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最常見不動產交易糾紛TOP3 買到漏水屋居冠

  專家建議,簽立契約前,要詳閱相關文件及不動產說明書,避免日後衍生爭議。 (圖為示意照) 內政部不動產資訊平台統計109年至110年上半年為止,各類不動產交易糾紛發生次數,總計2889件,等於每月平均發生約160件;進一步觀察,又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。安新建經提醒,疫情趨緩後,房市買氣一路暢旺,但愈是房市熱絡之際,消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節,避免衍伸出大糾紛。 盤點109年以來前三大糾紛項目,房屋漏水問題就佔了338件(11.6%),終止委售或買賣契約有271件(9.3%),隱瞞重要資訊也有226件(7.8%)。究其原因,大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊,加上買方專業知識、購屋經驗有限,又在時間緊迫下購屋,就容易發生交易糾紛。 為了避免消費者原本滿心期待而決定買房,最後卻演變成費時費力處理爭議,安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因,提供幾項注意要點,有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。 首先,針對如何「識破漏水屋」,謝宗興指出,入門的辨識方式,就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕,浴室、廚房管線經過之處,也要留意有沒有潮濕痕跡,也可以用手觸摸牆壁,觀察是否有濕氣感。 要注意的是,部分物件已經過重新粉刷,較難肉眼判斷是否會滲漏水,謝宗興提供三招破解方法。第一,檢查陽台外牆有無漏水痕跡,假設有明顯水痕,代表屋內牆面漏水的可能性較大;第二,觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌,作為屋內情況的判斷;第三,選在大雨過後看屋,因為即使重新粉刷,多半不會加做防水工程,豪大雨或颱風後,如有滲漏水,馬上也會現出原形。 其次,如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議,謝宗興指出,簽立契約前,應與家人達成共識、深思熟慮,事後才不會因「人」的問題解約,否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣,就得付出違約的相對補償給對方。 至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞,謝宗興表示,消費者應詳閱不動產說明書內容,包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽,另外,仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知,例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外,不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽,了解該物件有無發生過特殊狀況,作為參考依據。 由於不動產交易糾紛時有所聞,安新建

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「新版水利地使用修正辦法,我想租水利地自己蓋倉庫可以嗎?」

  去年 阿強 原本想租一塊水利地,蓋一間鐵皮屋當倉庫使用,但是朋友告知水利地如果要蓋建物,要以出租人的名字當作起造人,還要登記為出租人所有,阿強想想這樣不太划算而作罷! 今年 6 月朋友說農委會有公告新的水利地使用修正辦法,阿強看不懂一頭霧水,想知道現在的修正辦法對他而言,有什麼幫助嗎 ?   去年阿強雖然想承租水利地,卻不能以自己的名義蓋鐵皮屋倉庫,因為如果違反水利地的使用規定,有可能面臨罰鍰,並且遭到勒令其限期改善或拆除。而且在舊制度的規定下,承租人阿強如果在租賃土地上建造符合水利法之建物,除了要用出租人名義當作起造人,還要登記為出租人所有,但是建造費用要由承租人阿強自行負擔。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿強應無條件拆除回復原狀還給出租人,或者經出租人同意後可以依照現有狀況還給出租人,還可以跟出租人商量同意後,另外訂定土地及建物的租賃條件繼續租用。 然而根據 110 年 6 月 2 日,行院 農業委員會最新公告 的「農田水利非事業用不動產活化收益辦法」部分條文修正草案 ,對於不可供單獨建築之非事業用地,可適當地增加隔壁鄰地的所有權人來申購合併使用的機會,以增加土地的經濟效益;同時,如果因承租人於承租的土地有蓋建物的需求,有以下幾點修正方式: 一、 面積 500m 2 以下 「 可單獨建築」之土地,可以辦理公開標售(修正條文第六條)。 二、 增訂承租人可以申請以自己的名義為起造人,新蓋建物者,應經本署同意,繳納權利金後,由本署核發土地使用權同意書,自核發之日起算最長以二年為限。租約期滿時,承租人應再繳納權利金,才能續租;權利金的部分,按市價查估,不得以任何理由,請求退還權利金。所產生的賦稅、規費及其他費用,由承租人負擔。 三、 增訂經同意承租人申請新建建物者,應就建物的使用、管理、維護及修繕修正契約。 四、 增訂出租給政府機關興辦社會住宅之例外規定,辦理社會住宅使用,免收取權利金。 五、 以本署為起造人,並由承租人負擔建築費用及其他相關費用,建物以出租方式提供承租人使用,辦理建物所有權第一次登記時,應登記為國有,管理機關登記為本署。 六、 增訂依本辦法處分、出租、核發土地使用權同意書。   依據新版的水利地使用修正辦法,阿強就可以申請以自己的名義為起造人,並繳納權利金,由水利署核發二年以內的土地使用權同意書,

安新建經 房市日常QA『提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金』

  網友承租店面住宅月租 $25,000 ,房屋押金被房東要求支付3個月,疫情關係需要提前結束營業,但由於原先合約有載明,提前終止契約,房屋押金會被沒收,且房東有請代書到法院公證,以至於房東依據合約內條款,將A小姐押金沒收,共7.5萬元。這樣的情況下,網友可以要求房東退還部分押金嗎? 依上述 房客想提前終止租約的案例,我們可以分三個階段討論: 1.    房屋合約公證的法律效果 2.    房客提前終止租約的相關規定 3.    消費者保護法相關規定   1.    房屋租賃契約公證之效果 房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。 也就是說,如果有一方違約,是否可以強致對方履行,簡言之,就是可不可以「逕為強制執行」。 2.    房客提前終止租約的相關規定 在新上路的租賃新制中,租賃契約應記載及不得記載事項,針對房東及房客應負的義務,及雙方的權益也作出明確的規範,尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。 內政部《住宅租賃契約》第 13 條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第 14 條,其中「提前終止租約」的規定。 a.      若簽約時租屋契約裡勾選「得」終止租約,而房客若在 1 個月提前告知房東無法承租事實,善盡了提前告知義務,則無須支付租屋違約金。 b.     如果合約勾選「不得」提前終止租約,則雙方就不能任意終止合約,房客想要提前終止租約,以賠償 1 個月的租金為上限。 c.      如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約,這種狀況租客還是得要徵詢房東同意,才能解約,而且也得給房東違約金,但違約金最高也不能超過 1 個月。 以A小姐的案例來說,屬於租約未到期提前解約,所以A小姐需要在提前解約前一個月,告知房東無法承租的事實,而房東部分可依新版租賃契約規範,像A小姐要求最高一個月租金為提前解約違約金.而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。 除非,所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備損毀及遺失」等狀況發生,房東才可以扣除押金作為賠償修繕的一部分,而修繕的責任阿明建議在租屋點交時就要先釐清,才不會事後在還屋點交時發生問題。 那這邊

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「付訂金後可以要求先驗屋再簽買賣契約嗎?」

  大志的朋友買了預售屋,房貸 8 成,交屋保留款 10 萬,但在交屋前,驗屋的缺失一直沒改善,朋友想逼迫建商改善缺失,要求銀行不得撥款,沒想到建商卻說:「房子已過戶,不撥款將提告!」結果朋友被搞得烏煙瘴氣,碰得一肚子灰。有了朋友的前車之鑑,現在大志看上一間新成屋,想要求先驗屋再簽買賣契約,賣方當然不肯,大志為了表示購買誠意,想先付 10 萬元訂金,然後要求先驗屋再簽買賣契約,請問這樣可以嗎?  ========================================================================= 買賣房屋遇到驗屋問題該如何解決?其實在付訂金及簽約的時候就要先留意,尤其在購屋簽訂契約前,要特別注意「交屋保留款」這個條約的內容,否則等到複驗不合格時,如果不是重大瑕疵,且房子已經過戶到買方名下,不撥款是會違反比例原則的,在法律上會比較站不住腳。 內政部有規定預售屋的交屋保留款,是房屋總價的 5% ,例如購買一千萬的房子,可先留下 50 萬的交屋保留款,等到驗屋確定沒有問題後,再簽過戶同意書,並將餘款付給建商。有專家建議「過戶是買方驗屋的籌碼」,初驗若有瑕疵,可要求修繕到底,複驗過後再進行過戶,確認沒有瑕疵再撥款。如果建商未盡到修繕責任,那麼購屋者可以 5% 的交屋保留款與建商談判,籌碼較高;如果交屋保留款只有 5 萬到 10 萬,那麼對購屋者的保障相對就低很多。 依《預售屋買賣定型化契約》第 19 條規定,除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等,買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。 根據《消費者保護法》第 11 條之 1 的規定:企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有 30 日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。一般來說,購買預售及成屋至少有 5 天契約審閱期,委託房仲待售屋時,則有 3 天以上的契約審閱期。 若建商、房仲或代銷公司要求先付訂金才給契約審閱,假若先付了訂金,在 5 天審閱期內決定不買,都可以拿回已付的訂金;若超過 5 天審閱期後反悔不買,建商、房仲或代銷公司則有權利沒收訂金。若消費者已簽約,又在審閱期後退訂,除了沒收訂金外,還得多付最高 15% 的違約金。但若是購買中古屋,由於與前面的預售屋性質不同,並非與企業經營者

安新建經-網友舉手問: 「在重新裝潢時的汰除品,安裝公司會一併處理嗎?需要支付額外費用嗎?」

  Q: 想問問大家,中古屋內的冷氣機,廚具不要的話,是否安裝新空調設備及廚具時,安裝公司會一併處理載走嗎?需額外支付處理舊設備的費用嗎?謝謝!   A: 參考解答: 舊屋翻新時,總會將許多不必要的東西汰除掉,更換為新的用具,避免老舊物品已有折損,或著後續維修更為麻煩,同時也可以避免物品老舊可能在未來產生危險,而這些汰換掉的物品,該如何處理,更是一項問題,安裝公司是否會幫忙處理回收,則要看各安裝公司不同,這要視您選擇哪家搬家公司,有沒有在事前有談好會幫忙清理,如果您要找會幫忙清理的公司,建議您可以實際向您所選擇的搬家公司詢問,對方評估後願不願意幫忙清理,會不會收費,也要看您所選擇的公司而定,若您選擇自行清理或者當成二手品出清,成本可能會壓低許多,但麻煩也會增加,所以這則得依照您的需求來自行決定。   # 以下費用皆為參考價格 # 詳細費用建議貨比三家不吃虧 垃圾清理費用大約於清磚一台 6500 、磚包一台 7000 、垃圾一台 7500 、木板一台 8000 、裝潢一台 9500 、家庭垃圾一台 10000 ,通常請搬運報價約為一台 8000 左右,如果是廢棄家具、大型電器,也可與各縣市政府環保局約定時間回收清運,在指定時間前將廢棄物搬運至地點,通常是免費的,能回收的項目也需事先與環保局詢問。 以上文字與圖片來源皆轉載於賣厝阿明官網:  https://54aming.com/articles/355e13