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安新建經 房市日常QA『提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金』

  網友承租店面住宅月租 $25,000 ,房屋押金被房東要求支付3個月,疫情關係需要提前結束營業,但由於原先合約有載明,提前終止契約,房屋押金會被沒收,且房東有請代書到法院公證,以至於房東依據合約內條款,將A小姐押金沒收,共7.5萬元。這樣的情況下,網友可以要求房東退還部分押金嗎? 依上述 房客想提前終止租約的案例,我們可以分三個階段討論: 1.    房屋合約公證的法律效果 2.    房客提前終止租約的相關規定 3.    消費者保護法相關規定   1.    房屋租賃契約公證之效果 房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。 也就是說,如果有一方違約,是否可以強致對方履行,簡言之,就是可不可以「逕為強制執行」。 2.    房客提前終止租約的相關規定 在新上路的租賃新制中,租賃契約應記載及不得記載事項,針對房東及房客應負的義務,及雙方的權益也作出明確的規範,尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。 內政部《住宅租賃契約》第 13 條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條,其中「提前終止租約」的規定。 a.      若簽約時租屋契約裡勾選「得」終止租約,而房客若在 1 個月提前告知房東無法承租事實,善盡了提前告知義務,則無須支付租屋違約金。 b.     如果合約勾選「不得」提前終止租約,則雙方就不能任意終止合約,房客想要提前終止租約,以賠償 1 個月的租金為上限。 c.      如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約,這種狀況租客還是得要徵詢房東同意,才能解約,而且也得給房東違約金,但違約金最高也不能超過 1 個月。 以A小姐的案例來說,屬於租約未到期提前解約,所以A小姐需要在提前解約前一個月,告知房東無法承租的事實,而房東部分可依新版租賃契約規範,像A小姐要求最高一個月租金為提前解約違約金.而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。 除非,所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備損毀及遺失」等狀況發生,房東才可以扣除押金作為賠償修繕的一部分,而修繕的責任阿明建議在租屋點交時就要先釐清,才不會事後在還屋點交時發生問題。 那這邊
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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「付訂金後可以要求先驗屋再簽買賣契約嗎?」

  大志的朋友買了預售屋,房貸 8 成,交屋保留款 10 萬,但在交屋前,驗屋的缺失一直沒改善,朋友想逼迫建商改善缺失,要求銀行不得撥款,沒想到建商卻說:「房子已過戶,不撥款將提告!」結果朋友被搞得烏煙瘴氣,碰得一肚子灰。有了朋友的前車之鑑,現在大志看上一間新成屋,想要求先驗屋再簽買賣契約,賣方當然不肯,大志為了表示購買誠意,想先付 10 萬元訂金,然後要求先驗屋再簽買賣契約,請問這樣可以嗎?  ========================================================================= 買賣房屋遇到驗屋問題該如何解決?其實在付訂金及簽約的時候就要先留意,尤其在購屋簽訂契約前,要特別注意「交屋保留款」這個條約的內容,否則等到複驗不合格時,如果不是重大瑕疵,且房子已經過戶到買方名下,不撥款是會違反比例原則的,在法律上會比較站不住腳。 內政部有規定預售屋的交屋保留款,是房屋總價的 5% ,例如購買一千萬的房子,可先留下 50 萬的交屋保留款,等到驗屋確定沒有問題後,再簽過戶同意書,並將餘款付給建商。有專家建議「過戶是買方驗屋的籌碼」,初驗若有瑕疵,可要求修繕到底,複驗過後再進行過戶,確認沒有瑕疵再撥款。如果建商未盡到修繕責任,那麼購屋者可以 5% 的交屋保留款與建商談判,籌碼較高;如果交屋保留款只有 5 萬到 10 萬,那麼對購屋者的保障相對就低很多。 依《預售屋買賣定型化契約》第 19 條規定,除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等,買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。 根據《消費者保護法》第 11 條之 1 的規定:企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有 30 日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。一般來說,購買預售及成屋至少有 5 天契約審閱期,委託房仲待售屋時,則有 3 天以上的契約審閱期。 若建商、房仲或代銷公司要求先付訂金才給契約審閱,假若先付了訂金,在 5 天審閱期內決定不買,都可以拿回已付的訂金;若超過 5 天審閱期後反悔不買,建商、房仲或代銷公司則有權利沒收訂金。若消費者已簽約,又在審閱期後退訂,除了沒收訂金外,還得多付最高 15% 的違約金。但若是購買中古屋,由於與前面的預售屋性質不同,並非與企業經營者

安新建經-網友舉手問: 「在重新裝潢時的汰除品,安裝公司會一併處理嗎?需要支付額外費用嗎?」

  Q: 想問問大家,中古屋內的冷氣機,廚具不要的話,是否安裝新空調設備及廚具時,安裝公司會一併處理載走嗎?需額外支付處理舊設備的費用嗎?謝謝!   A: 參考解答: 舊屋翻新時,總會將許多不必要的東西汰除掉,更換為新的用具,避免老舊物品已有折損,或著後續維修更為麻煩,同時也可以避免物品老舊可能在未來產生危險,而這些汰換掉的物品,該如何處理,更是一項問題,安裝公司是否會幫忙處理回收,則要看各安裝公司不同,這要視您選擇哪家搬家公司,有沒有在事前有談好會幫忙清理,如果您要找會幫忙清理的公司,建議您可以實際向您所選擇的搬家公司詢問,對方評估後願不願意幫忙清理,會不會收費,也要看您所選擇的公司而定,若您選擇自行清理或者當成二手品出清,成本可能會壓低許多,但麻煩也會增加,所以這則得依照您的需求來自行決定。   # 以下費用皆為參考價格 # 詳細費用建議貨比三家不吃虧 垃圾清理費用大約於清磚一台 6500 、磚包一台 7000 、垃圾一台 7500 、木板一台 8000 、裝潢一台 9500 、家庭垃圾一台 10000 ,通常請搬運報價約為一台 8000 左右,如果是廢棄家具、大型電器,也可與各縣市政府環保局約定時間回收清運,在指定時間前將廢棄物搬運至地點,通常是免費的,能回收的項目也需事先與環保局詢問。 以上文字與圖片來源皆轉載於賣厝阿明官網:  https://54aming.com/articles/355e13

安新熊房市辭典: 『授信』

  阿明在人力銀行上看到「授信人員」的職缺,工作內容有開發新客戶、借貸額度衡量、擔保需求評估、洽談利率等等,看起來像是放貸的業務人員,覺得薪資、福利制度還不錯。 但在決定要不要投履歷之前,阿明想先搞清楚,到底什麼是「授信」呢 ?   Ø    簡述: 經過審核,銀行決定通過貸款申請,代表對客戶或申貸人授予信用,並負擔一定風險的業務行為。   Ø    詳細說明與內容: 授信業務其實種類很多,以房貸來說,是列在個人消費性貸款,經營生意需要資金的貸款則是公司貸款,主要分為這兩大類。   Ø    授信原則 5P 銀行會透過以下五大原則來決定是授信,也就是同意或拒絕民眾的貸款申請和金額。 1. 借款戶 ( 授信戶 )- 評估信用狀況。 2. 資金用途 - 了解貸款資金的運用計畫,是否合情、合理、合法。 3. 還款來源 - 分析還款的可信度。 4. 債權保障 - 評鑑借款人提供的擔保品是否有足夠的價值與安全性。 5. 未來展望 ( 授信展望 )- 預估放貸後的風險和報酬。   授信有必須遵循的原則,但實際情形會因承貸銀行 ( 官股銀行、私人商業銀行、外商銀行、信用合作社、地區農會 ) 而有所不同,難免也會受到銀行人員的主觀因素影響,但大原則方向還是不變,只要了解自己的條件,尋找最適合的專案和銀行,那麼核貸的機率還是能夠大大提升喔 ! 以上文字內容與圖片轉載自賣厝阿明官方網站: https://54aming.com/articles/adc37f

安新建經 網友舉手問:「請問跟仲介買合約轉讓的預售屋要注意什麼?」

  Q: 請問跟仲介買合約轉讓的預售屋,仲介卻說約時間到建商總公司辦理合約轉讓完後,就要立刻匯款仲介所謂的服務費 2% ,這樣合理嗎?從那一刻合約轉讓後,直到建商通知對保和交屋都跟仲介無關,無須協助或服務嗎?謝謝大家   A :合約轉讓的預售屋就是所謂的「換約」,預售屋所有權在還未登記前,原買方將契約轉讓給承接的買方,未來房子蓋好後,建商就會直接把產權登記在新買方的名下。   換約如是透過仲介購買,基本上買方要負擔 2 %的仲介費,而透過仲介購買預售屋換約,流程其實和購買中古屋相同,而預售屋最後則是請建商公司辦理換約手續。 購買換約預售屋自備款確實需要較多的自備款,也包含仲介費,通常仲介費確切的付款時間點是可以跟仲介討論,一般中古屋的買賣仲介服務費付款時間可分為簽約完成付一半和交屋時付尾款,不過,每家仲介公司的時間點可能不同,可以詢問看看。 以上內容文字與圖片皆轉載自賣厝阿明官網:  https://54aming.com/articles/19e447

安新熊房市辭典: 『鑑價』

阿明週末回一趟外婆家,除了看看外婆,順便幫忙整理環境。 想不到外婆大方拿出傳家寶,提起當年嫁妝有一只翡翠手鐲價值連城,是好久好久以前傳承下來的,有一天也會交給阿明的老婆。 阿明聽了又驚又喜,很好奇實際到底價值多少,可以拿到銀行鑑價嗎 ?  銀行所謂的鑑價實際上又是辦理什麼樣的業務呢 ?   簡述: 銀行委託專業的估價師估計房屋的價值,也叫做房屋鑑價。估價師估算的房價並不完全等於買賣房屋的實際交易價格,但銀行業者將會依此結果作為核貸的額度。   內容: 一般銀行鑑價的標準有五大重點,那就是買賣價格、地段區域、屋況、格局、申貸人財力及信用。為了篩選優質的房貸客戶,銀行鑑價首重的是房屋位址和申貸人的財務情形,除此之外,通常格局方正、屋況良好、蛋黃區地段的鑑價結果,貸款金額會比較高;相反的,畸零格局、屋況不佳、地段難轉手、增值率低,甚至非公正仲介或代書經手的話,都會讓銀行在鑑價金額上相對謹慎和保守。 雖然實價登錄也是銀行鑑價的重要參考指標,但各家銀行內部的標準、放款政策不一,如果希望對房價的估算準確一些,取到高一點的貸款額度,所謂「貨比三家不吃虧」,可以多找幾間銀行進行鑑價,想辦法為自己爭取到有利的貸款條件。   #以上文字與圖片來源出處轉自: 賣厝阿明官網https://54aming.com/articles/57a43d

安新熊保庇單元:『管委會可以管理我的車位 不還給我嗎? 如何要回自己的車位使用權呢?』

  小蔡購買小套房時,附有兩個上下機械車位(權狀大約各 5 坪),但很久以前機械車位壞了之後就沒有人付錢修理,拆掉機械停車設備後,只剩下平面的空位,後來整個停車場被管委會拿去對外出租,每個車位每半年給所有權人 1000 元,而車位是以每個月 1500 元租給外客。 小蔡 自己或家人要停的話,一個車位還要花 1500 跟管委會租。請問小蔡該如何要回車位的使用權呢? ※詳細解答 : ====================================================== 首先,要釐清「車位」是否屬於有「獨立產權車位」?還是屬於「公共設施車位」?一般來說,獨立所有權的車位,所有權人已經很清楚,直接要回自己的車位,應該不會有爭議。而常見的多半為「公共設施車位」,是以公設建物持分或土地持分型態擁有的車位。   第二是釐清社區對於車位「分管契約」的約定是什麼?如果當初跟建商購買時註明車位使用權和位置,就必須依照公寓大廈管理條例第 56 條第 1 項成立的分管契約規定。通常建商規約草案都會記載:「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分。」理論上從建商處取得的停車位,通常屬於上述條文所成立的分管契約,可依約定專用的部分,要回自己的使用權。   第三,如果車位是屬於獎勵停車位,則依照規定購買獎勵停車空間的所有權人,必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶。從 100 年 7 月 2 日起,根據獎勵增設停車空間所增加的停車位,不得直接銷售給住戶,而應依停車場法規定申請停車場登記證,開放供不特定公眾使用付費停車。 ※補充說明: 針對停車空間的規定,依照建築技術規則必須將車位大小規格、出入動線及設置數量等劃分清楚,不同類型的建築物設定標準也不相同。對購屋者來說,停車位可以依照產權登記狀態,分為下列幾種: 一、法定停車位: 1.        指建築物按照總樓地板面積的大小,依照建築法及建築技術規則規定的比例,所應設置的停車位。 2.        依民國 89 年 9 月 18 日內政部函令,法定停車位必須登記為公共設施。 3.        由於法定停車位無法取得獨立權狀,所以不得與主建物分開買賣,也就是說,法定停車位必須跟著主建物辦理產權移轉。 二、增設停