房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長（右）。 圖／馬懷昇提供 在迅速變遷的不動產市場中，年輕人要能有屬於自己的房子大多都有家長們幫忙，然而天下父母心，在有些經濟狀況較不錯的家庭，爸媽早有先見之明的置產，當子女到達一定年紀時將房子移交給孩子，但是在移轉的過程就會面臨到稅務的問題。 自房地合一 2.0 上路後，依其贈與淨額級距，所需繳納之贈與稅的稅率為 10%~20% ，不動產的價值動輒數百萬到數千萬，在稅率調整的情況下，直接贈與的稅額將會是一筆不小的支出，因此如何能在國家提供的稅制基準下，透過良好的稅務規劃讓民眾繳納合理的稅賦，當個誠實納稅的好國民呢？ 本文賣厝阿明邀請來 [ 不動產獨立品牌聯盟 ] 馬懷昇執行長來為大家的財務做個聰明的規畫建議。 馬懷昇執行長詳細解說： 如果想將已持有的房子留給孩子，可以用兩種方式，一種是贈與，另一種則是買賣，當直接做贈與產生出來的稅額跟買賣交易產生的稅額， 大部分的稅率比較為贈與稅 > 房產交易所得稅 ，故大多房產交易所得稅仍然是負擔最低的稅率，再來才是贈與稅。 方法一：妥善運用每年移轉 244 萬免稅贈與額度 法定的贈與免稅額是 244 萬，且按年計算，也就是說每年贈與人 ( 給錢者 ) 只要在免稅額度的範圍內，移轉財產給受贈人 ( 收錢者 ) 就可享免贈與稅。但要注意 244 萬元贈與免稅額的計算，是以「贈與人」角度去計算贈與出去的總金額，簡單來說，給錢的人在一整年度所有贈與出去的額度在 244 萬內做計算。馬執行長舉例說明：小馬生有 1 位兒子，小馬跟太太在 2023 年分別贈與 244 萬到孩子名下，該年度兒子共收到 488 萬，這種情況是符合免稅額度內， 2024 年小馬跟太太再生 1 名女兒，這一年小馬贈與給兒子 244 萬，太太則贈與給女兒 244 萬，這樣也有符合在贈與的免稅額度內；但，若小馬跟太太分別都贈與給兩位孩子各 244 萬，兒子跟女兒都各收到 488 萬，這種情況小馬跟太太都超出了當年度的贈與額度唷！ 執行長補充：財政部加碼嫁妝限額免稅，若父母各自在子女結婚的贈與 ( 結婚日前後 6 個月以內 ) 可以加碼 100 萬元以下財務，可免予課徵贈與稅。 而使用免稅額度贈與方式最大的缺點是，如果移轉的物件總價太高，例如：房屋總價為 8800 萬，要完全移轉就得用 36 年的...