新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
太平洋房屋經國店周家宇店東。 圖／周家宇提供
買屋想必對許多人來說會是一生中最大額的開銷與支出，光是存到頭期款就讓很多人吃不消，因此房屋貸款申請絕對是許多人實際需要的支援，而除了跟貸款金額與申請相關外，其餘買房過程中牽涉到的流程、文件、權益、契約…等也相形複雜，阿明特別邀請太平洋房屋經國店店東，也是太平洋桃園區榮團會會長的[周家宇]店東來分享關於買房要注意到的貸款以及後續的驗屋、交屋是什麼？有哪些要點需要被注意？
1. 要怎麼進行房貸申請？
2. 買房對保是什麼？
3. 驗屋是什麼？如何驗屋？
4. 正式交屋前有甚麼要注意？
▌要怎麼進行房貸申請？
周家宇店東指出一般而言，貸款可核撥的金額會因產品別而有異，建議抓在約成交總額的6~7成比較保險，像是近幾年很流行的小套房產品，能夠核貸到的成數就會較低，平均會落在6成左右，而靠近捷運富有生活機能佳的30~40坪公寓大樓物件就可以貸到7成~75成；而貸款成數除了參考產品條件外，最主要還是與個人的信用狀況、財務狀況、是否有擔保人以及工作條件有關係，若夫妻兩其中有一人是在國內500大企業就職，建議讓該人作為申貸人，銀行核貸與給予的條件也會較彈性。
那麼民眾應該找多少家銀行做貸款條件評估會比較適當呢？周店東提醒民眾最多不要找超過3家；因為現在各家銀行提供的貸款利率都很透明，銀行會因個人條件提供不同的利率、可貸期數，而各銀行會有的他項差異最常見是綁約時間及附帶條件(保險)，差異不會太大；但當民眾找一家銀行進行完整貸款評估就會被聯徵一次，每次的聯徵都會被記錄，對一般民眾來說，有太多的聯徵紀錄反而會造成日後信用評估分數下降；所以民眾若要諮詢，可以先提供銀行認可的個人財力資料請銀行做評估，最後再從中挑選適合自己的銀行進行房貸評估較為妥當。
當您選定好要申請哪家銀行貸款之後，一般會經歷以下八大步驟，依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款，每一階段所需作業時間皆不同，快的話通常約1周，慢的話可能會到3周左右；如果民眾是跟坊間正當經營的仲介買房，其實以上的過程都不需要太擔心，因為仲介都會有特約的代書，代書會協助您從銀行的房貸評估、比較到申請，所有文件的準備與作業時間點的配合事項，代書都會帶著您並且協助辦理完成
▌買房對保是什麼？
當銀行確認核貸文件審核通過後，正式撥款之前，都會與申貸人核對合約內容與確認身分的過程即稱為對保，用意是在保護雙方權益與確認後續撥款、還款的程序。周店東提醒民眾若非委由專業代書辦理，屬於自售自購自行做貸款申請，而在核撥前沒有經過銀行接洽要做對保通知，絕對是不尋常的，請務必要打去銀行跟貸款專員確認，不要覺得反正只要最終可以拿到貸款就好，因為對保的內容會針對合約作詳細說明，清楚載明方案利率、還款方式、貸款有無任何限制、違約金、是否可提前清償等問題，每一細節都會跟自身權益有關，一定要好好審閱。
▌如何驗屋？
如果您是購買中古屋，最擔心的屋況之一想必前幾名一定會有漏水問題上榜，如果你在簽約前剛好都沒有碰到下雨天可以去現場看屋況做評估，則可選擇自行找市面的驗屋公司在交屋前或是交屋後來進行驗屋，主要目的有兩項:
1. 核對「房屋現況」與「不動產現況說明書」是否一致。 若在交屋前發現有現況說明書內未載明的缺失，可依其狀況與賣方協調賠償、減價或者解除契約（若買賣契約無同意依現況交屋）。
2. 幫房屋做徹底的健檢，知道哪些地方在實際住進去之前要好好做一番修繕與補強，裝潢時把錢花在刀口上。
新成屋驗屋的話，一般會有建商的工地主任或服務人員陪同，一定要確實檢測所有權利範圍，若有需要修繕或不良的地方，建議馬上與建商確認，用有色紙膠帶標示並拍照留存；預售屋在施工期間，可做客製化變更，例如調整格局或增加插座之類，要善用這機會和建商好好溝通。
▌正式交屋前有甚麼要注意？
當相關過戶流程手續都順利辦完後，就進入到簽約用印完稅交屋，正式入住前的最後一步了，周家宇店東說，交屋係指仲介會陪同買賣雙方一同到房屋現場做屋況及相關設備、家電最後的點交動作，包含當初承諾會處理的相關瑕疵是否修繕完成、家電能否正常使用…等。雙方確認無誤後就會簽署「點交證明文件」，同時需檢查新權狀內容是否正確、取回預簽本票及相關資料、確認相關費用是否繳清，上述步驟都完成後，賣方就會交付房屋的鑰匙、磁扣、遙控器以及住戶規約等相關文件，買方之後就可以辦理門鎖更換、遷戶籍、住戶登記…等。
周店東補充提醒，近期很流行聽到『零元購屋』的投資理財方法，實則並不可能真的是零元就可以買屋，而是主打全額貸款，不管是先購屋後增貸、用信貸補房貸…等，這麼做對於一般人來說槓桿風險真的很高，很常在當下被話術慫恿之下，高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走，等到發現無法履約時，就等著賠償違約金，因此這種投資方式千萬要審慎評估；最後閱屋無數的周店東建議買房新手們若是想要自住，可以把眼光放在房子的價值而非價錢上面，當您從『就學、就業、就醫』三就機能去篩選物件，未來物件提供的價值不會讓您後悔，但如果您是要投資為主，則可依該區的未來發展性來看價值是否大於目前的價格做評估；總而言之無論是要選擇怎樣的物件，都還是鼓勵大家要找尋合法可信賴的仲介公司，不僅在協詢或辦理貸款時有專人服務協助，在交屋時也會有仲介陪同點交確保權益。
關於【新手買屋小白『貸款相關與驗屋交屋補帖』】的知識分享就到這邊，非常感謝，太平洋房屋[經國店]周家宇店東提供如是豐厚的經驗分享。
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