陳英新 x 賣厝阿明x安新建經 從苦主變安心房東！避開「三不踩」選對代管業者才能躺著收租

 

隨著政府積極推動租賃住宅納管，包租代管制度快速普及，吸引不少房東投入。然而市面上的代管業者品質參差不齊，若選錯合作對象，恐讓「躺著收租」的美夢淪為惡夢。

踩雷案例引起關注，其實關鍵在「選對業者」

北市張先生（化名）曾將市區套房交由未具政府認證的小型業者代租，結果不但租金被壓低，還被扣除不明修繕費用，最終實拿租金收益遠低於預期。他坦言：「當初只關心委託收費，沒查業者背景，是最大錯誤。」

與之相對，房東劉小姐選擇與政府認證的專業包租代管業者合作，三年來業者每月提供租金明細與財報，協助處理房客事務與修繕問題，「我平常很忙，有這樣的代管服務真的安心許多。」

喬居久住總經理陳英新指出，包租代管本是能減輕房東負擔的良善制度，業者除了代收租金與協助修繕，更是房東與租客的緩衝角色，處理雙方糾紛與情緒。「包租代管不是萬靈丹，但當房客抱怨網路或熱水器問題，業者能即時處理，房東就不用承擔壓力。」

他強調，優質業者應具備處理居住問題的能力，包括設備維修、租客溝通等，服務好不僅讓房東省心，也能提升房客黏著度與回租率。

「三看三不踩」避開包租代管風險

陳英新指出，包租代管的關鍵風險不在於制度本身，而是執行者具備的專業與誠信。他建議民眾可掌握「三看三不踩」原則：

三看：

看有無政府認證：如內政部公布的合法業者名單，具有制度監督與保障。

看是否提供書面合約：內容須清楚訂定租金拆帳比例、修繕權責、服務範圍等。

看服務是否到位：有無定期巡檢、即時維修回應、提供財務報表等專業機制。

三不踩：

不簽口頭約、不清楚條款：避免因合約模糊產生爭議。

不貪便宜選來路不明業者：低收費背後可能藏有租金價差或服務漏洞。

不忽視房東角色：即使委託業者，也應定期關心租賃狀況。

自租vs.委託代、合理訂價都是學問

租金訂定會直接影響收益。專業代管會依屋況、家具、地段等因素條件評估行情報價，並提供比價與報告。雖然自行出租可全數實收，但需自行處理招租、簽約、修繕等問題，時間與風險成本高。遇到惡房客，房東往往求助無門。反之，委託專業代租管雖需支付費用，卻可換取穩定與安心。

業者示意圖

包租代管費用與政府補助

陳英新說明，一般代管費用可能從租金中內扣，或加價轉嫁給房客，依是否屬社會住宅而異。若是公辦代管，租金有上限、管理費由政府補貼；但在市場機制下，業者多由房東支付管理費，但會反映在服務品質上，「畢竟有成本，就有對應的維護。」

目前政府對房東有「333優惠」：

三年管理費補助、三項租稅減免、三項風險保障，針對將房屋出租為社會住宅者。陳英新提醒，「公辦代管資源有限，房東必須符合補貼資格，一般房東則要以選擇優質民間業者為主，選擇時務必謹慎。」

建議推動「租客誠實責任險」

陳英新指出，目前包租代管市場已逐步邁向專業化，且政府機構與民間協會皆持續加強業者稽核與服務標準，民眾只要掌握「查背景、簽好約、看回報」三大原則，找對人就是安心收租的關鍵。

此外，他也建議政府參考日本制度，推動立法強制「租客誠實責任險」。

因出租最怕碰到這三種情況：遲繳租金、惡意損壞、不當死亡。若有此制度，當租客違約，保險公司可理賠並追償，保障房東權益，也可建立誠信制度。他強調：「健全租屋市場，關鍵在制度化管理與誠信機制並行」。