安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA_買房預算怎麼抓？」

 

人生大事開銷前三名，絕對有「買房子」這一號人物出現。而買房起手式不是找物件，而是要先『抓預算』。正式進入到今天的買房預算如何抓之前，阿明直接了當跟各位說，要有穩定工作！要有穩定工作！要有穩定工作！這點是非常重要的關鍵。除非是有金主長輩資助，或屬於不用貸款直接用現金買房的個案，否則銀行在核貸上，有沒有穩定工作及固定收入是超級重要的審核條件。

雖然說網路上或是各大銀行有提供房貸試算給各位參考，但是參考就是參考，每個人的條件、自備現金、未來規劃都不一樣，所以並不適用全民。至於如何在一開始抓一個比較精準的預算，各位請拿出一張白紙，搭配下方的5大方向，逐一列出支出項目及其他額外支出，預算先抓精細一點，後續的還款才不至於遇到手頭吃緊的問題。

 

【01｜自備款/頭期款】

買房擺在眼前的現實問題，就是你自己的自備款現金夠不夠。諸如有沒有長輩資助？自己現金加周轉金夠不夠？這筆錢付出去會不會影響到自己的生活？這些都是必須考量進去的因素

► 如果是有長輩資助

買房的花費動輒百萬千萬，有時候又怕準備頭期款的速度趕不上房價漲的速度，有長輩贊助或借或贈與，肯定會讓負擔減少很多，直接進到跟銀行討論貸款的階段。

這邊阿明有個小細節要提醒大家：「長輩資助，不一定要全部放進頭期款內。」因為實際上不只有頭期款需要現金，在買房過程後續的支出，如：裝潢、稅費等也是計算進去的。千萬不要一開始選了總價高的物件，在貸款初期因為現金都投入頭期，導致還款出現問題。

建議如果是有長輩資助，可以將後續需要的花費及還款能力考量進去，在繳完頭期款後不至於生活緊繃。

► 如果是白手起家

「房屋地段價值」及「自身還款能力」是必要考量關鍵，而這兩者是會相互影響的。簡單說明一下，銀行決定要借多少錢給你，取決於妳房屋值多少。銀行會派出「鑑價師」針對你的房屋鑑價，給出相對的金額，也就是你『房屋的價值』，再搭配你自身經濟條件，給出對應的核貸成數。

也就是指在頭期款準備上宜多不宜少，銀行房貸成數平均值落在七成到八成左右。假設要買1500萬的新成屋，頭期款至少要準備400萬左右。

 

【02｜買房各項成本】

買房整個過程所要花費的項目通通都要算進來！大至總價頭期款，小至水電管理費，這些都算是買房的成本之一。

► 買房前

頭期款：宜多不宜少，至少準備約總價3-4成左右

各項稅費：

Ａ‧契稅（「房屋評定現值」x 6% ）

Ｂ‧印花稅（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%）

Ｃ‧產權移轉登記規費（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%

Ｄ‧書狀費：每張 80 元

Ｅ‧貸款設定登記規費：貸款金額 x 1.2 x 0.1%

Ｆ‧履約保證專戶：買賣價金的 0.06%（萬分之六），買賣雙方平分。

Ｇ‧代書費（地政士費用）：約為12,000 – 15,000，有抵押權設定額外增加約 5000 元。

Ｈ‧仲介費：賣方付總價 4%、買方付總價 2% (實際收費依各成交案件約定為準)

Ｉ‧其他：徵信手續費、代償手續費、貸款開辦費、鑑價費用

裝潢搬家費：約房價 10%～15%，中古屋一坪約 5-8 萬元，最後再依照自身需求調整。

家電傢俱費：依照生活習慣選擇，大約會落在房價2%-5%左右。

► 持有期間

每月貸款、5 月的房屋稅、11 月的地價稅

社區管理費：假如選擇社區大樓，每個月都得繳納管理費，可簡單以一坪 100～130 元估算，通常戶數愈多，管理費就會愈低。

各項雜支：諸如水電瓦斯費、網路費、保險費（火災險、地震險）等例行性支出也要計算到。

中古屋畢竟有些年數，是使用過的房屋，每年也需要提撥「房屋保養修繕費用」來維護。

建議大家上述的各項支出費用加總，比不超過月薪1/3為原則。

► 未來出售不動產

買賣交易產生的必要稅費，如土地增值稅、房地交易所得（舊制為財產交易所得稅、新制為房地合一稅）、代書過戶費用、賣方仲介費等。

從買房前到持有階段再到最後的出售，整個過程林林總總會需要花費的項目感覺額度都不算大，但累積起來也是一筆不小的數目。所以買房千萬不能只以成交總價扣掉可以貸款的金額，來當作自備款，其他的花費也都要計算進去。

 

【03｜還款能力 】

基本上你在各大網站看到的建議，都會以「每月不超過月收入1/3」及「年收入5倍」為原則來衡量，而銀行也會提供簡易的房貸試算，可以初步評估自己的還款能力。

但是！蠻常出現一種情形是『高估還款能力』。剛開始有寬限期的繳款金額大多只有利息，大家都是無痛繳息沒什麼感覺，一到後面開始加入本金，才發現自己收入支出算得太剛好，導致現金流尬不過來，財務狀況吃緊。

以防各位高估自己後續的還款能力，可以參考【02｜買房各項成本】幫各位列出的買房到賣房三大階段所需要的花費，盡可能一一精算，尤其是「每個月固定支出」，才方便了解自己確切可動用的現金範圍。

簡易公式：月收入 - [ 購屋前每月基本開銷＋購屋所有必要支出 ]

計算出來的數字是『負數或零』請調整你的購屋預算，因為眼前的物件還款金額是你沒辦法負擔的！

『大於零但接近零』代表還款能力較緊繃，假如生活中有發生額外風險，會沒辦法承擔。

『大於零超過10%以上』還款能力可以負擔額外風險，包括：生活意外、銀行升息、突發事件等。

 

【04｜信用評估】

申請貸款過程有個「信用評估」的環節，是銀行為了要確認你有沒有不良的償債紀錄及確認你的財力證明資料，決定要給你的貸款成數、金額、利率以及寬限期。

當然，絕對會有「特定的」職業類別會核到比較優惠的成數及利率，諸如：百大企業、軍公教職、醫師律師建築師會計師，或高階主管等『薪資穩定』族群，銀行願意給的成數會比較多，這些比較受歡迎的職業共通點都是「穩定」及「薪資優渥」，這也代表申請貸款有穩定工作是非常重要的！

簡單來說，銀行端會依照你的「還款能力」＋「擔保品的價值」，來決定借給你的金額產生的風險高低，假如你是收入高高低低不穩定、有信用卡欠款紀錄、使用循環利息等，銀行會認為你的財力狀況不好，導致你可以申請的房貸成數也會跟著打折扣。

取得優惠的貸款利率，是大家買房子最關心的一點。各位請記得，買房前記得保持良好的還款記錄，不要欠繳信用卡或其他貸款，降低自己的信用分數喔！

 

【05｜工作規劃及風險】

房屋貸款還款年限短至20年長至40年，假如說你未來工作有變動，也建議申請貸款時候考量進去。

雖然大部分工作轉換都比較難掌握，但假如是已經有長遠規劃的朋友，工作變動是會影響未來你繳款的一大因素。

因為原先的工作類型有年終獎金及分紅，但後續變換跑道，這些收入勢必有異動。建議一開始在計算收入時，要排出上述的項目，以免高估自己的收入。

正如一開始提到房貸年限最短20年起跳，我們無法掌握20年內會平平順順如往常一樣，永遠無法預期意外還是明天先到。建議各位在風險評估上，預留一些預備金，假設遇到意外受傷、失業、結婚生子等支出，手頭上資金比較充裕，讓自己有緩衝的時間可以周轉。千萬不要每一項花費都算的剛剛好，影響到自己的生活，嚴重可能導致房屋被法拍，各位千萬謹記！