房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
人生大事開銷前三名，絕對有「買房子」這一號人物出現。而買房起手式不是找物件，而是要先『抓預算』。正式進入到今天的買房預算如何抓之前，阿明直接了當跟各位說，要有穩定工作！要有穩定工作！要有穩定工作！這點是非常重要的關鍵。除非是有金主長輩資助，或屬於不用貸款直接用現金買房的個案，否則銀行在核貸上，有沒有穩定工作及固定收入是超級重要的審核條件。 雖然說網路上或是各大銀行有提供房貸試算給各位參考，但是參考就是參考，每個人的條件、自備現金、未來規劃都不一樣，所以並不適用全民。至於如何在一開始抓一個比較精準的預算，各位請拿出一張白紙，搭配下方的 5 大方向，逐一列出支出項目及其他額外支出，預算先抓精細一點，後續的還款才不至於遇到手頭吃緊的問題。 【 01 ｜自備款 / 頭期款】 買房擺在眼前的現實問題，就是你自己的自備款現金夠不夠。諸如有沒有長輩資助？自己現金加周轉金夠不夠？這筆錢付出去會不會影響到自己的生活？這些都是必須考量進去的因素 ► 如果是有長輩資助 買房的花費動輒百萬千萬，有時候又怕準備頭期款的速度趕不上房價漲的速度，有長輩贊助或借或贈與，肯定會讓負擔減少很多，直接進到跟銀行討論貸款的階段。 這邊阿明有個小細節要提醒大家：「長輩資助，不一定要全部放進頭期款內。」因為實際上不只有頭期款需要現金，在買房過程後續的支出，如：裝潢、稅費等也是計算進去的。千萬不要一開始選了總價高的物件，在貸款初期因為現金都投入頭期，導致還款出現問題。 建議如果是有長輩資助，可以將後續需要的花費及還款能力考量進去，在繳完頭期款後不至於生活緊繃。 ► 如果是白手起家 「房屋地段價值」及「自身還款能力」是必要考量關鍵，而這兩者是會相互影響的。簡單說明一下，銀行決定要借多少錢給你，取決於妳房屋值多少。銀行會派出「鑑價師」針對你的房屋鑑價，給出相對的金額，也就是你『房屋的價值』，再搭配你自身經濟條件，給出對應的核貸成數。 也就是指在頭期款準備上宜多不宜少，銀行房貸成數平均值落在七成到八成左右。假設要買 1500 萬的新成屋，頭期款至少要準備 400 萬左右。 【 02 ｜買房各項成本】 買房整個過程所要花費的項目通通都要算進來！大至總價頭期款，小至水電管理費，這些都算是買房的成本之一。 ► 買房前 頭期款：宜多不宜少，至少準備約總價 3-4 成左右 各項稅費...