跳到主要內容

發表文章

郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
最近的文章

陳英新 x 賣厝阿明x安新建經 從苦主變安心房東!避開「三不踩」選對代管業者才能躺著收租

  隨著政府積極推動租賃住宅納管,包租代管制度快速普及,吸引不少房東投入。然而市面上的代管業者品質參差不齊,若選錯合作對象,恐讓「躺著收租」的美夢淪為惡夢。 踩雷案例引起關注,其實關鍵在「選對業者」 北市張先生(化名)曾將市區套房交由未具政府認證的小型業者代租,結果不但租金被壓低,還被扣除不明修繕費用,最終實拿租金收益遠低於預期。他坦言:「當初只關心委託收費,沒查業者背景,是最大錯誤。」 與之相對,房東劉小姐選擇與政府認證的專業包租代管業者合作,三年來業者每月提供租金明細與財報,協助處理房客事務與修繕問題,「我平常很忙,有這樣的代管服務真的安心許多。」 喬居久住總經理陳英新指出,包租代管本是能減輕房東負擔的良善制度,業者除了代收租金與協助修繕,更是房東與租客的緩衝角色,處理雙方糾紛與情緒。「包租代管不是萬靈丹,但當房客抱怨網路或熱水器問題,業者能即時處理,房東就不用承擔壓力。」 他強調,優質業者應具備處理居住問題的能力,包括設備維修、租客溝通等,服務好不僅讓房東省心,也能提升房客黏著度與回租率。 「三看三不踩」避開包租代管風險 陳英新指出,包租代管的關鍵風險不在於制度本身,而是執行者具備的專業與誠信。他建議民眾可掌握「三看三不踩」原則: 三看: 看有無政府認證:如內政部公布的合法業者名單,具有制度監督與保障。 看是否提供書面合約:內容須清楚訂定租金拆帳比例、修繕權責、服務範圍等。 看服務是否到位:有無定期巡檢、即時維修回應、提供財務報表等專業機制。 三不踩: 不簽口頭約、不清楚條款:避免因合約模糊產生爭議。 不貪便宜選來路不明業者:低收費背後可能藏有租金價差或服務漏洞。 不忽視房東角色:即使委託業者,也應定期關心租賃狀況。 自租vs.委託代、合理訂價都是學問 租金訂定會直接影響收益。專業代管會依屋況、家具、地段等因素條件評估行情報價,並提供比價與報告。雖然自行出租可全數實收,但需自行處理招租、簽約、修繕等問題,時間與風險成本高。遇到惡房客,房東往往求助無門。反之,委託專業代租管雖需支付費用,卻可換取穩定與安心。 業者示意圖 包租代管費用與政府補助 陳英新說明,一般代管費用可能從租金中內扣,或加價轉嫁給房客,依是否屬社會住宅而異。若是公辦代管,租金有上限、管理費由政府補貼;但在市場機制下,業者多由房東支付管理費,但會反映在服務品質上,「畢竟有成本,就有對應的維...

五月報稅季 所得稅四大變革、房屋稅2.0全面啟動

  ​ 安新建經提醒,5月是房屋稅繳納及個人綜合所得稅申報的重要時期,今年所得稅除了基本生活費調升等四大變革外,報稅截止時間也從5月31日延長至6月30日;另外,今年房屋稅改採「全國歸戶」、「差別稅率」等新制上路。安新建經提供 五月報稅季即將到來,課徵的稅務包括個人綜合所得稅以及房屋稅。其中綜合所得稅部分,今年共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整,以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革,申報及繳納截止日今年則將從5月31日延長至6月30日。另外,同樣於5月開徵的房屋稅則實施「全國歸戶」與「差別稅率」,持有多屋者將增加稅負,繳納則至5月31日止。安新建經提醒納稅義務人,記得在指定時間內進行申報及繳納稅款以免受罰。 113年度綜合所得稅申報繳納共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整,以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革。基本生活費部分,自新臺幣20.2萬元,調高至21萬元。免稅額的部分,未滿70歲由從9.2萬元調高至9.7萬元,滿70歲納稅義務人、配偶及受納稅義務人扶養的直系尊親屬,免稅額由13.8萬元調高至14.55萬元。 基本所得額課稅級距也依據物價指數上漲幅度有所調整,免稅額由670萬元調高至750萬元。單身者的標準扣除額由12.4萬元調高至13.1萬元,夫妻,則由24.8萬元調高至26.2萬元;薪資所得及身心障礙特別扣除額,由20.7萬元調高至21.8萬元。 在房屋租金支出扣除額方面,與過去最大的不同的是,租金支出由「列舉扣除」改為「特別扣除」,可與標準扣除額並用,每一申報戶的扣除上限提高至18萬元,適用對象為納稅義務人、其配偶及受扶養的直系親屬,但設有排富規定,且申請人名下必須無自有房屋。 而幼兒學前特別扣除額適用年齡,則擴大至六歲以下子女,第一名子女扣除15萬元,第二名及以上子女則每人扣除22.5萬元,並取消排富規定,讓更多家庭受惠。 安新建經表示,除上述變革外,今年繳稅期間亦有變化。日前財政部公告,為減輕美國對等關稅衝擊造成的繳稅壓力,今年所得稅申報繳納時間比照COVID-19疫情延長一個月,自5月1日起至6月30日;整體預料將有效減輕納稅人負擔,特別是對於有幼兒的家庭及租屋族來說,感受更為明顯;同時也提醒,雙薪家庭不一定要採用「所得合併計稅」,如果夫妻兩人所得稅級距不同,可用「分開計稅」試算,找出最省錢申報方式。 此外,同樣在五月...

重劃、都更2房小宅成趨勢!行家4點挑選「績優宅」:結構好屋齡不是問題

​ 圖/住商嘉義新生店石邦佐店長提供 自去年9月19日 限貸令政策推行至今,市場成交狀況有感量縮明顯進入房市盤整冷靜期,然而,對於精明的投資者與自住買家而言,這正是一個尋找被低估物件的良機。專家指出,在市場調整期內,具備潛力的房產往往被忽視,但只要掌握關鍵挑選策略,便能找到具升值潛力的優質標的。 淡季中的潛在機會 在一連串政府打房措施祭出,成功抑止房價加溫,讓有意進場的買方有更多可以精挑細選鍾意物件的充裕時間。 據住商嘉義新生店石邦佐店長指出「當市場較趨緩時,一些有現金流壓力的賣家可能會願意讓價,而這正是買方進場的好時機,確實現在市場若是繼承房產的案件, 屋主 心態並沒有去年那麼高漲,有釋出讓價讓利的空間。」 他建議,買家可以聚焦於市場降溫時價格仍具穩定性的區域,如交通便利、生活機能完善或具未來發展潛力的地段。 鎖定兩區一宅+ 商辦 市中心大原則 產品類別建議可鎖定 重劃區 , 都更 區的兩房 小宅 ,隨著全台都更計畫積極推動,都更宅未來翻倍獲利的藍圖越發清晰可見,而少子化人口結構的長期改變,2房1廳的小宅風也是首推產品。 若以地區性來看,可留意有興建大型交通建設更是潛力指標,未來勢必會帶動整體商圈發展。以嘉義縣市為例,像是嘉義縣太保區、嘉義市鐵路高架化縫合東西區,消弭前後站發展不均,都是不錯的選擇。 另外若資金較充裕的投資者也可考慮高租金投報率的商辦物件,只要是位居市中心地帶基本上都可算是長期穩健的投資標的。 如何挑選被低估的房產? 除了以上較明確具體的標的外,整體而言民眾也可在市場盤整期參考以下幾點來做為尋找潛力宅的方向: 比較市場價格 :透過實價登錄數據,分析近一年內同區域、同類型物件的成交價格,辨識價格異常偏低的標的。 出租網站已經閒置較久的物件 :現代年輕人租屋時在乎內裝大於外觀,因此若為較老式的裝潢可能於租賃市場較無競爭力,這時屋主若又有靠租金繳 房貸 壓力時,就有機會讓利求售。 鎖定屋主急售物件 :部分屋主因資金需求急於出售,價格往往較具談判空間,可透過房仲或拍賣市場尋找此類機會。 房屋內外狀況體質良好 : 中古屋 通常30年以上的屋齡佔大宗,但只要確保房屋結構良好,避免後續修繕成本過高,以自住客來說,還是屬於可考慮的物件以免降低投資報酬率。 聰明議價技巧 輕鬆入住潛力宅 在此波房市冷靜期,民眾自然期待議價空間能更釋出,即便是同大樓,但如果是四...

張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...

劉易昌X賣厝阿明X安新建經 I 社會住宅政策成效評估:台灣社宅的現況與未來挑戰

近年來,台灣政府積極推動社會住宅(簡稱社宅)政策,期望透過興建與租賃補助,改善弱勢族群與年輕世代的『成家』問題。然而,儘管社宅政策跟過往比已有一定進展,興辦速度與數量仍難以滿足市場需求,租屋市場與房價對於大多數民眾仍難以負擔,比起許多社宅領先的模範國家,台灣仍有許多可學習與優化的地方,才能真正推動與落實居住正義與更全面照顧到有需要的族群。 2016年,政府訂下「八年二十萬戶」的社宅目標,即興建十二萬戶社宅,並透過包租代管等方式提供八萬戶租賃補助,以緩解租屋市場壓力。截至2024年底,內政部統計,全台已興建完成的社宅約3.5萬戶,另有5.5萬戶正在規劃與施工中,總量雖穩步增加,卻仍距離目標有不小差距。主要困境包括土地取得困難、地方政府執行進度不一、民眾對社宅的接受度仍待提升…等。目前全台六都社宅發展概況如下: 台北市、新北市: 社宅供應量最大,但土地成本高,興建速度受限。 桃園、新竹、台中: 近年積極推動社宅,適合科技新貴與青年族群,但仍供不應求。 台南、高雄: 受地價較低影響,興建進度相對順利,未來成長潛力大。 優勢與挑戰並存面對的社宅 安新建經桃竹區業務執行經理劉易昌整理出以下三點關於台灣社宅的優點與難處 1. 政策優勢:減輕居住負擔,租金相對親民 社宅租金一般為市場行情的 8~9折,對於低收入戶、小資族、新婚家庭而言,是較具吸引力的選擇。此外,政府也提供租金補貼與包租代管,讓租屋族更容易負擔房租。然而,由於需求遠超供應,社宅的抽籤競爭激烈,部分地區的中籤率甚至低於 10%,讓許多符合資格的民眾無法受惠。 2. 興建與管理問題:進度落後,民間參與度低 社宅推動最大的挑戰之一,在於土地取得困難與地方政府執行資源不一。許多都市土地成本高,導致社宅興建成本增加,地方政府在興建選址與施工許可上,往往面臨居民抗議與行政程序的挑戰,影響工程進度。 3. 社宅比例過低無法有效舒緩 儘管政府積極推動社宅,但台灣整體住宅市場仍由私人住宅主導,社宅供應量僅占全國住宅總數不到2%,其中,臨近台灣的日本 6.1%、新加坡 8.7%、韓國 8%。歐美各國則更高,諸如荷蘭 34%、英國 20%、丹麥 19%、瑞典 18%、德國 16% 等,歐盟社會住宅比例平約為14%。 台灣vs領先社宅指標國的差異 以下幾點指出台灣現行的社宅政策與規劃的和其他指標...

莊子賢 X 賣厝阿明 X 安新建經 I 房地產詐騙層出不窮!專家提醒交易安全機制不可少

近年來,房地產詐騙手法層出不窮,許多民眾稍有不慎就可能落入陷阱,蒙受巨大損失。太平洋房屋五股店店長莊子賢提醒,購屋或租屋時務必提高警覺,透過完善的交易保護機制及政府推出的「地籍異動即時通」等服務,能有效降低風險,確保財產安全。 三大常見房地產詐騙手法 莊子賢店長指出,當前市場上最常見的房地產詐騙手法包括以下幾種: 🔹 LINE投資詐騙 詐騙集團透過LINE群組,以「低門檻、高報酬」為誘因,吸引民眾加入,進而誘騙屋主將房屋設定抵押貸款,最後將資金轉移至詐騙帳戶。 🔹 假債權法拍 不法分子先租屋取得地址,隨後將戶籍遷入,偽造債權文件後向法院聲請本票強制執行,導致房東的房屋遭法院法拍。 🔹 假屋主詐騙 詐騙者透過租屋方式取得房屋鑰匙,接著偽造所有權狀與身分證件,聯合不法代書將房屋過戶給第三方,導致真正的屋主權益受損。 如何預防房地產詐騙?專家建議 4 大防範措施 為了降低詐騙風險,莊店長建議民眾採取以下防範措施: ▌ 申請「地籍異動即時通知」 屋主可向地政事務所申請此服務,當房屋產權有異動時,系統將即時發送簡訊或電子郵件通知,讓屋主能夠及時發現異常並迅速應對。 ▌ 撥打 165 反詐騙專線 若懷疑遭遇房地產詐騙,可立即撥打165 反詐騙專線,透過政府單位的協助,避免財產損失。 ▌ 透過合法房仲進行交易 選擇合法立案的房仲業者,由專業人員審查房產資料、簽約流程及付款機制,能有效降低受騙風險。 專家提醒:建立交易安全機制,降低買賣風險 針對大筆金額的不動產交易,莊店長特別強調,買賣雙方應透過合法房仲,並使用**「價金履約保證」服務,確保買方的購屋款由第三方專戶管理,,降低交易風險,保障雙方權益。 此外,莊子賢指出應避免借名登記,雖然借名登記相當常見,也並非詐騙手法,但也是最容易衍生出產權糾紛,甚至導致房屋難以取回。他分享,曾有屋主早年將房產登記在親友名下,但未訂立正式協議,日後因產權歸屬不明,導致房屋難以取回。因此,莊店長提醒民眾,凡涉及房產交易都應事先規劃好法律保障機制,以確保自身權益不受侵害。 房地產交易金額龐大,詐騙手法不斷翻新,民眾在買賣房屋時務必提高警覺,多方查證,並尋求專業人士協助,才能確保交易安全,守護個人資產。 太平洋五股體系FB: https://www.facebook.com/df88888?m...