房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋經國店周家宇店東。 圖／周家宇提供 買屋想必對許多人來說會是一生中最大額的開銷與支出，光是存到頭期款就讓很多人吃不消，因此房屋貸款申請絕對是許多人實際需要的支援，而除了跟貸款金額與申請相關外，其餘買房過程中牽涉到的流程、文件、權益、契約 … 等也相形複雜，阿明特別邀請太平洋房屋經國店店東，也是太平洋桃園區榮團會會長的 [ 周家宇 ] 店東來分享關於買房要注意到的貸款以及後續的驗屋、交屋是什麼？有哪些要點需要被注意？ 1. 要怎麼進行房貸申請？ 2. 買房對保是什麼？ 3. 驗屋是什麼？如何驗屋？ 4. 正式交屋前有甚麼要注意？ ▌要怎麼進行房貸申請？ 周家宇店東指出一般而言，貸款可核撥的金額會因產品別而有異，建議抓在約成交總額的 6~7 成比較保險，像是近幾年很流行的小套房產品，能夠核貸到的成數就會較低，平均會落在 6 成左右，而靠近捷運富有生活機能佳的 30~40 坪公寓大樓物件就可以貸到 7 成 ~75 成；而貸款成數除了參考產品條件外，最主要還是與個人的信用狀況、財務狀況、是否有擔保人以及工作條件有關係，若夫妻兩其中有一人是在國內 500 大企業就職，建議讓該人作為申貸人，銀行核貸與給予的條件也會較彈性。 那麼民眾應該找多少家銀行做貸款條件評估會比較適當呢？周店東提醒民眾最多不要找超過 3 家；因為現在各家銀行提供的貸款利率都很透明，銀行會因個人條件提供不同的利率、可貸期數，而各銀行會有的他項差異最常見是綁約時間及附帶條件 ( 保險 ) ，差異不會太大；但當民眾找一家銀行進行完整貸款評估就會被聯徵一次，每次的聯徵都會被記錄，對一般民眾來說，有太多的聯徵紀錄反而會造成日後信用評估分數下降；所以民眾若要諮詢，可以先提供銀行認可的個人財力資料請銀行做評估，最後再從中挑選適合自己的銀行進行房貸評估較為妥當。 當您選定好要申請哪家銀行貸款之後，一般會經歷以下八大步驟，依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，每一階段所需作業時間皆不同，快的話通常約 1 周，慢的話可能會到 3 周左右；如果民眾是跟坊間正當經營的仲介買房，其實以上的過程都不需要太擔心，因為仲介都會有特約的代書，代書會協助您從銀行的房貸評估、比較到申請，所有文件的準備與作業時間點的配合...