房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
雄信不動產副總經理陳詩凱（中）。 圖／陳詩凱提供 房價天花板越來越高，想要一圓買屋夢，彷彿也越來越難，加上最近的房市景氣比天氣還熱，過往較少民眾關注的法拍屋，近來也頗受青睞，希望能從法拍市場撿便宜，不過，法拍屋的 「水很深」，要出手前可得做足功課，安新建經與賣厝阿明今天請來 深耕法拍代標多年的雄信不動產副總經理陳詩凱，教大家私房絕招。陳副總表示光是今年，雄信不動產已服務法拍案成交逾 75 件，堪稱南台灣法拍專家。 陳詩凱說，很多人一聽到法拍屋，直覺反應是 「 很便宜 」 ，卻不了解隱藏在其中的風險，他建議，若想碰法拍屋，首先要瞭解法拍屋的整體流程。 掌握法拍 4 步驟，留心公告資訊 一般來說，法拍有四個步驟，分別是 「 公告、拍賣、繳款、點交 」 。陳詩凱說，各個地方法院都會揭露拍賣資訊，通常公告後半個月到 1 個月後，就展開拍賣，想出手的人，要準備好底價的 2 成保證金，帶現金支票到現場去投標。 如果沒標到，法院會把支票還給投標者；如果標到了， 7 天內就要繳清尾款，法院才會給予權利移轉證書，拍定人再拿著去地政事務所辦理過戶，並配合法院執行點交。另外，也有不點交的案子，也就是法院不做最後的結案交屋，就讓拍定人跟原屋主自己去談。 陳詩凱直言，若想透過法拍，買到喜歡的房子，得花很多心力，所以很多民眾會請代標業者來幫忙，他也分享自己從業至今的 3 大心法，給對法拍屋有興趣者參考。 出價看地段也看景氣，蛋黃區趨近市價 ▌第一 ，價格的判斷，需視地段、景氣等時空環境而定。很多人聽到法拍屋，就覺得一定能撿便宜，不過隨著房市多頭氣盛、房價不斷走揚，如今蛋黃區的法拍屋大多符合區域行情，甚至還可能更貴，要往外進到蛋殼區才可能比較便宜。 陳詩凱說，通常法院若第一拍沒拍出，第二拍會打八折，又沒拍出的話，第三拍還會再打八折，以此類推，但因為公告到拍賣的時間很短，有時沒人出手，只是因為大家還沒發現有這個案件，等到發現了，若想標得，仍得出個符合行情的價格才有機會。 他舉例，高雄明誠四路的商辦，去年的價格約莫每坪 26 萬，今年初則約 33 萬， 6 月時此地段有法拍案站上每坪 34 萬，創新高；前陣子，也有科工館附近的一樓公寓拍出 950 萬，還有鳳山的物件拍出 1200 多萬，全都跟上市價。 ...