安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「不繳租金又不搬！ 遇到租屋蟑螂怎麼辦？」

 

眾房東心心念念都求個招租遇到好房客，十之八九還是躲不過迎來租屋蟑螂的宿命。遇到租屋蟑螂不打緊，房東甚至在跟房客打官司過程遇到房財兩失的窘況。身為房東的各位，如何從一開始就避免租屋蟑螂的出現呢？恭喜你們！這一篇租屋蟑螂殺蟲劑，就是你的救命稻草，從找房客就教你如何避開賴皮房客，讓各位在招租過程都能順順利利！

今天我們會拆成4大部分來解說：

1.  房客賴皮不搬怎麼辦？ — 2.租約公證很重要！— 3.找房客過程要謹慎 — 4.合約內容請加註！

 

▌房客賴皮不搬怎麼辦？

只要房客積欠租金滿二個月，房東可主張終止租賃契約！

在107年6月27日上路，有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》 正式施行後，在住宅條例第10條第1項第2款，明確規定「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」特別注意到條例內文是用非達二個月之『租額』而不是『押金』，代表是不是要抵扣「押金」達兩個月租金才能終止租約的案例，只要是房客欠繳兩個月租金的總額，經催告仍拒繳，房東都可以終止租約的。

阿明提醒眾房東，「催告」的程序是非常重要的，有任何向房客催繳的證據都要保留下來，或是有寄出過存證信函也都要有紀錄，證明自己是有通知房客繳款。

依據《民法》第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。就代表著「催告」在法律上是必要的條件，後續真的要透過法律途徑也才有憑有據。

▌租約公證很重要！

Ａ‧租約有公證：在租屋合約有到法院公正的情況下，假如上方有載明應逕受強制執行者，這份合約就可以當作執行名義，直接對房客聲請強制執行。

Ｂ‧租約沒有公證：在沒有公證的情況下，處理順序就像上一段提到的，要先寄第一封存證信函，向房客催告支付租金，假如房客遲遲未付款，再寄出第二封存證信函通知終止契約，再向法院起訴，要求房客返還房屋，勝訴後才可以聲請強制執行。

因為租約公證要跑法院程序，現今租屋市場來說，有高達7成以上的房東是沒有做租約公證。但是大家要注意一件事，如果遇到租屋蟑螂，佔用房子不付租金、破壞房屋設備，損失的金額加上花費時間、可以收的租金，可能會遠遠超過付出去的稅金。租約公證不僅可以要求強制執行直接省去訴訟時間，同時也可以保障房東及房客雙方權益。

▌找房客過程要謹慎

首先，再設定租金時，假如自己本身物件相較於同區域地段來說，來的優質美觀且設備齊全，就可以將租金設定的比行情高一些，便宜的租金較容易吸引財力有狀況的房客承租。

其次，在簽約時務必二押一租要收好收滿，假設遇到一開始在承租物件就沒辦法負擔二押一租的費用，那我們可以推算房客本身的財務狀況比較沒那麼良好。

阿明建議大家，尋找房客除了從租金設定下手外，可以在帶看過程中詢問租客身份，例如：在哪間公司上班？就業幾年？保險起見可以請對方提供名片或是工作證等，如果在回答方面問題都顯得支支吾吾，房東就要小心謹慎些。

▌合約內容請加註

總會有那麼幾隻漏網之魚，前面設下的門檻都能通過，但最後依舊變成賴皮不搬的租屋蟑螂。這！時！候！合約就是各位房東自保的最後條件！

可以在合約備註類似「未於約定日給付租金，超過七日視同解約，租約即期終止」或是「租約終止時，須將屋內清理乾淨恢復原狀，不得留垃圾，如有遺留物品是同廢棄物，由出租人處理，處理衍生費用由承租人負擔，於押金中扣除。」等內容，來確保在收不到房租，房東可以採取的手段是合乎一開始簽約與房客約定的內容。

阿明提醒大家，其實在租約到期後，房東不同意續約，也沒有再收任何租金，並且請房客在約定日搬走，謹慎派的甚至可以在租約到期前一個月告知房客沒有續租意願，並載明後續點交退房時間。盡量避免提供搬家日等可能會延後退房的情形，基本上就可以避免任何藕斷絲連。

民法§440｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

土地法§100｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=d0060001