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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「法拍屋標售流程」

  想要便宜買好屋的朋友,除了會挑選中古屋這類型的物件外,『法拍屋』也是一個吸引人的選擇。因為可以用比市價行情低的價格入手,但是!在你想買法拍屋之前,基本流程要先搞懂來,關於法拍屋標售流程,從事前準備到最後的得標程序分成以下四大點來一一解說:   1. 哪裡可以取得法拍資訊? 2. 法拍屋如何投標? 3. 法拍屋只會拍一次嗎? 4. 法拍屋得標後要做哪些準備? 最後再附上關於『 3 大法拍屋限制』給各位準備要第一次投標的朋友參考!   ▌哪裡可以取得法拍資訊 ? 法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢,分別是: •       司法院法拍屋公告網:進入官網後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」即可查詢各地方法院之拍賣資料。 •      各地方法院拍賣公佈欄 •     法務部行政執行署拍賣公告網 •     專營法拍的仲介網站、報紙   ▌法拍屋如何投標? •     寫投標書 投標人自行向法院領取投標單與保證金信封(共 10 元),填寫要投標的不動產,以及你的投標價格。如果你不只一個投標案件,則依合計總價載明。 •     繳保證金 保證金是可以繳現金,繳完後會拿到收據或用銀行「本行支票」。一般法拍屋保證金為底價的 2 成,會依照各地方法院調整,特別要注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。 •     投標 帶著準備好的投標單、保證金以及身分證和印章,拍賣時間的前 30 分鐘會開放投標。 •    開標 會先由司法事務官審核投標是否有效,必找出最高出價的投標書,核對完身份後,會開始辦理得標手續,沒得標則需當場領回保證金支票。 得標者要在 7 天內繳清剩餘款項,並取得不動產權力移轉證明書,就可以接著辦理過戶手續。   ▌法拍屋只會拍一次嗎? 法拍屋總共分『四次拍賣與一次應買。』 如果第一拍流標,底價打 8 折進第二拍→第二拍流標(底價打 8 折)→第三拍流標,進入「應買」的拍賣階段,應買公告 3 個月內,投標人可依照「投標順序」購買。其中「應買」階段會在 3 拍流標後 4 拍開拍前,拍賣的價格會維持 3 拍的底價,這時候就是從原先的「比價高」到「比速度」的競標,也就是說你的投標金額大但是速度比較慢,也是不會標到的喔!   如果到應買階段還是流標,就會進入最後一次拍賣(第四拍 / 特別拍賣),如果第四次拍賣也流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨
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安新建經 阿明|一秒圖懂|2022年不能錯過的『3大住宅補貼』 租金補貼 修繕住宅貸款 自購住宅貸款

2022年有殼/無殼的各位絕對不能錯過的好康大集合『3大住宅補貼』,從辦理時間到如何辦理,這麼大的懶人包確定要錯過嗎?當然是分享出去好康道相報啊! 像是「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」,可以先跟自己承貸的金融機構確認是否有協助辦理。另外像是「#青年安心成家購屋優惠貸款」是可以跟內政部的「#自購住宅貸款利息補貼」或「#修繕住宅貸款利息補貼」搭配使用。 每項補貼的最後都有附上『#補助網站傳送門』,有需要辦理的朋友注意申請時間喔! ▌ # 自購住宅貸款利息補貼 申請時間│111年8月1日-111年8月31日 補貼名額│4000戶(全台總數量) 貸款額度 台北市最高新臺幣250萬元、新北市最高新臺幣230萬元、其餘縣市最高新臺幣210萬元 優惠利率(最終利率會以內政部公布為主喔!) 第一類(弱勢戶)│郵儲利率減0.533%(目前為0.687%) 第二類(一般戶)│郵儲利率加0.042%(目前為1.262%) 補貼年限│最長20年,寬限期5年 住宅限制│無自有宅或購屋後 2年內提出申請 如何申請?:線上申請&書面申請 A‧線上申請│內政部「住宅補貼線上申請」網站 補助網站傳送門➥ https://has.cpami.gov.tw/subsidyOnline/ PS.111年8月1日開放才有開放喔! B‧書面申請│掛號郵寄至申請人戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府。 此外,自購住宅貸款對於家庭成員所得也有門檻限制,可以到地方政府網站確認看條件符不符合喔! ▌ # 修繕住宅貸款利息補貼 申請時間│111年8月1日-31日 補貼名額│2000戶(全台總數量) 貸款額度│最高優惠新臺幣80萬元 優惠利率(最終利率會以內政部公布為主喔!) 第一類(弱勢戶)│郵儲利率減0.533%(目前為0.687%) 第二類(一般戶)│郵儲利率加0.042%(目前為1.262%) 補貼年限│最長15年,寬限期3年 住宅限制│僅持有1戶10年以上住宅 如何申請?:線上申請&書面申請 A‧線上申請│內政部「住宅補貼線上申請」網站 補助網站傳送門➥ https://has.cpami.gov.tw/subsidyOnline/ PS.111年8月1日開放才有開放喔! B‧書面申請│掛號郵寄至申請人戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府 特別要提醒申請修繕貸款的朋友,申辦修繕的項目是不可以包含公寓大

安新建經 阿明|房事QA|首購族別忘了房屋稅!節稅教戰守則

  首購族、房產新手族在今年 5 月會遇到第一次要繳的『房屋稅』,這個藏在購屋的年度最大筆隱形成本。不知道該如何報的朋友千萬別緊張,阿明提供了 3 大節稅的教戰守則:自住、時間、使用目的,掌握這三點,讓你的稅單節省出新高度。 2022  年房屋稅繳納時間| 2022  年  5  月  1  日~  2022  年  5  月  31  日 從前一年的 7 月 1 日到報稅當年度的 6 月 30 日止。 # 什麼是房屋稅? 房屋稅就跟地價稅一樣是所謂的「持有稅」,由「房屋所有權人」、「典權人」、「共有人」或「受託人」其中一個身份,在房屋所有權人持有期間課徵的財產稅。不單單是指房屋,而是在土地上的建築物,如車庫、頂樓加蓋在內,都需要繳房屋稅, 無照的違章房屋也是要課徵房屋稅 。 # 計算方式 應繳房屋稅  =  房屋   評定現值    ×  房屋稅率。 每個縣市政府會先依照你房屋是做什麼用途、樓層高低及建造的結構先給出一個「房屋標準單價」;再依照房屋的坪數、所在的地段位置、屋齡新舊程度,來評定現值。簡言之,越新的房子,被評定的現值會相對較高。 基本上每三年會重行評定一次,並依照耐用年數,逐年遞減折舊現值價格。 而房屋稅率的區間從1.2%~3.6%,分成自用住宅及非自用住宅,會根據地方政府的規定調高非自用住宅的稅率,也就是所謂的「囤房稅」。 但以苗栗縣來說,就沒有所謂的囤房稅,仍舊維持 #最低法定稅率,自用住宅1.2%、非自用住宅1.5%的稅率。 ▌節稅教戰守則 # 3條件享自住稅率1.2% 只要是有符合:「房屋無出租或營業使用」、「本人、配偶或直系親屬實際居住」、「本人、配偶及未成年子女全台合計3戶以內」,這三個條件,不管你是有沒有入戶籍,只要有提供水費、電費帳單作為自用住宅的證據,同樣也可以享有 #自用住宅1.2%的優惠稅賦! 如果是自建或是藉由贈與或繼承取得的房屋符合上面提到的三個條件,向房屋所在地的地稽徵機關審核通過後,也可以適用自用住宅稅率。 #房屋使用目的要注意! 在買賣流程中房屋辦理移轉後,各位要記得確認清楚「房屋的使用情形」,看看之前的屋主有沒有將房子拿來做營業用或是其他非住家用的登記,這可是會影響大大各位的房屋稅要繳的金額大小,自用住宅是1.2%稅率,但如果是營業用就會是用3%的稅率做計算。 #掌握申請變更時間點 延續上一點確認完你的「房屋的使用情形

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA: 什麼叫做『公設比』?」

  現在民眾在選擇不動產物件上,都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓,實打實買真正可以用的房子,而不是花錢買公設。 今天讓阿明從頭帶大家來認識『公設』這個普遍消費者認為是雞肋,食之無味棄之可惜的配置,到底「公設比」是在講什麼東西?我們買房子公設比越低才算好嗎? 1.   『公設比』是什麼?   — 2. 如何計算『公設比』? — 3. 公設比高低差在哪? — 4. 公設比合理範圍 最後再同場加映「公設評估要點」,給大家參考,讓大家都可以買到自己心中的理想房。   『公設比』是什麼? 首先,我們先來解釋一下什麼是『公設比』? 『公設比』屬於不動產業界常用的用語,是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算,在房屋所有權狀面積中,不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。簡言之,就是建商提供的公共設施給社區或全體住戶使用的空間,諸如:大廳、走道、樓梯間、游泳池、健身房等等都算在內,其中又以「使用對象」分為大公設及小公設兩種類別。     ▌常見公設分類 A ‧ 大公設:由全體住戶共同使用及分攤的設施,像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、管理員室、地下室 ( 不含停車格 ) 等。 B ‧ 小公設:由該層住戶使用並持分空間,像每層樓的通道、電梯間、門廳等。   也就是指,你買房的房屋所有權狀內,除了有你的私人空間外,同樣有包含這些公共設施的面積。   如何計算『公設比』?   ▌公式 公設比:公共設施面積/建物總坪數面積 × 100% 建物總坪數面積:主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)     ▌範例 公設 8 坪、權狀坪數面積 40 坪,公設比 20% 計算方式: 8 ÷ 40 × 100% = 20% ,室內實際使用面積大約會落在 32 坪   公設比高低差在哪? 公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物,但事實真的是如此嗎?合適的公共空間是可以讓生活環境更舒適,提升居住品質,如果是自己會使用到的公設,當然買到是很值得。但有時候低公設比的物件,並不全然是實際使用面積多。舉例來說,像 2011 年以前申請的建照,雨遮部分是可以登記成附屬建物,但實際上你使用面積根本沒增加。 公設比變高,有一部分是因為民國 94 年建築技術法規修法, 8 樓以上的建築物要配有 2 支逃生

安新建經 阿明|房事QA|售後回租是什麼?優缺點有哪些呢?(完整版)

  現在商業模式不停地在推陳出新,你聽過買賣房子,也聽過租房子,但你有聽過買了房子後再把他租給賣家的嗎? 這個過程就叫做「售後回租」,是一種較新穎的「金融借貸」方式,把手上的設備或不動產賣給金融公司,自己再租下這些設備或不動產,藉此讓手上有更多現金流動。整體概念就像先把車子賣掉,但又跟買家租回來繼續開。 1.「售後回租」情況有哪些? — 2. 融資公司售後回租的優點與風險— 3.一般民眾售後回租的優點與風險一 4.售後回租買賣雙方注意「租賃契約務必簽」 「售後回租」情況有哪些? 1、企業出售資產換取現金 有別於拿房產當作擔保品抵押換現金,「售後回租」是將『不動產所有權』移轉給對方,而擔保品抵押對方只有債權,會依照市場行情而有所不同。這也是現在市場上越來越多「售後回租」的情況,因為賣方比較容易獲得更多的資金。 例如:ING安泰人壽買下桃園敏盛醫院、南山人壽買下台中勤美誠品綠園道,出售不動產之後,這些企業獲得現金運用,只要按時向買方付租金,依然可以擁有資產的使用權,而買方也能定期獲利,達成雙贏。 2、個人出售房產獲得融資 部分大公司會以「售後回租」的方式來周轉資金,也有受房貸所苦現金尬不過來的朋友,也會透過將房產賣給融資公司,再以低於房貸租金回租,等到後續手頭寬裕後再買回房子。 3、賣方暫時無房可住,請求買方暫時將房子租給他。 因為原屋主是換屋族群,受房地合一稅影響,部分縣市購買第二戶沒有寬限期且利率1.6%,導致有先賣後買的狀況,抑或是新房正在裝修暫時沒辦法搬,於是請求買方延後交屋讓他暫時住在這裡,並以租賃的方式按月付租金。 融資公司售後回租的優點與風險 首先介紹售後回租的基本流程: 1、將房子或土地賣給融資公司,獲取現金還掉貸款。 2、向融資公司簽定租約,租下賣出的不動產 3、等租約到期,決定要買回不動產或繼續租約 向融資公司辦理「售後回租」後,會有什麼好處呢? 1、因為是販售所有權,所以可以獲得等同房屋市值的現金,不像在銀行抵押房子,只能獲得房子市值六、七成的現金。 2、可跟融資公司談好,用比房貸更便宜的價格,支付租金。 3、不用通過信用審核也可以拿到大筆資金 向融資公司辦理「售後回租」後,會有什麼風險呢? 1、融資公司參差不齊,需慎選合法的融資公司,預防詐騙的風險。 2、等租約到期之後,融資公司這時可能就會提高買價,讓你用更高的價格買回房子,如果無力貸款買回,就