住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
去年 阿強 原本想租一塊水利地，蓋一間鐵皮屋當倉庫使用，但是朋友告知水利地如果要蓋建物，要以出租人的名字當作起造人，還要登記為出租人所有，阿強想想這樣不太划算而作罷！ 今年 6 月朋友說農委會有公告新的水利地使用修正辦法，阿強看不懂一頭霧水，想知道現在的修正辦法對他而言，有什麼幫助嗎 ? 去年阿強雖然想承租水利地，卻不能以自己的名義蓋鐵皮屋倉庫，因為如果違反水利地的使用規定，有可能面臨罰鍰，並且遭到勒令其限期改善或拆除。而且在舊制度的規定下，承租人阿強如果在租賃土地上建造符合水利法之建物，除了要用出租人名義當作起造人，還要登記為出租人所有，但是建造費用要由承租人阿強自行負擔。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿強應無條件拆除回復原狀還給出租人，或者經出租人同意後可以依照現有狀況還給出租人，還可以跟出租人商量同意後，另外訂定土地及建物的租賃條件繼續租用。 然而根據 110 年 6 月 2 日，行院 農業委員會最新公告 的「農田水利非事業用不動產活化收益辦法」部分條文修正草案 ，對於不可供單獨建築之非事業用地，可適當地增加隔壁鄰地的所有權人來申購合併使用的機會，以增加土地的經濟效益；同時，如果因承租人於承租的土地有蓋建物的需求，有以下幾點修正方式： 一、 面積 500m 2 以下 「 可單獨建築」之土地，可以辦理公開標售（修正條文第六條）。 二、 增訂承租人可以申請以自己的名義為起造人，新蓋建物者，應經本署同意，繳納權利金後，由本署核發土地使用權同意書，自核發之日起算最長以二年為限。租約期滿時，承租人應再繳納權利金，才能續租；權利金的部分，按市價查估，不得以任何理由，請求退還權利金。所產生的賦稅、規費及其他費用，由承租人負擔。 三、 增訂經同意承租人申請新建建物者，應就建物的使用、管理、維護及修繕修正契約。 四、 增訂出租給政府機關興辦社會住宅之例外規定，辦理社會住宅使用，免收取權利金。 五、 以本署為起造人，並由承租人負擔建築費用及其他相關費用，建物以出租方式提供承租人使用，辦理建物所有權第一次登記時，應登記為國有，管理機關登記為本署。 六、 增訂依本辦法處分、出租、核發土地使用權同意書。 依據新版的水利地使用修正辦法，阿強就可以申請以自己的名義為起造人，並繳納權利金，由水利署核發二年以內的土地使用權同意書，