住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
現在大部分人買房後，可能會因為驗收進度或是裝修工程等因素影響，不見得會馬上入住，所以也不會馬上將戶籍遷到新的住處，如果剛好遇到五月報稅季，但是各位！你知道買房後沒有入戶籍，影響的可是攸關你荷包厚度，也就是『稅的金額』。 不動產四稅入戶籍到底可以多優惠？這次我們分門別類好康報給各位知 1. 房地合一稅要遷戶籍才能辦理嗎？ — 2. 差四倍的地價稅 — 3. 10% 優惠的土地增值稅 — 4. 唯一沒影響的房屋稅。 房地合一稅要遷戶籍才能辦理嗎？ 只要你是在 2016 年以後取得的房屋，辦理房地合一稅入戶籍可以適用 10 ％的自用住宅優惠稅率，如果沒有入戶籍就是原本的稅率。 但是，要享有優惠沒那麼簡單，必須要符合三個條件： 1. 個人、配偶或未成年子女設有戶籍滿 6 年。 2. 持有並實際居住連續滿 6 年。 3. 無出租、供營業或執行業務使用所得額 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分按優惠稅率 10% 課稅。 也就是要設籍滿六年外加沒有租人使用，才可以享有房地合一稅的 10 ％優惠稅率喔！ 差四倍的地價稅 關於地價稅，會依照該土地的用途分成「 一般土地」及「自用住宅」，如果沒有入戶籍申請自用住宅用地的朋友，就會採取一般土地的稅率千分之 10 計算；相反的，如果你在一開始購屋後就有入戶籍，則會採用自用住宅用地的特別稅率千分之 2 ，兩者比較起來差了足足四倍之多。 至於要符合什麼樣的條件才算是自用住宅呢？ Ａ ‧ 土地所有權人或其配偶、直系親屬有入戶籍，並且房屋無出租或供營業使用 Ｂ ‧ 土地上的建物所有權人跟土地同一人或配偶及直系親屬所有 Ｃ ‧ 土地面積要以都市土地面積 300 平方公尺（ 90.75 坪）以下，非都市土地面積 700 平方公尺（ 211.75 坪）以下 Ｄ ‧ 土地所有權人與配偶，以及未成年受扶養親屬，適用自用住宅優惠稅率，戶數以一處為限 如果是夫妻雙方登記為共同持有，那就會需要雙方都提出申請才可以適用自用住宅的千分之 2 稅率喔！ 阿明貼心提醒各位，有符合上面條件的朋友，務必要在 每年的 9 月 22 日 前申請，才可以按照自用住宅稅率課徵地價稅喔！ 土地增值稅的 10% 優惠 只要是買賣有包含到土地，並且在賣出後有賺到錢，政府針對你賺的部分就會課徵『土地增值稅』。一般來說，出售房屋時需繳納的土地