住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
阿翰買了標榜零公設的透天小社區建案，買了才知道一樣是有共同持份土地。在管委會與建商點交過程，發現原來根據政府規定，超過 30 戶以上合照申請的建案，需要有資源回收區的空間，結果建商提供的竣工圖面有規劃，但實際上卻沒有該使用空間，甚至將預定資源回收區空間賣給他人使用，詢問建商未符合竣工圖的情況該如何處理，建商回覆：「沒有被查到就不會被開罰 ... 」 社區內的公設-水溝，在建設時建商沒有計算好斜度，會產生水溝水發出惡臭、滋生蚊子的狀況，管委會要求建商處理改善，卻得到建商回覆：「水溝是排洪用，無法解決 ... 」 以上，這類公設點交糾紛無奇不有，甚至有些社區已完工 3 年以上，公設的部分依舊尚未點交完畢，身為屋主的我們應該如何保障購屋的權益呢？ 首先，假如建商在銷售開始就是標榜『零公設』，但於後續點交時發現是有部分公設，針對此情況，建商可能涉及「廣告不實」的問題，違反《公平交易法》第 21 條、《消保法》第 22 條，可以依法請求 損害賠償 。 買方可依據《民法》第 359 物之瑕疵擔保相關規定，主張要解約或減少價金而提起訴訟，確實要負舉證責任，買方必須說明「竣工圖與現況用途不符」構成瑕疵，且此瑕疵重大而得解除契約，如果不是屬於重大瑕疵的類型，那就只能減少價金。 公設怎麼點交？ 根據《公寓大廈管理條例 》第 57 條規定，建商必須提供物件「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」的相關資料，如：設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說…等資料，以利管委會管理使用。 社區在成立管理委員會後，同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，檢測時間大約為 1 ～ 2 個月，如果遇到大一些的社區甚至可能要長達一年時間，確認其功能正常無誤後，才能正式移交。 且依據法規規定，公設點交不僅是管委會與建商要處理，政府機關的人也需到場協助，避免建商與管委會在驗收程序有不實之行為，導致住戶權益受損。 公設驗收不通過怎麼辦？ 在點交公設過程若有發現問題，如水電機械、消防設施或各類管線功能上明顯缺陷等狀況，且可以歸責於建商，社區管委會應一一列出缺失，以「書面」方式通知建設公司處理修繕之。 大部分具有規模或是信譽優良的建設公司，會在公設點交時提供管委會或住戶「公設缺失修繕