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房市日常QA『屋齡多久的老房不適合居住 』—安新建經幫你找答案

  買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想 因為預算問題,很多人都捨棄新屋改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,價格也比較實惠。 美美看中一棟大樓 但屋齡已經 26 年,讓他非常猶豫不知道要不要買下去 !! 屋齡 26 年算老屋嗎?   屋齡大概幾年就不適合居住了? 貸款成數會因為屋齡比較低嗎?     如果房貸繳完會不會就沒價值了?   正確解答 分隔線 ============================================================ 1. 關於老房屋齡耐用年限問題,以目前查看台北市地政局建築物耐用年數及每年折舊率表公示資訊所知,鋼骨/鋼骨鋼筋混泥土/鋼筋混泥土是60年,加強磚造跟鋼鐵造是52年,磚造跟石造適46年,只是需要留意房屋的耐震係數,老房是連棟還是獨棟,如果是連棟,我們要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題,如果結構被破壞,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。   2. 而老房貸款的部分,若老房屋齡高於 30 年,在房屋貸款時要特別注意二個銀行估價重點 ※「 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75 」,如果貸款人年齡較大,可能會被要求財力證明 ※「 貸款年限 + 屋齡小於 50 」,如果屋齡太老,貸款年限就有可能被要求縮短。 另外要注意,老房幾乎都有管線需要更換維修問題,所以呢,買老房除了自備款,還要記得 + 一條裝修費用。   關鍵字解析#建築物耐震係數 , 所謂建築物的「耐震係數」,就是指在這個地震區域中,「地震時地表加速度與重力加速度的比值」。建築物耐震設計規範要求基準是,這個區域在「 475 年一次」的週期裡發生的大地震強度,房子必須要能抵擋得了地表上產生的水平加速度力道的要求標準。      關鍵字解析#鄰損問題 關於老屋鄰損部分   而這個部分阿明提醒大家二個注意點 1. 確認公部門房屋損害系統,針對您買的老房有沒有相關註記 2. 到隔壁居處看看更安心(因為你的房子看得道,隔壁的房子不知道)   最後總結 : ※老房優點 1. 房價較低,能省下您的購屋預算, 2. 管理費低,可以節省日常支出 3. 公設比低,室內空間大, 4. 老房地點好,土地持分大
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房市日常QA『透天厝惡鄰條款適用嗎?』—安新建經幫你找答案

Q:  小志鄰居每天早上都會亂倒汙水,然後髒髒的水就會流到小志家門口,形成一攤水漥,造成小志進出不方便,有相關法條可以做檢舉嗎?請問透天厝有所謂惡鄰條款嗎? A: 詳解 每個人都希望有個安靜清潔的居住環境,為了維持鄰居間友好關係,如果遇到惡鄰居,剛開始會盡量溝通規勸或選擇忍氣吞聲,直到忍無可忍,總希望能有方法可以制止對方。然而對於一般透天厝、平房或未成立管委會的住戶而言,即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應,經常也是不了了之,令民眾求助無門。因惡鄰條款之強制搬遷,只限於社區大樓住戶,故僅能依惡鄰居之不當行為,依環保法規或社會秩序維護法等加以規範,但在實務上舉證過程困難重重啊! 其實若是一般單一戶獨立所有權的透天住宅,除專有部分外,有共同設施或共同進出道路產權係住戶共同持分,仍可以適用《公寓大廈管理條例》之規定,籌組管理委員會,加強社區的統一管理,對於改善居住環境與生活品質會有所幫助。至於獨立或連棟建物若不適用《公寓大廈管理條例》,就沒有所謂的管委會,整體社區的運作就比較缺乏制度,鄰里若因噪音、廢棄物處理、空間違規使用、公共設施修護等等產生紛爭時,只能自力救濟或運用政府機關公共資源尋求協助。   若想與惡鄰居對抗,經過報警蒐證後,可以向鄰居提起民事「侵權行為損害賠償」的訴訟,以下是幾則案例: 案例 1 : 因樓上鄰居洗陽台或澆花的水經常潑濺至樓下 A 住戶家中,且 A 住戶多次與之溝通,鄰居卻拒不改善,因足以影響一般人社會生活難以容忍的程度,侵害居住於樓下 A 住戶 居住安寧且造成精神上的痛苦, A 住戶可依 侵權行為 規定,主張鄰居應負損害賠償責任,並請求賠償慰撫金。此外,鄰居的行為雖未造成 A 住戶家中設備等財產損失,但如果衣物遭潑濕、潑髒,或造成家裡圍牆、地板及環境髒亂等,已達毀棄、損壞程度,且因經多次溝通仍不改善,則可能被認定是故意的行為,恐涉犯《刑法》毀損罪,最重可處 2 年以下徒刑。 案例 2 : 隔壁鄰居天天從三樓灑澆花水,水滴沿著遮雨棚落下,把隔壁鄰居家門口前弄濕一大片,甚至潑髒水造成汙染,環保局可依法開罰。高雄環保局稽查科:「澆花水構成違反廢棄物清理法 27 條,污染路面的違規行為樣態,提醒民眾,如在戶外陽台上澆水,一定要適量,不要造成澆的水過多而低落到路面,這部分可能造成環境衛生問題 ( 罰 1200 元 )

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

疫情巨浪衝擊房市,安新建經: 「北中南盤面短空長平」

  台灣進入社區感染階段,對房市造成海嘯式衝擊,業界專家預估,如今看屋不易許多重點大樓都禁止帶看、買方全面縮手,第三季房市很難馬上恢復,但低利率、游資多的外在環境不變,加上政策性打炒房暫歇,預料後續走勢將是 「 短空長平 」。   疫情升溫之後,台灣民眾 「 自主封城 」 ,安新建經北二區履保業務經理張雲維直言,已對預售屋市場造成巨大衝擊,多數案場直接休息,而成屋市場也因無法看屋,買氣遲滯。   整體市況 「 量縮價平 」 ,自住剛需買方撐盤   房市成交量大幅萎縮,也讓價格出現些許鬆動,但張雲維觀察,鬆動幅度並不如外界想像的那麼大,大約就是 5% 至 10% 的波動,主因目前利率還是維持在低檔,屋主賣壓沒有那麼強,除非是屋主本身從事餐飲業或服務業,近期財務較為吃緊,才有可能急售。   對於自住買方,安新建經桃竹區履保業務執行經理劉易昌則建議,如今還是可以持續關注市場、擇優進場,畢竟,等疫情穩定後,不排除有報復性買盤出籠因為近期市場大盤仍為剛性需求為主,自住客終究還是需要有 「 家 」 ,而且很多房地合一稅 1.0 時未脫手的屋主,可能就會惜售、晚點賣,屆時市場型態又將轉為 「 僧多粥少 」,對買方較為不利。   供給量大的區域首當其衝,金店面也失色   在這波房市修正中,影響最大的,莫過於供給量多的區域。以北部而言,包括雙北的林口、淡水、新莊、洲子洋,桃園的中路特區、青埔,與新竹關埔等重劃區受挫最深,主因這些區域原本的投資置產客就較多,市況轉弱時,買盤就後繼無力。             疫情熱區如中永和、板橋等,買方看房意願也大減,但張雲維強調,這兩大區域原本的剛性買盤就很強,後續走勢仍看好。   就產品別來說,以往最受置產客喜愛的市中心金店面,最受衝擊。安新建經南區履保業務經理賈承霖觀察,受到疫情衝擊,很多產業的生意沒辦法做下去,如今租屋市場上已經釋出很多店面,而原本置產客買店面,就是為了收租,如今租況差,自然影響買方出手意願。   消費型態漸改變,精準看屋將成為主流   疫情改變人們的生活方式,未來就連買房的行為模式也都會產生變化。 賈承霖 舉例,過往購屋者大多相信房子看愈多間愈好,坊間甚至有 「 要看滿一百間房才能買房 」 之類的說法,許多人看屋時,也喜歡呼朋引伴,認為有愈多人

房市日常QA『購買建物用途是:「超級市場」的樓店,該注意什麼呢?』—安新建經幫 你找答案

  最近想購入一間中古大樓樓店。調謄本看到建物用途是: 超級市場 1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下,有什麼要注意的嗎? 2. 這間如果是商用,用自然人買,是不是會有貸款成數的限制? 3. 2 樓目前有隔間當住家,這樣是不是違規使用?會罰款並被要求恢復嗎? 4. 謄本用途為超級市場,日後轉手增值方面,有沒有什麼大問題? 詳細解答 1.   想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下,有什麼要注意的嗎? (1). 建物用途是超級市場,因此你所看上的樓店,營業部分的樓層應屬於營業用電,計費方式比較貴。 (2). 商場樓層屬於營業用,樓上可當住家使用,非營業之其他各樓層的地價稅、房屋稅、水電費部分可與商場區隔者,應可申請住家用。 (3). 因為受限於市場用地的地目限制,這類住宅銀行通常核貸成數偏低,如果自備款不夠充足的首購族,會是需要特別留意的問題。 (4). 因商場出入人員相對較多且複雜,周遭環境吵雜,居住品質難以控管,因此買賣脫手較不容易。 2. 這間如果是商用,用自然人買,是不是會有貸款成數的限制? 由於市場用地的地目限制,這類住宅銀行通常核貸比例只有五成左右,對於自備款不足的首購族來說,顯然負擔較高。銀行在核貸前,通常會到現場勘察,因作為買賣用的市場用地環境較差,對於銀行評估貸款成數,恐會造成影響,甚至可能發生完全不核貸的情況。 3. 二樓目前是有隔間當住家,但這樣是不是違規使用?要被罰款恢復嗎?                     二樓隔間當住家,其實在法律上是違法的,問題在會不會被檢舉或被稽查到,如果被稽查到就可能被開罰。實際上,通常官方不會為了單一事件開罰,會是整棟開罰,且會罰管委會或建商,要視當時狀況而定。但如果出租或另作其他商業用途,就有疑慮,應視當地主管機關的認定及各處零售市場管理規則,且務必符合消防安全規範。 4. 謄本用途為超級市場,日後轉手增值方面,有沒有什麼大問題? 依都市計畫法等相關規定,市場用地,一樓作市場使用,經營型態應為超級市場,一樓不得規劃作為店舖使用,只能經營生鮮超市及便利商店,而不能開設咖啡店、餐飲店及服飾店等店舖。地號土地上興建完成之市場及集會所,非經主管機關核准,不得移轉、變更用途、不得停止或部分營業。 因此,要購買此樓店,應徹底了解建物

房市日常QA『八大種車位一圖解析』—安新建經幫你找答案

  大家都知道,買房子配車位是現代人基本需求, 但是,令人眼花撩亂的車位名詞, 常讓廣大購屋民眾有種似懂非懂的港覺, 車位百百種,一篇看懂八大種車位名詞解釋,搞清楚蝦咪系蝦密   1.  法定停車位 權狀登記為公共設 , 有產權沒有獨立權狀 , 未來賣掉房子時要一賣出。 PS. 可單獨移轉同區大樓其他戶 2.  增設停車位 建商主動在法定停車位以外自行增加的停車位 , 較少見 , 有獨立權狀 , 可收租或賣給任何人。 3.  獎勵停車位 可以辦理建物所有權登記 , 申請獨立門牌或地址為主建物登記 , 並且可單獨出售。 ※ 獎勵車位的落日條款一直持續 到民國 101 年 12 月 31 日 , 由各縣市修正條例。 ( 此車位易生糾紛 ) 停車的方式 4.  平面車位 一樓地面的停車空間 , 或有劃線的停車格。 可能是室內或室外。 5.  坡道機械車位 行經坡道前往停車場 , 開進機械式的停車台上停放。 6.  升降機械車位 開上昇降平台後 , 人車一同升 ( 降 ) 到停車場後 , 開往水泥地面的停車格內停放。 7.  升降平面(機平)車位 開上昇降平台後 , 人車一同升 ( 降 ) 到停車場後 , 開進機械式的停車台上停放。 8.  機械循環式車位 操作機械裝置等待特定停車台到位 , 開上停車平台 , 人員離開停車平台再操作裝置關車庫門。