住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
一年一度的全民申報綜所稅進入倒數計時,今年無疫情需隔離等因素影響,沒有像過往兩年能展延繳納期間,萬物齊漲升息不停,民眾最想知道如何報稅合法又能聰明節稅,安新建經告訴大家在試算個人所得申報時,如果列舉項目有超過「標準扣除額」,就可以選擇「列舉扣除額」以減低所得稅負擔。 安新建經執行經理劉易昌指出,去年有貸款買房或租房屋的人,可運用「自用住宅購屋借貸利息」與「房屋租金支出」擇一適用,為個人所得稅申報列舉扣除項目;若去年有出售房屋,就要確認房屋當初取得的時間點,若為2016年1月1日前取得,則適用繳納財產交易所得稅,記得要納入今年的綜所稅申報,以免漏報導致連補帶罰;而若取得房地之時間為2016年1月1日以後,則為繳納房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。 另重點整理2021年7月上路的房地合一2.0五大特點主要是針對1. 短期套利者課重稅2. 法人比照個人課稅 3. 擴大房地課稅範圍 4. 土地漲價數額,增設減除上限5. 五種交易不受影響(維持稅率20%: 個人非自願因素(如調職)/ 個人以自有土地與建商合建分回/ 建商興建房屋完成後第一次移轉/ 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉;維持稅率10%: 自住房地持有並設籍超過6年(課稅所得400萬元以下免稅) ),因此對一般個人購屋自住使用的民眾影響不大。 另外劉易昌特別提醒與建議,可採用「財產交易損失舉證」節稅,在報稅時應優先採實價發生價額的「核實認定」方式申報;無法舉證買價的民眾,則可採「標準認定」申報節稅。但是,出售的物件是地方政府認定的高價產品時,且無法舉證買進成本,就要依實價銷售價格的15%作為售屋所得,再用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。 至於包租公/包租婆的租金收入,也需列舉申報個人綜合所得稅「租賃所得」,將整年度「租金收入」減去維護成本,通常包含所謂的「必要耗損」與「費用」,也就是房東報稅時實際租賃所得額,維護成本包括:房屋地價稅、購屋貸款利息、土木工程、裝潢工程、水電修理費…等,應備妥列舉相關文件影本檢附為憑。另外,政府為鼓勵房東出租給弱勢族群,因此下列的公益出租還可減免稅額,例如:房屋提供作包租代管社會住宅,或將房子出租給符合租金補貼資格的房客,經主管機關認定為公益出租人,全年租金收入可減除每屋每月免稅額1.5萬元後,再減掉必要損耗與費用的餘額作為申報房屋租賃所得