跳到主要內容

發表文章

目前顯示的是 七月, 2021的文章

最常見不動產交易糾紛TOP3 買到漏水屋居冠

  專家建議,簽立契約前,要詳閱相關文件及不動產說明書,避免日後衍生爭議。 (圖為示意照) 內政部不動產資訊平台統計109年至110年上半年為止,各類不動產交易糾紛發生次數,總計2889件,等於每月平均發生約160件;進一步觀察,又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。安新建經提醒,疫情趨緩後,房市買氣一路暢旺,但愈是房市熱絡之際,消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節,避免衍伸出大糾紛。 盤點109年以來前三大糾紛項目,房屋漏水問題就佔了338件(11.6%),終止委售或買賣契約有271件(9.3%),隱瞞重要資訊也有226件(7.8%)。究其原因,大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊,加上買方專業知識、購屋經驗有限,又在時間緊迫下購屋,就容易發生交易糾紛。 為了避免消費者原本滿心期待而決定買房,最後卻演變成費時費力處理爭議,安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因,提供幾項注意要點,有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。 首先,針對如何「識破漏水屋」,謝宗興指出,入門的辨識方式,就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕,浴室、廚房管線經過之處,也要留意有沒有潮濕痕跡,也可以用手觸摸牆壁,觀察是否有濕氣感。 要注意的是,部分物件已經過重新粉刷,較難肉眼判斷是否會滲漏水,謝宗興提供三招破解方法。第一,檢查陽台外牆有無漏水痕跡,假設有明顯水痕,代表屋內牆面漏水的可能性較大;第二,觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌,作為屋內情況的判斷;第三,選在大雨過後看屋,因為即使重新粉刷,多半不會加做防水工程,豪大雨或颱風後,如有滲漏水,馬上也會現出原形。 其次,如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議,謝宗興指出,簽立契約前,應與家人達成共識、深思熟慮,事後才不會因「人」的問題解約,否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣,就得付出違約的相對補償給對方。 至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞,謝宗興表示,消費者應詳閱不動產說明書內容,包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽,另外,仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知,例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外,不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽,了解該物件有無發生過特殊狀況,作為參考依據。 由於不動產交易糾紛時有所聞,安新建

房市日常QA『屋齡多久的老房不適合居住 』—安新建經幫你找答案

  買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想 因為預算問題,很多人都捨棄新屋改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,價格也比較實惠。 美美看中一棟大樓 但屋齡已經 26 年,讓他非常猶豫不知道要不要買下去 !! 屋齡 26 年算老屋嗎?   屋齡大概幾年就不適合居住了? 貸款成數會因為屋齡比較低嗎?     如果房貸繳完會不會就沒價值了?   正確解答 分隔線 ============================================================ 1. 關於老房屋齡耐用年限問題,以目前查看台北市地政局建築物耐用年數及每年折舊率表公示資訊所知,鋼骨/鋼骨鋼筋混泥土/鋼筋混泥土是60年,加強磚造跟鋼鐵造是52年,磚造跟石造適46年,只是需要留意房屋的耐震係數,老房是連棟還是獨棟,如果是連棟,我們要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題,如果結構被破壞,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。   2. 而老房貸款的部分,若老房屋齡高於 30 年,在房屋貸款時要特別注意二個銀行估價重點 ※「 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75 」,如果貸款人年齡較大,可能會被要求財力證明 ※「 貸款年限 + 屋齡小於 50 」,如果屋齡太老,貸款年限就有可能被要求縮短。 另外要注意,老房幾乎都有管線需要更換維修問題,所以呢,買老房除了自備款,還要記得 + 一條裝修費用。   關鍵字解析#建築物耐震係數 , 所謂建築物的「耐震係數」,就是指在這個地震區域中,「地震時地表加速度與重力加速度的比值」。建築物耐震設計規範要求基準是,這個區域在「 475 年一次」的週期裡發生的大地震強度,房子必須要能抵擋得了地表上產生的水平加速度力道的要求標準。      關鍵字解析#鄰損問題 關於老屋鄰損部分   而這個部分阿明提醒大家二個注意點 1. 確認公部門房屋損害系統,針對您買的老房有沒有相關註記 2. 到隔壁居處看看更安心(因為你的房子看得道,隔壁的房子不知道)   最後總結 : ※老房優點 1. 房價較低,能省下您的購屋預算, 2. 管理費低,可以節省日常支出 3. 公設比低,室內空間大, 4. 老房地點好,土地持分大

房市日常QA『透天厝惡鄰條款適用嗎?』—安新建經幫你找答案

Q:  小志鄰居每天早上都會亂倒汙水,然後髒髒的水就會流到小志家門口,形成一攤水漥,造成小志進出不方便,有相關法條可以做檢舉嗎?請問透天厝有所謂惡鄰條款嗎? A: 詳解 每個人都希望有個安靜清潔的居住環境,為了維持鄰居間友好關係,如果遇到惡鄰居,剛開始會盡量溝通規勸或選擇忍氣吞聲,直到忍無可忍,總希望能有方法可以制止對方。然而對於一般透天厝、平房或未成立管委會的住戶而言,即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應,經常也是不了了之,令民眾求助無門。因惡鄰條款之強制搬遷,只限於社區大樓住戶,故僅能依惡鄰居之不當行為,依環保法規或社會秩序維護法等加以規範,但在實務上舉證過程困難重重啊! 其實若是一般單一戶獨立所有權的透天住宅,除專有部分外,有共同設施或共同進出道路產權係住戶共同持分,仍可以適用《公寓大廈管理條例》之規定,籌組管理委員會,加強社區的統一管理,對於改善居住環境與生活品質會有所幫助。至於獨立或連棟建物若不適用《公寓大廈管理條例》,就沒有所謂的管委會,整體社區的運作就比較缺乏制度,鄰里若因噪音、廢棄物處理、空間違規使用、公共設施修護等等產生紛爭時,只能自力救濟或運用政府機關公共資源尋求協助。   若想與惡鄰居對抗,經過報警蒐證後,可以向鄰居提起民事「侵權行為損害賠償」的訴訟,以下是幾則案例: 案例 1 : 因樓上鄰居洗陽台或澆花的水經常潑濺至樓下 A 住戶家中,且 A 住戶多次與之溝通,鄰居卻拒不改善,因足以影響一般人社會生活難以容忍的程度,侵害居住於樓下 A 住戶 居住安寧且造成精神上的痛苦, A 住戶可依 侵權行為 規定,主張鄰居應負損害賠償責任,並請求賠償慰撫金。此外,鄰居的行為雖未造成 A 住戶家中設備等財產損失,但如果衣物遭潑濕、潑髒,或造成家裡圍牆、地板及環境髒亂等,已達毀棄、損壞程度,且因經多次溝通仍不改善,則可能被認定是故意的行為,恐涉犯《刑法》毀損罪,最重可處 2 年以下徒刑。 案例 2 : 隔壁鄰居天天從三樓灑澆花水,水滴沿著遮雨棚落下,把隔壁鄰居家門口前弄濕一大片,甚至潑髒水造成汙染,環保局可依法開罰。高雄環保局稽查科:「澆花水構成違反廢棄物清理法 27 條,污染路面的違規行為樣態,提醒民眾,如在戶外陽台上澆水,一定要適量,不要造成澆的水過多而低落到路面,這部分可能造成環境衛生問題 ( 罰 1200 元 )

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso