住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
太平洋房屋經國店周家宇店東。 圖／周家宇提供
買屋想必對許多人來說會是一生中最大額的開銷與支出，光是存到頭期款就讓很多人吃不消，因此房屋貸款申請絕對是許多人實際需要的支援，而除了跟貸款金額與申請相關外，其餘買房過程中牽涉到的流程、文件、權益、契約…等也相形複雜，阿明特別邀請太平洋房屋經國店店東，也是太平洋桃園區榮團會會長的[周家宇]店東來分享關於買房要注意到的貸款以及後續的驗屋、交屋是什麼？有哪些要點需要被注意？
1. 要怎麼進行房貸申請？
2. 買房對保是什麼？
3. 驗屋是什麼？如何驗屋？
4. 正式交屋前有甚麼要注意？
▌要怎麼進行房貸申請？
周家宇店東指出一般而言，貸款可核撥的金額會因產品別而有異，建議抓在約成交總額的6~7成比較保險，像是近幾年很流行的小套房產品，能夠核貸到的成數就會較低，平均會落在6成左右，而靠近捷運富有生活機能佳的30~40坪公寓大樓物件就可以貸到7成~75成；而貸款成數除了參考產品條件外，最主要還是與個人的信用狀況、財務狀況、是否有擔保人以及工作條件有關係，若夫妻兩其中有一人是在國內500大企業就職，建議讓該人作為申貸人，銀行核貸與給予的條件也會較彈性。
那麼民眾應該找多少家銀行做貸款條件評估會比較適當呢？周店東提醒民眾最多不要找超過3家；因為現在各家銀行提供的貸款利率都很透明，銀行會因個人條件提供不同的利率、可貸期數，而各銀行會有的他項差異最常見是綁約時間及附帶條件(保險)，差異不會太大；但當民眾找一家銀行進行完整貸款評估就會被聯徵一次，每次的聯徵都會被記錄，對一般民眾來說，有太多的聯徵紀錄反而會造成日後信用評估分數下降；所以民眾若要諮詢，可以先提供銀行認可的個人財力資料請銀行做評估，最後再從中挑選適合自己的銀行進行房貸評估較為妥當。
當您選定好要申請哪家銀行貸款之後，一般會經歷以下八大步驟，依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，每一階段所需作業時間皆不同，快的話通常約1周，慢的話可能會到3周左右；如果民眾是跟坊間正當經營的仲介買房，其實以上的過程都不需要太擔心，因為仲介都會有特約的代書，代書會協助您從銀行的房貸評估、比較到申請，所有文件的準備與作業時間點的配合事項，代書都會帶著您並且協助辦理完成
▌買房對保是什麼？
當銀行確認核貸文件審核通過後，正式撥款之前，都會與申貸人核對合約內容與確認身分的過程即稱為對保，用意是在保護雙方權益與確認後續撥款、還款的程序。周店東提醒民眾若非委由專業代書辦理，屬於自售自購自行做貸款申請，而在核撥前沒有經過銀行接洽要做對保通知，絕對是不尋常的，請務必要打去銀行跟貸款專員確認，不要覺得反正只要最終可以拿到貸款就好，因為對保的內容會針對合約作詳細說明，清楚載明方案利率、還款方式、貸款有無任何限制、違約金、是否可提前清償等問題，每一細節都會跟自身權益有關，一定要好好審閱。
▌如何驗屋？
如果您是購買中古屋，最擔心的屋況之一想必前幾名一定會有漏水問題上榜，如果你在簽約前剛好都沒有碰到下雨天可以去現場看屋況做評估，則可選擇自行找市面的驗屋公司在交屋前或是交屋後來進行驗屋，主要目的有兩項:
1. 核對「房屋現況」與「不動產現況說明書」是否一致。 若在交屋前發現有現況說明書內未載明的缺失，可依其狀況與賣方協調賠償、減價或者解除契約（若買賣契約無同意依現況交屋）。
2. 幫房屋做徹底的健檢，知道哪些地方在實際住進去之前要好好做一番修繕與補強，裝潢時把錢花在刀口上。
新成屋驗屋的話，一般會有建商的工地主任或服務人員陪同，一定要確實檢測所有權利範圍，若有需要修繕或不良的地方，建議馬上與建商確認，用有色紙膠帶標示並拍照留存；預售屋在施工期間，可做客製化變更，例如調整格局或增加插座之類，要善用這機會和建商好好溝通。
▌正式交屋前有甚麼要注意？
當相關過戶流程手續都順利辦完後，就進入到簽約用印完稅交屋，正式入住前的最後一步了，周家宇店東說，交屋係指仲介會陪同買賣雙方一同到房屋現場做屋況及相關設備、家電最後的點交動作，包含當初承諾會處理的相關瑕疵是否修繕完成、家電能否正常使用…等。雙方確認無誤後就會簽署「點交證明文件」，同時需檢查新權狀內容是否正確、取回預簽本票及相關資料、確認相關費用是否繳清，上述步驟都完成後，賣方就會交付房屋的鑰匙、磁扣、遙控器以及住戶規約等相關文件，買方之後就可以辦理門鎖更換、遷戶籍、住戶登記…等。
周店東補充提醒，近期很流行聽到『零元購屋』的投資理財方法，實則並不可能真的是零元就可以買屋，而是主打全額貸款，不管是先購屋後增貸、用信貸補房貸…等，這麼做對於一般人來說槓桿風險真的很高，很常在當下被話術慫恿之下，高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走，等到發現無法履約時，就等著賠償違約金，因此這種投資方式千萬要審慎評估；最後閱屋無數的周店東建議買房新手們若是想要自住，可以把眼光放在房子的價值而非價錢上面，當您從『就學、就業、就醫』三就機能去篩選物件，未來物件提供的價值不會讓您後悔，但如果您是要投資為主，則可依該區的未來發展性來看價值是否大於目前的價格做評估；總而言之無論是要選擇怎樣的物件，都還是鼓勵大家要找尋合法可信賴的仲介公司，不僅在協詢或辦理貸款時有專人服務協助，在交屋時也會有仲介陪同點交確保權益。
關於【新手買屋小白『貸款相關與驗屋交屋補帖』】的知識分享就到這邊，非常感謝，太平洋房屋[經國店]周家宇店東提供如是豐厚的經驗分享。
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