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陳志瑋X賣厝阿明X安新熊波比:買房小白保母級「三書」說明!

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些?   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以

新冠肺炎疫情衝擊 安新建經:短期房市短空長平

新冠肺炎疫情嚴峻,安新建經表示,短期房市預估短空長平,屋主恐慌心態一定會出籠,但因為長期仍是低利率,屋主賣壓不大,等到疫情恢復穩定,平盤的房價仍會是這一兩年的大盤態勢;另外受疫情影響股市波動,有部分投資熱錢仍會轉向房市。 安新建經新北區履保業務經理張雲維進一步表示,雙北疫情最緊張,但蛋黃區房價仍穩固不動,建議消費者可轉看雙北的蛋白區,如北投、大同、雙和區…等。 另外,房地合一稅2.0版迅速通過修法,已預計7月1日上路,安新建經經理賈承霖表示,新法針對短期交易課重稅,還把法人等買方、預售屋等標的都納入,勢必會衝擊「短打型」的投資買盤,特別是口袋不深者,將被洗出市場。 賈承霖表示,針對房地和一稅2.0的部分,就產品類別而言,預售市場所受的衝擊會比較大,主因台灣房市走了十幾年的大多頭,預售市場原本就吸引了很多投資客做槓桿操作,持有時間也比較短,房地合一稅2.0版形同強制延長持有時間、增加移轉成本,自然會洗掉短期投資客。 若用區域別來看,這一波打炒房對中南部的影響會比北部大。賈承霖分析,一來是這一波多頭市場以來,不少建商搶進中南部推預售案;二來是中南部的買方,短期投資客比重高,例如之前台積電赴南科設廠,就吸引一批買方湧進周邊買房。 不過,雖然會有出脫潮,房價仍不太可能有感下跌。賈承霖說,站在一般賣方的立場來看,近幾年的購屋價格並不低,不太可能賠本賣,頂多是少賺一點;台灣的利率水準仍在歷史低檔,就算繼續持有,撐到五年閉鎖期之後,也是選項之一。 至於建商的建屋成本,更是難跌,除了土地成本持續攀升,營造成本也都高漲,在此情況下,房價當然有所支撐。 儘管房價難跌,但也不會再像過去兩年持續上漲,賈承霖建議,有自住需求或長期置產需求的買方,可以趁此時多看多比較;特別是隨著這波打炒房與政府管制紅單轉售,預售屋過往大多優先開放給VIP客預購或選戶的情況,未來將會減少,反而讓一般客更有賞屋空間,較能挑選到適合自己的好物件。 值得注意的是,廠房、商辦、店面等產品,剛性需求暢旺,並有租金投報加持,也不大受這波打炒房衝擊,有置產需求者可多關注,趁市場氛圍較淡時出手。

雙北三級防疫,安新建經: 「房價估有小幅震盪」

  台爆發新冠肺炎社區感染,政府急升雙北三級防疫,看屋量明顯驟減,國內房市熱度驟然冷卻,房市專家預測,全台成交量恐縮減至1/3或1/2,若在疫情期間仍有售屋需求的話,房價應會有小幅震盪,但因低利市場,要賣方大幅降價的可能性則低。 安新建經北二區經理張雲維表示,因為剛性需求,今年5月上旬成交量表現不錯,但國內疫情擴大所致,全國房市量能恐會下降1/2或1/3,到月底前量能很難恢復正常水準。 由於國內疫情何時能止住,沒人能預測,張雲維說,這一波疫情來得太快,買賣雙方都在觀察後續,但因為低利市場,賣方並沒有拋售壓力,要大幅讓利很困難,當前價格應會有小幅震盪,不過,預期量能恐會有一段停滯期。 不過張雲維也認為,若有買方想在疫情期撿便宜或許有機會,過去台灣經歷過的SARS,以及房地合一稅實施前,市場都有產生一波恐慌,議價空間有擴大,因此,在這段疫情期間,議價空間有機會擴大,預期會有10-15%空間,若買方想趁危機入場,是有機會撿到便宜。 信義房屋光華一心店店長吳光祐則指出,短期內賣買雙方由於恐懼疫情,且不希望增加接觸風險,勢必會讓帶看乃至交易量略縮,時間若拉長,則會回歸基本面,有自住需求者仍會進場;對置產客而言,相較股市、比特幣波動大,不動產仍會是資金的停泊點。因此,整體而言,買賣需求近期雖會延緩,中長期而言,仍會有其基本需求存在。

房市日常QA『買新房給孩子直接用兒女名登記可省稅金?容易產生問題!』—安新建經幫你找答案

  容易操心的父母總認為孩子長不大,不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想,在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子。 更有甚者把眼光放得更遠,在孩子一出生的時候,就直接把房子登記在他名下,省去之後繼承或過戶的問題。   不過你知道嗎?這樣的「借名登記」行為,雖然可以省去繼承、過戶的麻煩,但卻仍會有一些麻煩產生喔!   以下為三大容易產生的類別問題: 1 、可能會有贈與稅的產生 2 、孩子失去首購身份 3 、將來要賣房時會被徵收房地合一稅   ======================================================== 一、借名登記會被認為是贈與?借名登記並不一定會被認定為贈與行為。 借名登記的定義為「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。」 贈與的定義為「財產所有人以自己的財產無償送給別人,而別人也同意接受。」 也就是說,借名登記僅是將財產登記在他人名下,並不等於將財產送人。 若父母因為贈與之外的原因需要將房子登記孩子名下的時候,可與孩子簽署「不動產借名登記契約」並保留相關證明文件,例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單據,以及房屋稅、地價稅等單據。 否則父母借孩子的名義登記房產的行為,因為有父母子女的情誼關係,很容易被稅務局認定為贈與,若交不出實際證明,就會被追討贈與稅。 綜合以上原因,與其將房子登記在孩子名下,倒不如研究如何將房產贈與給孩子最省稅金。 若要節省不動產贈與稅,建議在孩子成年並且有工作時來贈與,因為這時候孩子有償還貸款能力,銀行會認定他為主要還款人。 父母贈與時便可用「有負擔的贈與」也就是將貸款與房子一併贈與給孩子,如此只要繳交→「(房子總價 -220 萬 - 剩餘貸款費用) x10% 」的稅金即可。如果是在子女婚嫁那年贈與,可以再多 100 萬的免稅額度!   註: 220 萬為每人每年的贈與免稅額。贈與淨額 2500 萬以下,稅率 10% ,贈與稅率最高 20% ,額度為 5000 萬以上。   二、沒有首購身分會如何 首購的定義為:「在購買房子的當下,名下沒有任何房子。」通常首購房都會有較優惠的利率與條件,所以如果名下有房屋的話,貸款條件通

政策性打炒房一波波,安新建經: 『房市走勢轉向「價穩量縮」』

房市持續熱絡,政府積極出手調控,不僅祭出 房地合一稅 2.0 版 ,中央銀行近日也透露不排除有第三波信用管制,囤房稅亦蓄勢待發。專家指出,受政策性風險的干擾,下半年房市可能呈現 「 價穩量縮 」 格局,短期投機客的退潮,將讓交易量有感萎縮,但房價約為持平,主因成本結構不變。   房地合一稅 2.0 版迅速通過修法,已預計 7 月 1 日上路,安新建經經理賈承霖表示,新法針對短期交易課重稅,還把法人等買方、預售屋等標的都納入,形同一網打盡,勢必會衝擊 「 短打型 」 的投資買盤,特別是口袋不深者,將被洗出市場。   恐有出脫潮,中南部與預售市場首當其衝   最致命的是,政府打炒房措施一波又一波,讓許多投資客害怕 「 下半年還有招 」 ,賈承霖直言,未來房市可能會有一波出脫潮,特別是口袋不深的投資客會想要先落袋為安。   就產品類別而言,預售市場所受的衝擊會比較大,主因台灣房市走了十幾年的大多頭,預售市場原本就吸引了很多投資客做槓桿操作,持有時間也比較短,兩、三年就出場是常見情況,房地合一稅 2.0 版形同強制延長持有時間、增加移轉成本,自然會洗掉短期投資客。   若用區域別來看,這一波打炒房對中南部的影響會比北部大。賈承霖分析,一來是這一波多頭市場以來,不少建商搶進中南部推預售案;二來是中南部的買方,短期投資客比重高,例如之前台積電赴南科設廠,就吸引一批買方湧進周邊買房。   成本結構未變,房價難有感下跌   不過,雖然會有出脫潮,房價仍不太可能有感下跌。賈承霖說,站在一般賣方的立場來看,近幾年的購屋價格並不低,不太可能賠本賣,頂多是少賺一點;而且如今台灣的利率水準仍在歷史低檔,就算繼續持有,撐到五年閉鎖期之後,也是選項之一。   至於建商的建屋成本,更是難跌,除了土地成本持續攀升,營造成本如工錢、料錢等等,也都高漲,賈承霖直言,在此情況下,房價當然有所支撐。   趁漲勢趨緩,自住與置產客多看多比較   儘管房價難跌,但也不會再像過去兩年持續上漲,賈承霖建議,有自住需求或長期置產需求的買方,可以趁此時多看多比較;特別是隨著這波打炒房與政府管制紅單轉售,預售屋過往大多優先開放給 VIP 客預購或選戶的情況,未來將會減少,反而讓一般客更有賞屋空間,較能挑選到適合自己的好物件。   值得