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安新建經熊保庇單元:『住宅區、商業區怎麼看?搞懂兩件事即可』

為了確保都市能有計畫地發展,因此政府規劃了土地分區,標記每塊土地的用途,人民必須依法使用土地,否則主管機關將會限制人民使用的權利,並做出相關的處罰。 土地其實被區分成很多種用途,與我們生活最為相關,也是最常聽到的區分方式為:住宅區、商業區、工業區,這三個分區中,最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。 大家可能會覺得奇怪,很多地方常常都是住宅與商家混在一起,讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區,有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚,到底是以何種標準來區分的呢? 想知道如何區分土地所屬分區,其實只要搞懂二件事即可: 1、哪些土地分區可以做商業用途?哪些不行 2、如何查詢土地分區 __________________________________________________________________________ 詳細解答: 一、住宅區:可供特定營業場所 住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區,每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同,以下簡單介紹: 1、第一種住宅區:純住宅區,只能建造獨棟或雙併住宅,禁止非住宅使用。 2、第二種住宅區:可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用(例如:辦公大樓或百貨公司)。 3、第三種住宅區:可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。 4、第四種住宅區:可設置各式住宅及輕工業(例如:加工業)、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。 註: 1、建蔽率:指建築面積占基地面積之比例。簡單來說,建蔽率大,建物面積就大,空地面積就會小;建蔽率小,建物面積就小,空地面積就會大。 2、容積率:建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率(不包括地下層與屋頂上的突出物)。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大,可蓋的樓層數就越高。 3、關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率,各縣市都有不同的規定,但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。 二、商業區:只能做商業使用 商業區也可細分為第一、二、三、四種,以下簡單介紹: 1、第一種商業區:供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。 2、第二種商業區:供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。 3、第三種商業區:供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 4、第四種商
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安新熊保庇單元:『不動產詐騙頻繁,學會五招教你保平安』

不知道大家有沒有遇過「急買」的案子呢?就是買家在看屋沒幾次就要簽約買下,並開出了比定價更高的價格,還約了自己的代書來幫忙過戶,遇到這種的有很大的可能是「假買屋真騙房」哦! 通常會被詐騙的一方都是對不動產交易過程不太熟悉的人,缺乏許多專業知識,被對方的代書隨便講兩句,便被騙取了房產權狀或購屋款。 上述所舉的案例只是冰山一角,類似這種被專業地政士(代書)騙倒的案例還不少,等受者發現自己被騙之後,要不是打漫長的官司討回財產,就是自認倒楣。 代書詐騙案例百百款,但其實只要堅持幾項不動產原則,就能阻擋絕大部份的詐騙哦! 想知道不動產交易該遵守什麼原則,才能預防被詐騙嗎? ___________________________________________________________________________________   詳細解答: 以下介紹幾個在交易過程中常見的詐騙手法: 1、先承租後出售,讓買方誤以為房客就是屋主,藉此騙取頭期款。 2、買方要求指定地政士,並不許賣方找其他人,藉此在合約加入不合理條款。 3、利用非上班時間或例假日簽約,讓買方來不及做產權調查。 4、中途更換地政士申辦登記。(先用真的地政士騙取信任,再換上假的) 5、買方向賣方表達急著過戶,並支付較一般高的頭期款,騙取信任拿到所有權狀後,就向民間或私人抵押高額貸款,最後就是賣方拿不到尾款也拿不回房子。 以上種種還只是整理出來的冰山一角,要想防止被騙,不僅要知道他們如何騙人,還要知道如何預防詐騙情況發生,這邊就來介紹五大預防招數! 1、房屋權狀、印鑑章、印鑑證明,應妥善保管,如果不小心弄丟了,首先第一時間要向派出所報案,再去申請補發,這樣能防止在遺失期間遭有心人士利用。 2、雙地政士審查合約。買賣雙方一般都會只找一個地政士來見證簽約、辦理過戶,但若要確保交易安全無虞的話,最好再找一個地政士來審查合約(買賣雙方各找一個),且必須都是有執照、加入公會的地政士才有保障。 3、委託有公司登記的房屋仲介公司,如果該仲介公司有加入“不動產仲介經紀商業同業公會“的話,會更有保障。 4、在簽約前要做足產權調查。如果你是透過仲介買房的話,在簽約前他會給你一份“不動產說明書“裡面就有產權調查結果,若不是的話,最好找地政士對要下手的物件進行調查。 產權調查主要調查的項目有:土地、建物謄本的所有權、抵押權設定、權狀上

安新建經地政士推薦單元-「就是愛破案 陳建堯耕耘代書路二十載」

川林地政士事務所的負責人陳建堯,原本從事印刷業,因為嚮往動腦的工作,二十多年前轉換跑道,投身代書產業。他認為,這一行最讓人著迷的,就是辦好困難案件後,會有滿滿的成就感,也因此,但凡其他同業不想接的麻煩案件,他都願意接下,挑戰自我。 陳建堯因為家庭因素,十三歲時就外出工作了,當時因為年紀小、選擇少,就投入了印刷業,而且為了賺多一點,還選擇做「燙金」,專做紅包袋、喜餅盒等特殊印刷品 「但做這一行,真的是出賣勞力,也很危險,常會聽到有人受傷,我做了十年之後,就想說,該轉行了。」 喜歡動腦 + 接觸客人,選考地政士 在尋找新的職涯方向時,陳建堯發現,代書這一行平日大多是處理文書工作、服務客人,算是相對安全穩當,而且遇到特殊案件時,還需要特別動腦,讓他很有興趣,於是,他就在民國 88 年時,毅然決然放下印刷事業,轉考地政士。 一開始入行時,陳建堯事必躬親,也像個拚命三郎,不斷接案。他印象最深刻的,是接到一件從日本大正時代以來,就不曾處理過的繼承案,中間已歷經五、六代子孫,牽涉到的繼承人有五、六十個,非常複雜。 做好 SOP ,優化提升服務品質 「我就像辦案一樣,一個個去拜訪繼承人,好好的說,取得對方的認同;其實,整個過程也很像拼圖,一塊塊的線索,慢慢的拼起來。」陳建堯最後花了七個月,才處理好這個案子,比金錢報酬更重要的,是他獲得了內心的成就感。 他也把自己的專業與經驗,轉化為具體的 SOP ,傳承給事務所其他同仁,「現在我們所裡有快二十人,分工很細,水電、過戶、外務、簽約等,都有專門的人處理,我們每個案子都有群組,定期追蹤管理,就是希望有好的服務品質。」 房市景氣仍看好,長期持有較穩妥 展望未來房市景氣,雖然近期有中央銀行打炒房的干擾因素,但陳建堯認為,房市走向仍要看基本的供需面,台灣的土地資源稀缺,自住置產買盤卻持續暢旺,長線而言,房地產還是會是向上趨勢的,不過他也提醒,短期炒作的風險高,還是要以長期持有較穩妥。 若有年輕人想投入地政士行業,陳建堯建議,要有像「發毒誓」一樣的決心,有耐心地在圈內長期耕耘,累積專業與人脈,「如果是想做一下子就閃人,那就別來這一行,因為你不可能做三、五年就聲名大噪。」但倘若願意花時間下去,就能得到好的回報,也必定會有滿滿成就感。  

安新建經熊保庇單元: 『請問,建商找我合建,我該注意什麼?』

  台灣的土地非常值錢,只要土地有價值, 💰 連帶也會讓房屋的價值變高! 有些建商就會專門在都會區尋找, 地段不錯但房子老舊的物件, 或是在郊區找有價值的空地 詢問屋主或地主願不願意「合建分屋」! 🏗🏘 所謂的合建分屋簡單來說 就是建商提供資金,地主提供土地! 這樣建商可以用較划算的價格取得土地 地主也不用擔心老房不耐住的維護問題, 可以直接在原居住環境得到新房! 「合建分屋」聽起來是個利多的方案, 不過魔鬼總是藏在細節裡的, 要是一不注意的話, 就可能被建商反過來咬一口哦! ⁉ ️📢 想知道「合建分屋」該注意什麼嗎? 所謂的「找補」又是什麼意思呢? QA 詳解答如下 ___________________________________________________________________________________ 📍 【合建分屋合作形式】 1 、交易方式:建商提供資金,而地主提供土地。房屋興建完成後,按雙方約定比例分配房屋和土地持分。 2 、主要工作者:實務上,地主對建房等相關事務都不太熟悉,所以都由建商處理一切建築事宜,地主僅以合建人的身份監督進度。 📍 【稅務注意事項】 → 房地合一稅:用合建分屋方式出售房屋的地主,依房地合一稅的規定,持有期間 10 年以內的,皆課徵 20% 的稅率,而持有期間 10 年以上的房屋,皆徵收 15% 的稅率,簡單來說就是以合建分屋出售的房屋,最高只會被徵收 20% 稅率。 至於關於持有期間的計算,以土地持有期間為準,例如,土地持有期間為 10 年以上,出售房屋的時候,就只會被徵收 15% 的稅率。 → 契稅:地主在取得房屋之後,需申報交換契稅 2% (以交換現值課徵稅金),如交換房地有給付差額的話,差額價款應以買賣契稅 6% 來徵收稅金。 例如,以現值 1000 萬的土地交換現值 1500 萬的房子: 交換契稅: 1000 萬 x2%=20 萬,買賣契稅: 500 萬 x6%=30 萬 ( 補充 : 交換契稅現值指土地公告現值或房屋評定現值,非房屋市價 ) → 土地增值稅:若土地為有償移轉,納稅人為原土地所有權人;若土地為無償移轉,納稅人為新所有權人。 → 贈與稅:以 1000

房市/價金履約保證一定要?安新建經:透過這招保障金流安全

  買賣房屋牽涉高額價金,對買賣雙方都有風險,為了避免可能衍生的爭議,「價金履約保證機制」不可或缺。專家指出,價金履保機制還未創建時,買方最擔心付了錢但無法交屋,賣方則恐房子過戶後收不到尾款,因此,才需透過此機制保障金流安全。   安新建經業務北一區專案執行經理張桃生指出,有鑑於簽約成交後,報稅過戶點交各項流程有時間差,但過去房屋買賣,買方將購屋款項直接交給賣方,一旦屋況有問題,甚至賣方欠債捲款潛逃,致房子被查封,買方損失價金卻求助無門;對賣方來說,則可能在屋子過戶以後,才發現尾款拿不到。為此,安信建經與信義房屋參考美國作法,於民國 85 年創建不動產買賣價金履約保證機制。 張桃生說明,價金履保機制是將買賣雙方及建經公司組成三方關係,簽約後,買方所付的款項直接進入公正第三方的履保專戶進行控管。一般來說,履保專戶的收費機制是成交價萬分之 6 ,由買賣雙方各負擔一半。 張桃生指出,對買方而言,確認房屋產權、屋況都沒有問題,完成過戶點交並在結案文件上簽名後,履保專戶才將專戶結清款項撥款給賣方,期間,若賣方需要繳稅、清償原本貸款而需要動用專戶款項時,也會在審查後才能撥款;同時,對賣方來說,則會協助確認買方申貸銀行核准房貸的狀況,確認買方貸款額度足夠支付尾款,及撥款程序沒問題後,才開始辦理產權過戶程序,讓賣方過戶後之尾款獲得保障。所以,辦理價金履約保證,對不動產買賣之買賣雙方都能提供充足的保障。 『張桃生觀察,目前不動產買賣案件仍非 100% 都採用價金履保機制,但對買賣雙方來說,使用此機制的確能有效的預防及避免交易風險。她也提醒,價金履保機制在目前市場上有數種型態產品,各產品提供之保障內容不完全相同,買賣雙方在使用前仍應慎選比較,才能獲得最完整的保障。』

安新建經公益講座,聚焦「以人為本、利他共榮」

  安新建經近日舉辦公益講座,請來暢銷作家吳家德為第一線的業務同仁與合作仲介品牌店東們開講,傳授「以人為本、利他共榮」的觀念與做法。安新建經也將此次講座所得捐給安得烈慈善協會,以實質行動善盡企業社會責任。   金融業出身的吳家德,曾任迷客夏副總,三年內帶領迷客夏從 140 家店成長至 240 家店,日前轉戰唯賀餐飲,負責天利食堂、 NU pasta 二大餐飲品牌;他曾著有《觀念一轉彎,業績翻兩番!》、《成為別人心中的一個咖:讓你的職場與人生更富有》等書。吳家德分享,他的人生上半場努力拚事業,下半場則開始以「利他」為自己的 KPI 。   多數人一聽到「利他」,都會聯想到做善事、做公益,覺得很遙不可及,但吳家德認為,其實在業務工作中,發揮同理心、站在客戶的角度思考,就是一種「利他」;比方說,他曾經在客戶危難時借錢給對方,當時只是想幫助對方度過難關。 後來,那位客戶東山再起之後,把好幾億的資產都交給吳家德打點,「只要你不自私,真心為他人著想,接下來的業務自然也會水到渠成,達到『共好』的境界!」吳家德強調,這箇中原因,就是因為「換位思考」能獲取客戶信任。   房地產交易,牽涉到的是客戶的身家財產,也因此,這一行向來是人的產業,吳家德勉勵安新建經公益講座的所有聽眾,只要本於初衷、真心利他,就必然獲得豐碩果實。   景氣好、交易熱,履約保證更重要   吳家德的演講主題,與安新建經近年來的努力方向不謀而合。今年以來,因為熱錢氾濫、湧向保值性高的硬資產,帶動台灣房市景氣回春,然而,在交易量愈來愈熱絡的同時,交易安全更需要被重視。安新建經也是秉持著「先『利他』、再『共好』」的精神,期盼能率領產業再升級。   安新建經身為目前建經產業的領導品牌之一,嚴格守護客戶價金保障與交易安全絕對是首要順序與最重要的事情,因此安新建經嚴格把關每一筆成交案件,把所有案件都當作是自己的終身所托來經營   展望新年,安新建經持續以推動交易安全落實把關責任,希望讓服務品質更加提升,未來安新建經將會持續推出類似公益講座,邀請更多各方菁英來分享多元主題知識增長或是正面成長激勵,促進產業共榮ㄧ起成長ㄧ起共好

安新建經房市週記ㄧQㄧA: 「透天厝內裝自宅電梯的優缺評估」

  透天厝的電梯使用率多寡因居住人習慣而决定, 家中有身障家人及年紀 70 歲以上的長輩, 或需使用貨物等重物時,通常會用到電梯。 一般而言有其方便性, 但家裡沒有長輩及身障家人, 通常在 4 樓以上才會常使用。 1~3 樓的透天厝,用走的其實比電梯快。 而為了使年紀大的長輩安排生活起居方便, 孝親房大多直接是安排在一樓,   家庭使用的小電梯速度比營業電梯慢很多, 不過在需要搬重物時,有電梯真的非常方便。   而如果真的想要裝電梯大概需要的費用要怎麼預估呢, 如果是額外加裝電梯, 費用從數十萬到上百萬,保養維護費用, 平均約落在每月 1000 元至 3000 元左右, 有些縣(市)房屋稅會因為安置電梯而增加, 依自用住宅房屋稅率 1.2% 計算, 每年房屋稅就必須多繳至少 3000 元以上。 這些都是要評估進去的成本花費喔