房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
去年 阿強 原本想租一塊水利地,蓋一間鐵皮屋當倉庫使用,但是朋友告知水利地如果要蓋建物,要以出租人的名字當作起造人,還要登記為出租人所有,阿強想想這樣不太划算而作罷! 今年 6 月朋友說農委會有公告新的水利地使用修正辦法,阿強看不懂一頭霧水,想知道現在的修正辦法對他而言,有什麼幫助嗎 ? 去年阿強雖然想承租水利地,卻不能以自己的名義蓋鐵皮屋倉庫,因為如果違反水利地的使用規定,有可能面臨罰鍰,並且遭到勒令其限期改善或拆除。而且在舊制度的規定下,承租人阿強如果在租賃土地上建造符合水利法之建物,除了要用出租人名義當作起造人,還要登記為出租人所有,但是建造費用要由承租人阿強自行負擔。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿強應無條件拆除回復原狀還給出租人,或者經出租人同意後可以依照現有狀況還給出租人,還可以跟出租人商量同意後,另外訂定土地及建物的租賃條件繼續租用。 然而根據 110 年 6 月 2 日,行院 農業委員會最新公告 的「農田水利非事業用不動產活化收益辦法」部分條文修正草案 ,對於不可供單獨建築之非事業用地,可適當地增加隔壁鄰地的所有權人來申購合併使用的機會,以增加土地的經濟效益;同時,如果因承租人於承租的土地有蓋建物的需求,有以下幾點修正方式: 一、 面積 500m 2 以下 「 可單獨建築」之土地,可以辦理公開標售(修正條文第六條)。 二、 增訂承租人可以申請以自己的名義為起造人,新蓋建物者,應經本署同意,繳納權利金後,由本署核發土地使用權同意書,自核發之日起算最長以二年為限。租約期滿時,承租人應再繳納權利金,才能續租;權利金的部分,按市價查估,不得以任何理由,請求退還權利金。所產生的賦稅、規費及其他費用,由承租人負擔。 三、 增訂經同意承租人申請新建建物者,應就建物的使用、管理、維護及修繕修正契約。 四、 增訂出租給政府機關興辦社會住宅之例外規定,辦理社會住宅使用,免收取權利金。 五、 以本署為起造人,並由承租人負擔建築費用及其他相關費用,建物以出租方式提供承租人使用,辦理建物所有權第一次登記時,應登記為國有,管理機關登記為本署。 六、 增訂依本辦法處分、出租、核發土地使用權同意書。 依據新版的水利地使用修正辦法,阿強就可以申請以自己的名義為起造人,並繳納權利金,由水利署核發...