，實價登錄也成了「天花板」；不過，房價也不至於大跌，主因是仍有不少自住或置產買方正蓄勢待發、準備進場看屋，他預期，市況將從原本的「過熱」慢慢恢復成「常溫」，房價也會趨於合理。 景氣變動之際， 房仲 市場也必定歷經洗牌。張榮隆指出，如今台灣房仲店頭已破萬家，預期這一波關店潮會淘汰掉兩成的業者，若想生存，唯有變強，他建議經紀人們得掌握「信任、親切、專業」三原則，經營者們則莫忘「正派經營」的鐵律。 ▌外號「九店王子」，拿下房仲業奧斯卡 因為旗下有九家店，張榮隆在業界有「九店王子」的封號，他曾獲得金仲獎的不動產經紀業冠軍，該獎項又有「房仲業奧斯卡」美譽。他坦言，自己之所以投身不動產業，是為了脫貧，父親在他六歲時就過世了，母親靠著替人洗衣服，辛苦拉拔家中六個孩子長大；當完兵後，他看到軍中學長做了房仲，很快就賺錢、買車，便決定也試試，希望能賺錢照顧家人。 剛入行時，張榮隆自認不善言辭，為了練口條，他每天都看電視新聞，一句句地學主播說話，還會在西裝口袋內放錄音筆，錄下自己跟客戶的對話，回家後重播來聽，從內容到語調逐句檢討，思考該如何優化改進。同時，他也努力提升專業知識，很快就晉升為超級業務員。 ▌做好人才培育，提供內部創業的機會 張榮隆回想，在入行一年多後，有一次他到天母陌生開發，意外發現有物件求售，當下他立刻按門鈴，起初，...