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最常見不動產交易糾紛TOP3 買到漏水屋居冠

  專家建議,簽立契約前,要詳閱相關文件及不動產說明書,避免日後衍生爭議。 (圖為示意照) 內政部不動產資訊平台統計109年至110年上半年為止,各類不動產交易糾紛發生次數,總計2889件,等於每月平均發生約160件;進一步觀察,又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。安新建經提醒,疫情趨緩後,房市買氣一路暢旺,但愈是房市熱絡之際,消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節,避免衍伸出大糾紛。 盤點109年以來前三大糾紛項目,房屋漏水問題就佔了338件(11.6%),終止委售或買賣契約有271件(9.3%),隱瞞重要資訊也有226件(7.8%)。究其原因,大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊,加上買方專業知識、購屋經驗有限,又在時間緊迫下購屋,就容易發生交易糾紛。 為了避免消費者原本滿心期待而決定買房,最後卻演變成費時費力處理爭議,安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因,提供幾項注意要點,有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。 首先,針對如何「識破漏水屋」,謝宗興指出,入門的辨識方式,就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕,浴室、廚房管線經過之處,也要留意有沒有潮濕痕跡,也可以用手觸摸牆壁,觀察是否有濕氣感。 要注意的是,部分物件已經過重新粉刷,較難肉眼判斷是否會滲漏水,謝宗興提供三招破解方法。第一,檢查陽台外牆有無漏水痕跡,假設有明顯水痕,代表屋內牆面漏水的可能性較大;第二,觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌,作為屋內情況的判斷;第三,選在大雨過後看屋,因為即使重新粉刷,多半不會加做防水工程,豪大雨或颱風後,如有滲漏水,馬上也會現出原形。 其次,如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議,謝宗興指出,簽立契約前,應與家人達成共識、深思熟慮,事後才不會因「人」的問題解約,否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣,就得付出違約的相對補償給對方。 至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞,謝宗興表示,消費者應詳閱不動產說明書內容,包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽,另外,仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知,例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外,不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽,了解該物件有無發生過特殊狀況,作為參考依據。 由於不動產交易糾紛時有所聞,安新建
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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「拆光光心驚驚 違章建築一定會被拆除嗎?」

  何小姐因為未取得建造執照,就在農業區農牧用地上的工廠內,修建兩層樓的房子,而收到政府寄來的違章建築公文,依照建築法第 25 條及實施區域計畫地區建築管理辦法第三條規定,要求何小姐於收到公文通知一個月內,備齊文件向縣府、公所申請補辦建造執照,若有逾期不辦或補辦建照執照手續不合規定,依違章建築處理辦法第五條規定拆除。 像這樣的情況政府會強制拆除嗎?還是有其他補救方式替代拆除?   違建的定義 根據違章建築處理法則第 2 條的內容可以知道,只要是建築法適用地區內,沒有經過主管機關認可,就擅自建造的建築物就算「違章建築」。   違建種類有 3 種 依照台北市違章建築處理規則違建種類可分成三種:   A ‧ 新違建: 民國 84 年後所產生的違建,此類違建屬於「即報即拆」,其中「新」的定義取決於各縣市政府的規定。近年內數量大幅竄升的農地違建工廠就屬於這類。 常見的像「採光罩違建」、「陽台外推違建」、「雨棚違建」等都算在新違建內,政府會拍照列管但不會立即拆除,除非是有妨礙消防安全、公共通行或是古蹟維護等狀況,才會立即拆除。   B ‧ 既存違建: 指在民國 52 年到民國 83 年之間就已經存在之違建。此類違建則是列入「暫緩拆除」,同樣也會拍照列管,並且列入分類分期處理,但若是『大型違建』或是『有危害公共安全、交通、市容景觀等』將會訂定計畫優先拆除。 特別提醒,有些民眾認為在民國 84 年前的既存違建是「合法的」,其實不正確,政府指示暫緩拆除及列管,不能代表是合法的建物喔!   C ‧ 舊有違建: 指民國 52 年前就存在的違建,此類違建也是列入「緩拆」並拍照列管,如果有危害公共安全相關的問題,同樣會被列為優先拆除範圍。 像是「既存違建」及「舊有違建」這兩類違建都必須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管,並按照違法情節列入拆除的分期計畫,暫緩拆除而已,不是「就地合法」喔! 而在一定限度下政府是允許「既存違建」及「舊有違建」修繕,但如果是超出法定的修繕,仍會被舉報拆除喔!   違建一定會被拆嗎? 違建拆除會從「檢舉」、「勘查」、「立案處分」大約會落在一個月的時間,而到最後的「執行拆除」則會依照各縣市排成不同而有所差異。 且依照目前的法規,違建拆除的費用是由政府代墊,再向民眾追討。 像上述何小姐的狀況屬於「程序瑕疵的建築物(建照未核發就開始施工)」,就要按照公文指示,補辦建造執照

安新建經 房市日常QA:『贈與賣房繳什麼稅?』

妹妹贈與房子給姊姊,持有一段時間後,姊姊想要賣掉去買另一間,在辦理過戶手續時,代書提到,因為持有的時間及買賣交易的關係,會有衍生出來的「稅」要繳,到底贈與房子給家人再轉手賣掉,中間會要繳哪些稅? 不論是父母或是親人之間要互相贈與不動產,必須考慮到「贈與稅」與「房地合一稅」。因為兩種稅之間的百分比級距差異,若是你在短期內出售,可能會有省下小額贈與稅,卻多了高額房地合一稅的狀況。 以下就讓我來說明一番台灣萬萬稅,賣房屋你要繳什麼稅? 1. 土地增值稅  —2.  房地交易所得稅 — 3. 房地合一稅一 4. 贈與稅  —  同場加映:申報過贈與稅,就不用再申報房地合一稅嗎? 1. 土地增值稅 土地增值稅的課稅基礎是「土地公告現值」 , 每年重新調整。 一般增值稅按漲價總數分為 20% 、 30% 、 40% 級距,自用住宅優惠稅率 10% 。 自用住宅稅率減免,須符合以下三大要件: A・個人或其配偶、未成年子女設有戶籍 B・持有並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用 C・個人與配偶、未成年子女在交易前六年內,未曾適用這項租稅優惠。 若是自住者,自住時間超過 6 年,則有 400 萬元的免稅額,超過 400 萬元部分則採 10% 的減免稅率。 2. 房地交易所得稅 房地交易所得稅,計算方式是以「出售成交總價」扣除「取得成本」的餘額,再乘以適用稅率。 依《所得稅法》第 14 條之 4 規定:「 …… 繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。 …… 」如果賣出的房地產是透過繼承方式取得,取得成本計算的基礎是依照當初繼承或贈與時,公告的土地現值及房屋評定價格,但是要特別小心,我們在賣出的時候,計算所得時,是以「市價」為基準,所以兩者之間就會有落差。也就是只要你是透過「繼承」或「贈與」取得的不動產,再往後出售時,都會面臨這種問題。 3. 房地合一稅 因為房地合一稅的概念是實價課稅,也就是「賣價」扣掉「成本」之後乘上「稅率」,就是必須課徵的稅額。 舊制: ( 房屋收入 - 成本 - 費用 ) × 稅率 新制: ( 房地收入 - 成本 - 費用 - 依土地稅法計算的土地漲價總數額 ) × 稅率 10%~45% 那到底我現在賣掉房子是適用新制還是舊制呢?這個疑問我們可以從「取得年份」來判斷。 若

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「一車位兩部車,可以嗎?」

網友的車位旁邊是無障礙車位,因為無障礙車位空間較大,車主一次停放兩台車,導致網友右側車門完全無法開啟,網友氣噗噗跟管委會反映多次沒有下文,結果,今年開區分所有權人會議時,管委會竟然同意隔壁的車位只要不擋住行車路線跟繳納二台車子清潔費用,就可以停放兩台車,而忽略了隔壁網友才是真正停車權利受損的住戶,管委會的這種決定,讓購買正常車位的網友無法正常上下車 ... 網友要怎麼爭取自己的權益呢? 「停車」一直是都市生活的朋友感到最困擾的一點。儘管是自己有車位的民眾,也可能會遇到隔壁車主放私人物品、四輪加兩輪一起停擋住上下車等等狀況,從網友的狀況來看我們可以分成以下三部分來討論: 1. 車位到底有哪幾種? 2.車位是獨立產權還是公共區域? 3.有沒有法律規範?   車位到底有哪幾種? 公寓大廈的社區停車位依照行政院《停車位買賣契約範本》的產權登記狀態可以分為三種:『法定停車位』、『增設停車位』、『獎勵停車位』。又依照停車位的性質有平面車位及機械車位兩種差別。但無論你是哪一種車位,遇到一車位停兩部車,或是四輪加兩輪停在同一格車位內,我們需要做的就是先確認住戶規約關於『停車場管理辦法的約定』   車位是獨立產權還是公共區域? 關於「一個車位停兩台車」首要確認的就是停車位的產權到底是屬於誰的。 如果是住戶買下的停車位有獨立產權,屬於建築物的專有部分, 停車位的所有權人對於自己的車位均得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。 不過要特別注意到的是,必須在「不影響建築物公共安全、逃生避難以及侵犯他人權益」的原則下才行,假如在車位上放汽油桶或垃圾是絕對不可以! 例如: 公寓大廈管理條例第 5 條規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。 以及第 15 條規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀」。 如果停車區域是沒有獨立產權,屬於公共區域,是在緊急時作為避難場所使用,就必須要看區分所有權會議的結論,把停車區域作為何種用途,重點是要看您買的是哪一種型態的車位所有權。   有沒有法律規範? 追根究底最重要的就是,社區規約內有沒

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「首購&一般貸款成數與利率懶人包」

有鑒於疫情後台灣房市熱絡,且央行利率低,貸款種類一段式、二段式機動利率搞到霧煞煞,甚至部分搭配裝潢費用,貸款衝成數,到底該怎麼選擇呢? 目前針對首購族,政府有提供相關的補貼方案,一是內政部在每年 7 、 8 月公開申請的「青年安心成家方案」;另一是財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」,也就是說各位有想買房置產的朋友,如果順利取得內政部與財政部兩個單位的住宅補貼貸款,等同於拿到 2 筆房屋貸款。     內政部的「青年安心成家方案」 •                   貸款額度:最高新台幣 200 萬元。 •                   貸款年限及償還方式:貸款年限最長 30 年,付息不還本之寬限期最長 5 年,含第 1 、 2 年。 •                   貸款利率:第 1 年第 2 年零利率,第 3 年至第 20 年依家庭年收入郵儲利率從 -0.533%~+0.042% 都有 。 上述方案適用於年齡 20 歲到 40 歲的「首購族青年」,但是如果你是屬於「換屋青年」則年齡門檻會提高至 45 歲以下。假如是在申請前 2 年內新婚買房或是育有子女購屋者,其家庭成員均無自用住宅或是僅有 1 戶住宅且該住宅於申請日前 2 年內購置並已辦理貸款的住宅,即可提出申請。   財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」 •                   貸款成數:最高八成核貸。 •                   貸款額度:最高新台幣 800 萬元。 •                   貸款年限及償還方式:貸款年限最長 30 年,含寬限期 3 年,本息分期平均攤還或本金分期平均攤還,若受到疫情影響無法順利還款,最多可以寬限 5 年。 •                   貸款利率:借款人可以自由選擇一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息,一經選定後就無法再變更   ( 1 ) 一段式利率:大約是 1.4%   ( 2 ) 二段式利率:前兩年 1.19% 、之後 1.49%   ( 3 ) 混合式固定利率:前兩年採固定利率按「撥貸當時」計息,第 1 年固定 1.37% 、第 2 年固定 1.47% 、第 3 年起 1.49% 機動計息。另外,還新增了本金均攤的還款

安新專業學堂開講: 「土壤液化潛勢區之不動產是不是物之瑕疵?」

  土壤液化簡單的講就像是砂土顆粒不太緊密的,遇上地大震搖晃時,砂土顆粒分開,地下水位上升,砂土顆粒浮在水中,彷彿液態,就有可能會使建築物傾斜或破壞地坪等。 政府擬公布「土壤液化潛勢區」,若有家就在公布的潛勢區位置上,我家是不是就變成了瑕疵屋?「土壤液化潛勢區」僅代表這區域「較有可能發生土壤液化」,不代表「災情一定會發生」,除非有足夠證據足以證明確實已影響或不符居住,方有可能被認定為瑕疵屋。 再依民法第 365 條第一項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,…或自物之交付時起經過五年而消滅。」觀之,倘我家是在四年多前購入,若將潛勢區位置上的房屋直接認定為物之瑕疵,因時效尚未消滅,依法我就可以向賣方請求解除契約或請求減少價金。未來政府所公布「土壤液化潛勢區」的房屋,試想,在前五年內於「土壤液化潛勢區」區域成交之物件有多少?倘就認定為物之瑕疵,法院就會有審理不完的案件。 *以上圖片出處來源: https://kikinote.net/91904

安新建經住生活大小事: 「前房客「借」戶口登記 會有什麼麻煩嗎?」

許多地方的社會福利政策都是以「戶籍」為準,只提供給有設立戶籍在該地的當地人,例如說台中市就只提供台中人搭乘公車免費的優惠。 有些人為了享受當地的福利政策、補助金,會將戶口遷入當地,但人卻在外地居住,有些房客為了領取補助,即使已搬離租屋處,也沒將戶籍遷走,等到被房東發現再哀求房東讓他留下。 但這種借戶口登記,卻沒有實際居住的事情,真的只是給前房客一個方便,對房東、現任房客、前房客都沒有影響嗎?   參考解答: 一、瓜分當地資源 外地人設籍享受當地福利,例如,低收補助、租屋補助、其他福利政策,卻不在當地工作、消費,就如同大家常在嚷嚷住國外的台灣人對經濟毫無貢獻,每個月只繳基本健保費,一旦出事卻可回台做高額手術,雖然不違法,但卻因為用了本來只有當地人才能享有的福利,難免遭人詬病。   二、替前房客收信、收貨,應付債主等等一堆雜事! 前房客將戶籍留在了租屋處,對房客、房東造成的影響,就是會時不時收到前房客的信件,想處理又不敢處理,更有甚者,恐怕還需應付前房客的債主! 在借貸的時候,銀行或私人借貸一定都會要求填寫通訊地和戶籍地,但不會特地去了解到底有沒有居住事實,如果前房客惡意欠債,在通訊地找不到人的債主們就會轉向戶籍地,到時房東還需花力氣證明沒幫房客躲債,只是單純借戶籍登記,無端招惹麻煩。   三、無居住事實可罰緩 3000~9000 新台幣,並追繳溢領補貼 根據《戶籍法》第 76 條規定「申請人故意為不實之申請或有關機關、學校、團體、公司、人民故意提供各級主管機關及戶政事務所不實之資料者,處新臺幣 3,000 元以上 9,000 元以下罰鍰。」。 針對那些有戶籍遷入,卻無居住事實的居民依些條例規定可罰緩新臺幣 3000~9000 元。另外為了詐領租金補貼,而遷入戶籍的民眾,根據《自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法》第 22 條第 1 項第 5 款規定,申報租賃資料若有虛偽或不實情事,直轄市、縣(市)主管機關應自事實發生之日起停止租金補貼,並撤銷或廢止原補貼之處分,追繳其溢領之租金補貼。   ※補充小提醒: 不需有戶籍,也可申請租屋補助 有房客為了補助不肯遷走戶籍,也有房東擔心房客遷入租屋戶籍後,就會被國稅局查稅,而不肯讓房客遷入,不過其實從 2020 年開始,房客要申請租屋補助不必再有戶籍才能申請,只要持