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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「離婚遷戶籍,還可以申請重購退稅嗎?」

 

小喬跟阿基在結婚時買了一間三房公寓登記雙方的名字,後來協調離婚小喬跟小孩搬離住處的同時也將戶籍遷走。離婚後一年將房子賣掉,但小喬想知道,如果之後再買房是不是會因為遷出戶籍而無法申請房地合一稅退稅?就算是因為婚姻變故的關係,也是沒辦法申請的嗎?

 這次就從四個方向來討論,如果是以夫妻身份來辦理重購退稅,會有什麼地方要注意的呢?

1.  入戶籍之必要性 — 2.夫妻分別設籍也有優惠?— 3.退完稅遷戶籍要還回退的稅嗎?— 4.夫妻買房登記誰有差嗎?

  

入戶籍之必要性

無論是申請土地增值稅或是房地合一的重購退稅「入戶籍」都是非常關鍵的一點。兩種稅法的差別在於房地合一舊制在戶籍登記的規定是個人、配偶或申報受扶養的親屬辦理完成戶籍登記;新制則要求個人或配偶、「未成年子女」登記戶籍。而土地增值稅部分,戶籍登記要求必須是個人或配偶、「直系親屬」,要稍微注意一下兩種稅法的條件差距。

 由於重購退稅歷程最長將達二年,若中途戶籍有變動,審核適用自住用地重購退稅的優惠,雖然可以「從寬認定」,但是像小喬這種在出售房屋前就將戶籍遷出的狀況,是無法認定有退稅資格的。

 

夫妻分別設籍也有優惠?

不論是夫妻雙方先後持有房屋,就算是分開設籍在不同房子,同樣適用重購退稅的優惠條件。根據所得稅法規定,重購自住房地,不管是「先賣後買」或是「先買後賣」,只要新舊房地兩者的移轉登記時間在『2年內』,同時有符合自用住宅規定,都是可以申請重購退稅或抵稅優惠。

 這邊阿明再提醒大家關於「自用住宅」的條件,包括以個人或配偶、未成年子女於該出售及重購的房屋登記戶籍並居住,並且房屋沒有做出租、營業或執行業務使用為。也就是說,如果配偶其中一方出售自住房地,以另一方名義重購者,一樣可以適用退稅優惠喔!

 

退完稅遷戶籍要還回退的稅嗎?

有些朋友就有疑問,如果我退完稅再將戶籍遷出,該不會也要繳回退的稅吧?這種狀況如果是因為「子女就學需要」、「因公派駐國外」或「土地所有權人死亡」等3種原因需要全戶遷出外,其他情況都是會被追繳原退還的土地增值稅。民眾辦理戶籍遷出時,至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內,以免影響自身權益。

 

夫妻買房登記誰有差嗎?

以現今台灣來說,九成的夫妻都是採用「法定財產制(共有財產)」,不論婚後房子是登記在丈夫或是妻子的名下,都算是「共有財產」。

單從稅務及貸款方面來看房屋登記在誰的名下,這就是各位需要仔細思考的地方,因為會影響首購資格的認定。假如是準備購入第一間房屋的小家庭,以貸款來說建議以銀行貸款成數高的那一方來登記。如果是想登記在雙方名下,那就會同時用掉首購的房貸優惠,以及未來出售時的「一生一次」土地增值稅優惠稅率資格。

而假如是後續有換屋的需求,那麼就要連稅務同時考量進去。如果眼前舊屋登記丈夫的名字,之後的新屋是登記妻子名下,就會造成你之後想辦土地增值稅跟房地合一稅的重購退稅,因為新屋舊屋並不是同一人的名字,而無法申請。

阿明提醒大家,如果你是屬於一個縣市有3戶以上的「多屋族」,建議可以分攤在夫妻雙方的名下,避免要再繳所謂的「囤房稅」。

政府雖然針對自住購屋的民眾送出退稅大紅包,但還是提醒大家務必要了解清楚各項退稅的條件限制,才不會遇到沒有優惠還要多繳稅的狀況喔!

  

財政部|https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=8eec2656be8741709bfc976222d9c3c1

所得稅法|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003


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