安新建經法律小學堂 & 活動專欄

  ​ 熊賀房屋毛人弘店東（右）。 圖／毛人弘提供 想要出售房產，你知道你要賣的房子應該要如何開價嗎？賣房子時設定合理的售價，也是促成物件交易的關鍵之一。那麼，要如何判斷自己開價或委託的仲介建議開價是否合理呢？安新建經與賣厝阿明邀請經營熊賀房屋四年多的毛人弘店東，用自身從業服務超過數百名買賣方的經驗，分享制定合理房屋售價的辦法。 ▌ 設定房價的核心依據 毛店東指出，最常被提及的房價參考依據是 實價登錄 ，但僅憑實價登錄並不足以全面評估房屋價值。「實價登錄雖然提供基礎資訊，但是並未包含屋況裝潢等細節，而這些都可能大幅影響價格。」他進一步說明，內部條件如屋內設計、裝修品質，以及外部條件如樓層高度、採光、社區位置等，都是影響價格的重要因素。 針對投資型賣方，毛店東建議參考區域內其他競爭物件的售價，並強調：「只要確認自家物件的優勢，有時就能賣出市場新高價。」 ▌ 掌握市場供需資訊的來源 觀察建商推案量及廣告量 ：廣告越多，代表該區域市場越活躍。 多瀏覽售屋網站 ：關注同類型物件的價格變化。 與房仲保持聯繫 ：房仲擁有豐沛的市場資源，能即時獲得準確資訊。 毛店東鼓勵民眾與仲介建立友好關係：「透過交流，不僅能掌握市場資訊，還能學習到專業知識。」 ​ 熊賀房屋毛人弘店東（前排右二）。 圖／毛人弘提供 ▌ 調整售價或接受議價的適當時機 毛店東表示，市場交易量急降時，賣方應考慮適當調整售價。「例如政策變動可能造成市場波動，若房屋上市後長期未有詢問，即有可能是價格過高的信號。」此外，售屋原因也會影響定價，特別是賣方需要快速變現時，應適時接受議價，如果有接近市場的價格即可出脫。 他提到，老屋議價時可以加入 交換條件 ：「例如屋齡老舊，賣方可以降低價格以換取免除瑕疵擔保的責任，讓出預算依照買方自己的標準進行屋況修繕。」 ▌ 銀行估價與仲介估價的差異 銀行估價通常偏保守，主要是因為其需保障自身債權的安全。毛店東解釋：「如果貸款人繳不起房貸導致不動產進入法拍市場，當房產一拍未成功出售，通常二拍就會降價再拍，這會可能導致銀行虧損，因此估價通常會較市場價格低。」 相較之下，仲介是依據市場實價登錄及物件條件評估，故能更加貼近當下的市場售價。因此，賣方在比較估價時，應了解開價的評估邏輯，再選擇合適的售價來委售。 毛店東分享熊賀房屋目前以經營法拍代標及老屋翻修為主，無論是高端投資或預算不高有自住...

  ​ 全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻（站立者）。 圖／徐晟旻提供 借名登記常見在有稅務或資格限制的情況，就會有俗稱『借人頭』的做法，顧名思義，指的是借名人將自己的財產登記於他人（出名人）名下，但實際的擁有者及管理者都是借名人。不過，專家提醒，借名登記雖然不違法，但因缺乏明確法律保障，仍有不少風險需要注意。安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻，來為民眾說明借名登記的常見情況與其相關風險問題。 徐晟旻指出，常見借名登記的原因包括以下四種： 【節稅需求】：登記在名下無其他房產的人名下，可以減少地價稅、房屋稅等稅負。 【隱匿財產】：為了「躲避債務」或「情感關係」等原因，將財產登記在他人名下藏起來。 【規避法律限制】：如以非原住民身分無法購買原住民保留地，則借用符合資格者的名義完成交易。 【優惠貸款資格】：特定職業如公務員或軍警可享低利率貸款，部分投資客會借此操作。 最高法院對借名登記的定義是：「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。 徐晟旻說，這樣的作法雖然不違法，但是在某些情境下有一定的方便性，惟仍不具備明文法律保障，民眾要注意背後所隱藏的風險！例如：「法律上，登記名義人即為財產的擁有者。」若出名人私自出售或抵押房產，借名人可能無法阻止，造成難以挽回的損失。徐晟旻提醒，一旦出現糾紛，法院可能參考民法委任契約來處理，但提供舉證和程序多由借名人來承擔，程序非常繁瑣又費時。 ▌ 借名人的風險 喪失控制權：法律上出名人擁有完全處分權，一旦有紛爭，借名人恐失去財產的控制權。 法律糾紛：出名人出售、抵押房產或欠債被強制執行時，借名人可能難以主張權利。 稅務問題：若未妥善規劃借名程序，可能涉及贈與稅或其他稅務問題。 ▌ 出名人的風險 債務償還：若借名人無法償還貸款，出名人 必須 負責償還，貸款可能影響出名人的信用問題。 稅負問題：登記在出名人名下的財產，會產生地價稅或房屋稅相關稅務，法律上為出名人需負擔。 法律責任：若借名人用借名登記的財產進行非法活動，出名人可能會承擔相關法律責任。 徐晟旻表示，借名人通常會透過書面契約以保障自身權利，透過協議撥出房產收益給出名人的分紅、報酬或其他好處，但這些並不能完全抵消可能面臨的風險。 降低借名登記帶來的風險問題，徐晟旻提出四項建議，第一， 雙方...

  太平洋房屋五股店組長黃博聖。 圖／黃博聖提供 房屋共同持有是一種蠻常見的產權登記，常見在 家族繼承、配偶共置房產或借名登記的情況。這樣的產權安排是有其便利性與優點，但在房貸辦理、還款分配、收益分配以及房產處置時，就有可能因其他共有人意見相左而受阻，為此，安新建經與賣厝阿明特別邀請太平洋房屋五股店組長黃博聖，為大家解析關於房屋共同持有的優缺點與相關建議。 ▌什麼情況會出現房屋共同持有？ 黃博聖指出，通常會以「持分」形式分配登記給多名所有權人，以下是幾種常見情況：    ■  家族繼承：例如多名繼承人共同繼承遺產。    ■  共同出資：共同投資或夫妻成家時一起出錢購置房產，產權共同登記。    ■  借名登記：將房產登記在他人名下，通常因有稅務、貸款或信用條件需求而採用。 ▌常見共同持有的登記形式 ■共同登記： 即雙方擁有房產的共同持分。這種設定的優勢在於安全性較高，可防止任一方在未經對方同意下出售或抵押貸款。缺點則是貸款額度可能會受另一方的信用狀況影響導致降低。 ■預告登記： 指的是房產登記在一人名下，但另一人則擁有限制權。例如，房產登記在甲名下，乙通過預告登記確保甲在未經乙同意下無法出售或抵押房產。這種設定的優勢在於節省成本。缺點是若甲欠債而遭法院查封，房產無法避免被強制執行拍賣的風險。 ■借名登記： 將房屋以他人名義登記。可能因有貸款需求，需要有信用情況良好的持有人申請。 ▌黃博聖分析共同持有的優缺點 ■優點： 1.  若共有人欲出售持分，其他共有人擁有優先購買權。 2.  降低個人經濟壓力，共同分擔持有房產必要成本支出、房貸與維修費用。 3.  夫妻一同購置可提高可貸資金與運用靈活性，促進共同經營家庭的目標。 ■缺點： 1.  交易限制：房產處置時需全體共有人同意。 2.  稅務影響：可能用掉共有人「土地增值稅優惠」及「首購貸款優惠」的一次性資格。 3.  利益爭議：若無書面明確約定，可能引發收益或成本分攤的糾紛問題。 黃博聖回憶，曾服務一對新婚夫妻購置婚房，因男方家長堅持房子須登記在男方名下，而引發爭執。當時組長建議採用「夫妻共同持有」，並解釋民法第 1005 條夫妻財產制規定，夫妻若無特別登記，均...

  ​ 新北市不動產仲介公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆。 圖／張榮隆提供 房市景氣急凍，何時才能破冰？安新建經與賣厝阿明邀請新北市不動產 仲介 公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆位民眾解析，張理事長表示，受調控政策衝擊，近期市場走勢如雲霄飛車般震盪，如今只剩口袋夠深的剛性買盤在撐盤，預期後續市況將呈現「價穩量縮」格局，對於有自住或置產需求的購屋者來說，不失為擇優進場的好時機。 入行已37年，在新北市的蘆洲、三重地區擁有九家仲介店頭的張榮隆，對市場波動掌握度極高，他比喻，台灣房市的景氣走勢過往一直如同「摩天輪」，大約七年一個循環、高低起伏可預期，原本景氣正往下走了，卻碰上 新青安 政策，讓市況瞬間猛烈上衝，近期又因 央行 調控，瞬間反轉向下，走勢之震盪好比「雲霄飛車」。 ▌實價登錄已從「樓地板」變「天花板」 張榮隆觀察，上半年的市場交投超級熱絡，亦推升房價上揚，當時的實價登錄可說是「樓地板」，交易價不斷創高，但如今市況轉差，實價登錄也成了「天花板」；不過，房價也不至於大跌，主因是仍有不少自住或置產買方正蓄勢待發、準備進場看屋，他預期，市況將從原本的「過熱」慢慢恢復成「常溫」，房價也會趨於合理。 景氣變動之際， 房仲 市場也必定歷經洗牌。張榮隆指出，如今台灣房仲店頭已破萬家，預期這一波關店潮會淘汰掉兩成的業者，若想生存，唯有變強，他建議經紀人們得掌握「信任、親切、專業」三原則，經營者們則莫忘「正派經營」的鐵律。 ▌外號「九店王子」，拿下房仲業奧斯卡 因為旗下有九家店，張榮隆在業界有「九店王子」的封號，他曾獲得金仲獎的不動產經紀業冠軍，該獎項又有「房仲業奧斯卡」美譽。他坦言，自己之所以投身不動產業，是為了脫貧，父親在他六歲時就過世了，母親靠著替人洗衣服，辛苦拉拔家中六個孩子長大；當完兵後，他看到軍中學長做了房仲，很快就賺錢、買車，便決定也試試，希望能賺錢照顧家人。 剛入行時，張榮隆自認不善言辭，為了練口條，他每天都看電視新聞，一句句地學主播說話，還會在西裝口袋內放錄音筆，錄下自己跟客戶的對話，回家後重播來聽，從內容到語調逐句檢討，思考該如何優化改進。同時，他也努力提升專業知識，很快就晉升為超級業務員。 ▌做好人才培育，提供內部創業的機會 張榮隆回想，在入行一年多後，有一次他到天母陌生開發，意外發現有物件求售，當下他立刻按門鈴，起初，...

  兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題， 安新建經與賣厝阿明 邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。  #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅   台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。   ▌建議依法申請，並請專家評估安全性   黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。   其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。   ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定   黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。   從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。   ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率   在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適...

  台灣文化中紅包象徵著好運與吉祥，不僅逢年過節，一般人情往來也常見紅包禮儀。然而在不動產交易服務的過程， 房仲 業務是否能夠收受服務費以外的紅包呢？有蠻多民眾敲碗想了解有沒有相關規定在這件事上，因此，阿明特別邀請安新建經經理賈承霖，來分享服務第一線 仲介 的實務經驗及法律規範。 #仲介 #紅包 #服務費   ▌房仲業務能否收紅包？ 首先我們直接來回答能不能收受紅包的問題，賈經理指出，根據目前的行業規定和大多數仲介公司的內部規範，都是規定禁止業務員私下收取紅包的。他解釋道：「許多品牌仲介公司已經明文規定業務員不能接受客戶的紅包，如果被發現將會面臨公司懲處。」這樣的規定是為了維持交易過程的公正透明，避免任何可能損害客戶信任的行為。   因此，若買賣雙方對業務員服務滿意，希望能實際表達感謝之意，賈經理建議可以選擇其他方式。例如，幫助介紹買賣案件給房仲業務，這不僅能夠表達感激之情，還能增加房仲績效收入提供更多服務機會，也才不會涉及紅包問題而產生可能的懲處。   ▌帶看無成交需要給紅包嗎？ 賈經理分享一個經常遇到的問題——房仲業務帶看了多次房子，但最終都沒有成交，是否應該給仲介紅包？他表示：「仲介的服務費報酬是基於成交後支付的，因此交易若沒有達成，客戶不需要支付服務費或紅包。」   ▌房仲業報酬標準說明 房仲業者的報酬標準是根據內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》來計算。賈經理解釋：「房仲業者向買賣雙方收取的報酬合計不得超過房屋成交價的6%。這筆報酬通常由買賣雙方共同負擔，普遍行情下，會向賣方收取4%，向買方收取2%。」   舉例來說，若房屋的成交總價為1,000萬元，房仲業者最多可以收取60萬元作為服務報酬。賈經理補充道，這筆報酬會在仲介公司與業務員之間做分配，因為日常辦公場所的相關事務與人力成本都是公司支付的，因此，儘管報酬看似可觀，但實際上房仲業務的收入會經過多層分成，而且如果交易皆未成功，先前的努力就無法轉成實質的報酬。   賈承霖總結，紅包文化雖然在日常生活中普遍存在，但為維持業者專業和客戶信任、守護房地產交易之公平、透明性，房仲業者私下收取紅包是被禁止的。若衷心感謝用心服務的業務，可以用轉介紹客戶的方式，向親朋好友推薦才是最實質的幫助喔！   新聞來源： https://hous...