房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
去年阿強原本想租一塊水利地，蓋一間鐵皮屋當倉庫使用，但是朋友告知水利地如果要蓋建物，要以出租人的名字當作起造人，還要登記為出租人所有，阿強想想這樣不太划算而作罷！
今年6月朋友說農委會有公告新的水利地使用修正辦法，阿強看不懂一頭霧水，想知道現在的修正辦法對他而言，有什麼幫助嗎?
去年阿強雖然想承租水利地，卻不能以自己的名義蓋鐵皮屋倉庫，因為如果違反水利地的使用規定，有可能面臨罰鍰，並且遭到勒令其限期改善或拆除。而且在舊制度的規定下，承租人阿強如果在租賃土地上建造符合水利法之建物，除了要用出租人名義當作起造人，還要登記為出租人所有，但是建造費用要由承租人阿強自行負擔。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿強應無條件拆除回復原狀還給出租人，或者經出租人同意後可以依照現有狀況還給出租人，還可以跟出租人商量同意後，另外訂定土地及建物的租賃條件繼續租用。
然而根據110年6月2日，行院農業委員會最新公告的「農田水利非事業用不動產活化收益辦法」部分條文修正草案，對於不可供單獨建築之非事業用地，可適當地增加隔壁鄰地的所有權人來申購合併使用的機會，以增加土地的經濟效益；同時，如果因承租人於承租的土地有蓋建物的需求，有以下幾點修正方式：
一、面積500m2以下「可單獨建築」之土地，可以辦理公開標售（修正條文第六條）。
二、增訂承租人可以申請以自己的名義為起造人，新蓋建物者，應經本署同意，繳納權利金後，由本署核發土地使用權同意書，自核發之日起算最長以二年為限。租約期滿時，承租人應再繳納權利金，才能續租；權利金的部分，按市價查估，不得以任何理由，請求退還權利金。所產生的賦稅、規費及其他費用，由承租人負擔。
三、增訂經同意承租人申請新建建物者，應就建物的使用、管理、維護及修繕修正契約。
四、增訂出租給政府機關興辦社會住宅之例外規定，辦理社會住宅使用，免收取權利金。
五、以本署為起造人，並由承租人負擔建築費用及其他相關費用，建物以出租方式提供承租人使用，辦理建物所有權第一次登記時，應登記為國有，管理機關登記為本署。
六、增訂依本辦法處分、出租、核發土地使用權同意書。
依據新版的水利地使用修正辦法，阿強就可以申請以自己的名義為起造人，並繳納權利金，由水利署核發二年以內的土地使用權同意書，相關的稅金、規費等，要由承租人阿強自己負擔；等到租約到期時，如果想要續租，就要再繳納權利金。
水利地非事業用可供建築的土地，有以下幾種開發方式：
一、自行開發。
二、以設定地上權方式共同開發。
三、結合其他目的事業主管機關政策共同開發。
四、面積500m2以下可單獨建築者，辦理公開標售。
但是，如果有以下情形者，恐怕就無法申請新建建物囉！
一、申請建築之基地範圍，包含私有土地或其他公有土地。
二、承租土地面積達1650m2以上。但本辦法修正施行前已訂定之租約，不在此限。
三、承租人有欠繳租金或使用補償金。
四、剩餘租約期限未達二年。
五、承租地有預定用途。
六、承租土地位於臺北市或新北市都市計畫區域範圍內。
七、承租的土地供中央或直轄市、縣（市）政府興辦社會住宅使用，不受前項第一款、第二款及第六款規定限制。
阿強想自己租用並申請水利地的開發，除了要評估土地面積大小之外，還要考慮土地是不是在臺北或新北市都市計畫範圍內，另外有沒有欠繳租金的不良紀錄，或是剩下的租約期限太短，都可能造成無法申請成功的因素。
新版的農業委員會修正草案，讓水利地的使用增加許多彈性，同時也增進土地的經濟效益，阿強若要租用水利地蓋倉庫，只要符合法令的規定提出申請，一般都會予以核准，然而對建物的使用、管理、維護及修繕還是一樣要負起相對的責任才行喔！
#參考資料：
行政院農業委員會公告：預告「農田水利非事業用不動產活化收益辦法」部分條文修正草案-眾開講-公共政策網路參與平臺 (join.gov.tw)
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