安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「購屋入戶籍 不動產四稅少少繳」

 

現在大部分人買房後，可能會因為驗收進度或是裝修工程等因素影響，不見得會馬上入住，所以也不會馬上將戶籍遷到新的住處，如果剛好遇到五月報稅季，但是各位！你知道買房後沒有入戶籍，影響的可是攸關你荷包厚度，也就是『稅的金額』。

 

不動產四稅入戶籍到底可以多優惠？這次我們分門別類好康報給各位知

1. 房地合一稅要遷戶籍才能辦理嗎？— 2. 差四倍的地價稅 — 3.  10%優惠的土地增值稅 — 4. 唯一沒影響的房屋稅。

 

房地合一稅要遷戶籍才能辦理嗎？

只要你是在2016年以後取得的房屋，辦理房地合一稅入戶籍可以適用10％的自用住宅優惠稅率，如果沒有入戶籍就是原本的稅率。

但是，要享有優惠沒那麼簡單，必須要符合三個條件：

1. 個人、配偶或未成年子女設有戶籍滿6年。

2. 持有並實際居住連續滿6年。

3. 無出租、供營業或執行業務使用所得額400萬元以下免稅，超過400萬元部分按優惠稅率10%課稅。

也就是要設籍滿六年外加沒有租人使用，才可以享有房地合一稅的10％優惠稅率喔！

 

差四倍的地價稅

關於地價稅，會依照該土地的用途分成「 一般土地」及「自用住宅」，如果沒有入戶籍申請自用住宅用地的朋友，就會採取一般土地的稅率千分之10計算；相反的，如果你在一開始購屋後就有入戶籍，則會採用自用住宅用地的特別稅率千分之2，兩者比較起來差了足足四倍之多。

 

至於要符合什麼樣的條件才算是自用住宅呢？

Ａ‧土地所有權人或其配偶、直系親屬有入戶籍，並且房屋無出租或供營業使用

Ｂ‧土地上的建物所有權人跟土地同一人或配偶及直系親屬所有

Ｃ‧土地面積要以都市土地面積 300 平方公尺（90.75 坪）以下，非都市土地面積 700 平方公尺（211.75 坪）以下

Ｄ‧土地所有權人與配偶，以及未成年受扶養親屬，適用自用住宅優惠稅率，戶數以一處為限

 

如果是夫妻雙方登記為共同持有，那就會需要雙方都提出申請才可以適用自用住宅的千分之2稅率喔！

阿明貼心提醒各位，有符合上面條件的朋友，務必要在每年的9月22日前申請，才可以按照自用住宅稅率課徵地價稅喔！

 

土地增值稅的10%優惠

只要是買賣有包含到土地，並且在賣出後有賺到錢，政府針對你賺的部分就會課徵『土地增值稅』。一般來說，出售房屋時需繳納的土地增值稅會按照你取得與出售的土地公告現值的漲價金額，課徵20~40％的土地增值稅。但是假如你在出售自用住宅用地時，運用每人「一生一次」、「一生一屋」的10％自用住宅用地稅率，就可以節省一半以上的稅額，要記得兩種優惠方案的必要條件都一定要「設戶籍」喔！

 

「一生一次」的資格為：

Ａ‧本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在此屋

Ｂ‧簽約買賣之前1年都沒有任何出租或供作營業的情形

Ｃ‧房子是本人、配偶或是直系親屬的

Ｄ‧面積限制都市土地是300平方公尺、非都市土地約700平方公尺

Ｅ‧自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上

符合上述條件者即適用10%優惠稅率，並且一生限用1次。

 

「一生一屋」條件比較嚴謹，包括：

Ａ‧土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，得在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年

Ｂ‧簽約買賣前5年內都沒有任何出租或營業情形

Ｃ‧房子是本人、配偶或是未成年子女的

Ｄ‧面積限制都市土地是150平方公尺、非都市土地是350平方公尺

符合上述條件者即可申請使用「一生一屋」的優惠稅率，並且可無限次使用，前提是你必須是使用過「一生一次」才可以使用「一生一屋」的優惠稅率。

 

唯一沒影響的房屋稅

房屋稅課徵條件依照你房屋實際使用情形為依據，是不動產四稅中，唯一一個就算沒有入戶籍，只要提供水費、電費帳單作為自用住宅的證據，也可以享有自用住宅1.2％的優惠稅賦。

 

Ａ‧房屋無出租使用

Ｂ‧本人、配偶或直系親屬實際居住

Ｃ‧本人、配偶及未成年子女全台合計3戶以內

 

如果是有兩處以上的自用住宅，可以一處以本人、配偶或未成年子女設籍，第二、三、四…處讓成年子女、祖父母、父母或岳父母其中一人入戶籍，在其他條件都符合的前提下，還是可以不受「一處」限制，適用優惠稅率。

另外，假如家裡人口簡單，無法同時在多處設立戶籍，那就要選擇在總地價高的那一間設立戶籍，同時申請自用住宅稅率，才能讓節稅效果最大化喔！

 

地價稅法  §5 §17｜https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL009505

房屋稅條例 §5｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340102