房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
《發生什麼事！自住房居然有營業登記？》 一般來說要「房屋的用途」 是由使用該屋的納稅義務人 向當地稅捐稽徵處提出變更申請， 若要註銷也只有納稅義務人可以註銷。 大家都知道自住房屋與 營業用的房屋是要被課不同的稅， 分別為自住房屋1.2%、營業用房屋3%， 兩方被課稅額差距如此大， 如果被誤登為營業用房屋可就虧大了！ 不過真的會發生這種事？ 房屋的用途不都是自己去登記的嗎？ 其實是有可能發生的， 而且這種情況最有可能 是前屋主或者前房客搬離後， 沒有去登記註銷營業登記， 導致屋主或是後來取得房屋所有權的人， 變成可能要繳交3%的營業用房屋稅。 當遇到這種情況的時候， 該怎麼做才能註銷「營業登記」 變回「自住房屋」使用， 並回覆原本的稅率呢？ 若不理會「營業登記」又會有什麼後果呢？ 詳細解答： 依照法律規定，若要「註銷營業登記」只能由當初登記的人親自去取消，現任屋主或房東都沒有權利幫其註銷，如果前屋主或前房客一直不肯去註銷的話，這邊有2個方法可以處理： 1 、向公司所在地申登機關檢舉 要成立公司必須向當地的經濟發展局登記申請，所以假如確定該公司已無在原址營業事實，就可以向經發局檢舉此公司已遷址卻未變更住址，那該公司就會被裁罰10000~50000元（若當地未設立經發局，可向經濟部中部辦公室檢舉）。 若公司被發現距實際遷離原址日，已逾6 個月未申請變更登記，主管機關就可以依職權或根據利害關係人的申請（例如房東或現任屋主），撤銷其營業登記。 2 、直接向稅捐機關提出申請 根據法規規定，若要變更房屋用途需在「事實發生之日」起30日向房屋所在地之稽徵機關提出申請，事實發生之日指的是交易簽約日、過戶日，所以當房子已完成過戶，或租賃契約已結束，就要儘快要求前屋主或前房客趕快辦妥遷址或註銷營業登記。 若前屋主或前房客因故無法完成註銷，那現任屋主或房東也必須趕快在30日內 ，向稅捐機關提供該址已無營業事實的證明，經稅捐機關派人查核後屬實，就可申請依實際使用情形來課稅。 若超過30日才申請變更房屋用途，無法查得實際變更日，就以申請日為申報日，從當月更改房屋用途以及稅率，所以早點申請才不會讓自己權益損失哦！ 若不理會「營業登記」又會如何呢？ 所得稅法第14條第1項第5類第4款規定提到，將財產借與他人使用，即使是無償使用，但若房屋用途係供營業或執行業務，就要按當地租金市價計算租賃...