住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
群義房屋北屯好市多店林修民店長。 圖／林修民提供 經統計每人一生中有2~3次的購屋機會，從最初成家立業結婚的小宅，到小孩出生換成三房兩廳的家庭宅，接著小孩長大搬離家又回歸到較小的空間但生活機能好的退休養老宅，每次換屋都是我們的人生大事，到底買房時我們要考量哪些要點，才知道是適合自己要的空間大小以及機能條件呢？又該如何選擇才能減少買房出錯的機率？今天就讓服務已超過300位民眾成家的群義房屋[北屯好市多店] 林修民 店長來教大家判斷找出適合自己的好房。 這文章分成以下兩部份來說明： 買房我需要買多大？ 預售屋、中古屋哪一個適合我？ 買房我需要買多大？ 林修民店長提供民眾兩步驟的方式來規劃評估自己的買房需求，第一步要先確認自己現階段的存款、資金收入、現金流與貸款能力，還有自身可負擔的預算水位在哪，設定好購屋的總價，接著進行第二步需求建構，例如：現有居住成員、未來5~10年內同住成員是否會有變化、是否需要車位、書房…等個人對空間的需求，透過上述兩步驟就可勾勒出未來居住輪廓，確認好需求坪數後，就可以推算出適合自己的產品類型，鎖定之後從中挑選最適合自己需求的物件。 林店長以買房預算有1,500萬，物件坐落在台中市為例： ■新屋(預售屋/成屋)平均單價約45萬/坪，車位約200萬，1,500萬扣除200萬等於1,300萬，1,300萬除以45萬/坪等於約28.8坪，這個坪數大概就是新屋正兩房的物件，室內可使用坪數大約18坪。 ■中古屋平均單價約30~35萬/坪，車位約170萬，1,500萬扣除170萬等於1,330萬，1,330萬除以35萬/坪等於約38坪，這個坪數大概是正三房的使用空間，室內使用坪數大約28坪。 從上述說明可知在相同的預算下，新屋與中古屋的實際使用空間約有10坪的差異，當然，不同的產品也會有自己的優缺點，例如：中古屋公設比較低，故實際可使用坪數會比新屋高，但新屋相較中古屋來說，居住期間的修繕率較低，所以決定入手中古屋的民眾就需要自備一筆修繕的現金比較妥當。 預售屋、中古屋哪一個適合我？ 修民店長建議買房的總價帶設定除了要考慮現在已有的存款外，還要確認自己後續房貸的支出最好限制在每月收入的40%以內，若房貸超過月收入40%恐將壓縮生活品質；那在一開始的頭期款負擔要怎麼抓呢？若您手上的自備頭期款不到總價的20%~30%，就建議可以先從預售屋入手，在房子建