黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
21世紀不動產大溪埔頂店副店長范德城。 圖／范德城提供
買賣不動產，一定要透過房仲嗎？房仲店頭滿街都是，但好房仲又要上哪兒找呢？該如何評估房仲業務人員是否專業、可靠？阿明特別邀請到21世紀不動產大溪埔頂店副店長范德城，來為大家說分明，並且分享該如何尋覓「房產神隊友」。
這三年來房市景氣回溫，全台房仲店頭也如雨後春筍般地出現，成長了1500家左右，若有買賣不動產的需求，該如何從中挑選到適合自己的好仲介呢？范德城直言，近年來，仲介相關從業人員確實增加許多，雖然看似選擇變多，但其中也有良莠不齊的情況，更加考驗消費者的判斷力。
★評估指標：信任度、品行、專業度、細心度
范德城說明，房仲其實是專業的顧問，處於買賣雙方之間，除了促成交易之外，還得有隨時應變處理解決各式各樣問題的能力。一般來說，在挑選房仲業務時，大多會考量信任度、品行、專業度、細心度這四大指標。
其中，信任度是最容易理解的面向，畢竟房產交易金額動輒上千萬，找自己信任的人來協助也是人之常情，但范德城提醒，不少詐騙案都發生在熟識的人之間，因為認定對方是「自己人」，所以防備心降低，所以若想確保交易能安全，他建議還是得考量房仲業務的品行；至於專業度跟細心度，則會直接影響交易過程是否順利、安全，亦不可輕忽大意。
★「大品牌」或「資深業務」就好？那可不一定
有些人在挑選房仲時，會偏好找「大品牌」或「資深業務」，對此，范德城表示，選擇大品牌的考量點，是交易後若發生糾紛問題，大品牌能以品牌力來提供保障，但這也不代表小品牌就不好，也有許多小品牌的業務人員品行優良、服務專業，更能提供優質、準確的產品服務。
而仲介人員的服務年資，普遍來說，從業資歷在5年以內都算新人，通常積極度會比較好，但專業能力與經驗值就需要好好評估；入行5年到15年之間的仲介人員已經累積一定的專業知識跟交易經驗，通常是不錯的選擇，但范德城也坦言，人難免會有惰性，要小心避免遇到做越久、積極度越低的仲介人員。
★NG行為：只挑好處說、跳過合約審閱期
該如何在跟房仲業務交手前，就初步評估對方適不適合自己呢？范德城說，在地的口碑與形象是很好的篩選方法，通常在一個商圈能耕耘很久的人，都有一定的可靠度，除了透過多多打聽之外，還可以觀察業務的戶外形象廣告能否刊登很久，如果時間夠長，表示都沒有發生什麼交易問題需要被迫下架。
另外一個判斷方法，是看業務是否會確實揭露物件的現況，例如漏水、路沖、壁刀等等，好的房仲都會誠實告知，並且提供相關解方，若是常常隱惡揚善、只說物件的好話，這時就得多加留意。而且，簽訂定型化契約必須至少有三天的契約審閱期，常常有部分業務人員為了搶快、搶成交時間，刻意忽略或讓客戶直接放棄，這些都是相當不妥的行為。
買賣雙方若能碰到好的仲介，不只有助於買賣流程順暢，有時還能避免破財。范德城分享，他曾遇到一位客戶，跟賣方直接聯繫買了一間附有地下車位的華廈，看屋時沒有留意到車位的排風管過低，而且還買貴了；也曾經有客戶碰上詐騙事件，房子被借名登記過戶移轉，後來經過長達六年的訴訟，房子仍然要不回來。類似這樣的事件，倘若有經過專業誠信的仲介居中把關，就比較不容易發生，在在的彰顯房仲業的價值所在。
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