網友承租店面住宅月租 $25,000 ，房屋押金被房東要求支付３個月，疫情關係需要提前結束營業，但由於原先合約有載明，提前終止契約，房屋押金會被沒收，且房東有請代書到法院公證，以至於房東依據合約內條款，將Ａ小姐押金沒收，共7.5萬元。這樣的情況下，網友可以要求房東退還部分押金嗎？ 依上述 房客想提前終止租約的案例，我們可以分三個階段討論： １. 房屋合約公證的法律效果 ２. 房客提前終止租約的相關規定 ３. 消費者保護法相關規定 １. 房屋租賃契約公證之效果 房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免。 也就是說，如果有一方違約，是否可以強致對方履行，簡言之，就是可不可以「逕為強制執行」。 ２. 房客提前終止租約的相關規定 在新上路的租賃新制中，租賃契約應記載及不得記載事項，針對房東及房客應負的義務，及雙方的權益也作出明確的規範，尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。 內政部《住宅租賃契約》第 13 條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條，其中「提前終止租約」的規定。 a. 若簽約時租屋契約裡勾選「得」終止租約，而房客若在 1 個月提前告知房東無法承租事實，善盡了提前告知義務，則無須支付租屋違約金。 b. 如果合約勾選「不得」提前終止租約，則雙方就不能任意終止合約，房客想要提前終止租約，以賠償 1 個月的租金為上限。 c. 如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約，這種狀況租客還是得要徵詢房東同意，才能解約，而且也得給房東違約金，但違約金最高也不能超過 1 個月。 以Ａ小姐的案例來說，屬於租約未到期提前解約，所以Ａ小姐需要在提前解約前一個月，告知房東無法承租的事實，而房東部分可依新版租賃契約規範，像Ａ小姐要求最高一個月租金為提前解約違約金．而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。 除非，所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備損毀及遺失」等狀況發生，房東才可以扣除押金作為賠償修繕的一部分，而修繕的責任阿明建議在租屋點交時就要先釐清，才不會事後在還屋點交時發生問題。 那這邊
大志的朋友買了預售屋，房貸 8 成，交屋保留款 10 萬，但在交屋前，驗屋的缺失一直沒改善，朋友想逼迫建商改善缺失，要求銀行不得撥款，沒想到建商卻說：「房子已過戶，不撥款將提告！」結果朋友被搞得烏煙瘴氣，碰得一肚子灰。有了朋友的前車之鑑，現在大志看上一間新成屋，想要求先驗屋再簽買賣契約，賣方當然不肯，大志為了表示購買誠意，想先付 10 萬元訂金，然後要求先驗屋再簽買賣契約，請問這樣可以嗎？ ========================================================================= 買賣房屋遇到驗屋問題該如何解決？其實在付訂金及簽約的時候就要先留意，尤其在購屋簽訂契約前，要特別注意「交屋保留款」這個條約的內容，否則等到複驗不合格時，如果不是重大瑕疵，且房子已經過戶到買方名下，不撥款是會違反比例原則的，在法律上會比較站不住腳。 內政部有規定預售屋的交屋保留款，是房屋總價的 5% ，例如購買一千萬的房子，可先留下 50 萬的交屋保留款，等到驗屋確定沒有問題後，再簽過戶同意書，並將餘款付給建商。有專家建議「過戶是買方驗屋的籌碼」，初驗若有瑕疵，可要求修繕到底，複驗過後再進行過戶，確認沒有瑕疵再撥款。如果建商未盡到修繕責任，那麼購屋者可以 5% 的交屋保留款與建商談判，籌碼較高；如果交屋保留款只有 5 萬到 10 萬，那麼對購屋者的保障相對就低很多。 依《預售屋買賣定型化契約》第 19 條規定，除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等，買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。 根據《消費者保護法》第 11 條之 1 的規定：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。一般來說，購買預售及成屋至少有 5 天契約審閱期，委託房仲待售屋時，則有 3 天以上的契約審閱期。 若建商、房仲或代銷公司要求先付訂金才給契約審閱，假若先付了訂金，在 5 天審閱期內決定不買，都可以拿回已付的訂金；若超過 5 天審閱期後反悔不買，建商、房仲或代銷公司則有權利沒收訂金。若消費者已簽約，又在審閱期後退訂，除了沒收訂金外，還得多付最高 15% 的違約金。但若是購買中古屋，由於與前面的預售屋性質不同，並非與企業經營者