房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
小喬跟阿基在結婚時買了一間三房公寓登記雙方的名字，後來協調離婚小喬跟小孩搬離住處的同時也將戶籍遷走。離婚後一年將房子賣掉，但小喬想知道，如果之後再買房是不是會因為遷出戶籍而無法申請房地合一稅退稅？就算是因為婚姻變故的關係，也是沒辦法申請的嗎？ 這次就從四個方向來討論，如果是以夫妻身份來辦理重購退稅，會有什麼地方要注意的呢？ 1. 入戶籍之必要性 — 2. 夫妻分別設籍也有優惠？ — 3. 退完稅遷戶籍要還回退的稅嗎？ — 4. 夫妻買房登記誰有差嗎？ 入戶籍之必要性 無論是申請土地增值稅或是房地合一的重購退稅「入戶籍」都是非常關鍵的一點。兩種稅法的差別在於房地合一 舊制在戶籍登記的規定是個人、配偶或申報受扶養的親屬辦理完成戶籍登記；新制則要求個人或配偶、「未成年子女」登記戶籍。而土地增值稅部分，戶籍登記要求必須是個人或配偶、「直系親屬」，要稍微注意一下兩種稅法的條件差距。 由於重購退稅歷程最長將達二年，若中途戶籍有變動，審核適用自住用地重購退稅的優惠，雖然可以「從寬認定」，但是像小喬這種在出售房屋前就將戶籍遷出的狀況，是無法認定有退稅資格的。 夫妻分別設籍也有優惠？ 不論是夫妻雙方先後持有房屋，就算是分開設籍在不同房子，同樣適用重購退稅的優惠條件。根據所得稅法規定，重購自住房地，不管是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要新舊房地兩者的移轉登記時間在『 2 年內』，同時有符合自用住宅規定，都是可以申請重購退稅或抵稅優惠。 這邊阿明再提醒大家關於「自用住宅」的條件，包括以個人或配偶、未成年子女於該出售及重購的房屋登記戶籍並居住，並且房屋沒有做出租、營業或執行業務使用為。也就是說，如果配偶其中一方出售自住房地，以另一方名義重購者，一樣可以適用退稅優惠喔！ 退完稅遷戶籍要還回退的稅嗎？ 有些朋友就有疑問，如果我退完稅再將戶籍遷出，該不會也要繳回退的稅吧？這種狀況如果是因為「子女就學需要」、「因公派駐國外」或「土地所有權人死亡」等 3 種原因需要全戶遷出外，其他情況都是會被追繳原退還的土地增值稅。民眾辦理戶籍遷出時，至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何 1 人於原戶籍內，以免影響自身權益。 ...