買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些? 買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 ) 、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以
不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長(右)。 圖/馬懷昇提供 在迅速變遷的不動產市場中,年輕人要能有屬於自己的房子大多都有家長們幫忙,然而天下父母心,在有些經濟狀況較不錯的家庭,爸媽早有先見之明的置產,當子女到達一定年紀時將房子移交給孩子,但是在移轉的過程就會面臨到稅務的問題。 自房地合一 2.0 上路後,依其贈與淨額級距,所需繳納之贈與稅的稅率為 10%~20% ,不動產的價值動輒數百萬到數千萬,在稅率調整的情況下,直接贈與的稅額將會是一筆不小的支出,因此如何能在國家提供的稅制基準下,透過良好的稅務規劃讓民眾繳納合理的稅賦,當個誠實納稅的好國民呢? 本文賣厝阿明邀請來 [ 不動產獨立品牌聯盟 ] 馬懷昇執行長來為大家的財務做個聰明的規畫建議。 馬懷昇執行長詳細解說: 如果想將已持有的房子留給孩子,可以用兩種方式,一種是贈與,另一種則是買賣,當直接做贈與產生出來的稅額跟買賣交易產生的稅額, 大部分的稅率比較為贈與稅 > 房產交易所得稅 ,故大多房產交易所得稅仍然是負擔最低的稅率,再來才是贈與稅。 方法一:妥善運用每年移轉 244 萬免稅贈與額度 法定的贈與免稅額是 244 萬,且按年計算,也就是說每年贈與人 ( 給錢者 ) 只要在免稅額度的範圍內,移轉財產給受贈人 ( 收錢者 ) 就可享免贈與稅。但要注意 244 萬元贈與免稅額的計算,是以「贈與人」角度去計算贈與出去的總金額,簡單來說,給錢的人在一整年度所有贈與出去的額度在 244 萬內做計算。馬執行長舉例說明:小馬生有 1 位兒子,小馬跟太太在 2023 年分別贈與 244 萬到孩子名下,該年度兒子共收到 488 萬,這種情況是符合免稅額度內, 2024 年小馬跟太太再生 1 名女兒,這一年小馬贈與給兒子 244 萬,太太則贈與給女兒 244 萬,這樣也有符合在贈與的免稅額度內;但,若小馬跟太太分別都贈與給兩位孩子各 244 萬,兒子跟女兒都各收到 488 萬,這種情況小馬跟太太都超出了當年度的贈與額度唷! 執行長補充:財政部加碼嫁妝限額免稅,若父母各自在子女結婚的贈與 ( 結婚日前後 6 個月以內 ) 可以加碼 100 萬元以下財務,可免予課徵贈與稅。 而使用免稅額度贈與方式最大的缺點是,如果移轉的物件總價太高,例如:房屋總價為 8800 萬,要完全移轉就得用 36 年的時間完成,這段期間會有的未知