住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖/歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感,不需要擔心老年租屋不便的問題;有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選,而除了以上的功能目的外,擁有不動產後,更是多了一項轉貸融資的方案,本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼?比起其他的貸款,此產品又有怎樣的限制與好處呢? 歐店長解釋說明:『融資房貸簡單來說,就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品,以取得貸款的資金融通方式,如果您現在名下有房子,手頭又需要現金,可以將房子及土地作為抵押品,向銀行申貸,即為所謂的原屋融資;那如果房子貸款尚未繳清,仍想使用一樣的方式,則為「房屋增貸」,就是以「已設定抵押權」的房屋及土地,再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處: 1. 利率遠較一般信貸利率優惠: 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右,但信貸通常至少都是5~6%起跳,甚至有的會到10%以上,相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度: 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數,如果您本身的還款條件能力充足,是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的,所以如果擁有的不動產價值為1,000萬,核貸8成,則可以貸款到800萬的現金做運用,而信貸則是以DBR負債比來做評估,依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限,通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年,而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請,不僅有機會可享有2~3年的寬限期外,還款年限大多也是落在20~30年間,對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時,除考慮借款金額與還款能力外,還是有一些申請必要費用是要記得納入的,因為是以不動產做抵押,故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費,以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還,但前提是將房子做抵押才融資到的現金,因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納,若真的臨時有繳款困難.也不能置之不理,因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序,後續就會面臨到強制執行,所以若
新冠肺炎疫情嚴峻,安新建經表示,短期房市預估短空長平,屋主恐慌心態一定會出籠,但因為長期仍是低利率,屋主賣壓不大,等到疫情恢復穩定,平盤的房價仍會是這一兩年的大盤態勢;另外受疫情影響股市波動,有部分投資熱錢仍會轉向房市。
安新建經新北區履保業務經理張雲維進一步表示,雙北疫情最緊張,但蛋黃區房價仍穩固不動,建議消費者可轉看雙北的蛋白區,如北投、大同、雙和區…等。
另外,房地合一稅2.0版迅速通過修法,已預計7月1日上路,安新建經經理賈承霖表示,新法針對短期交易課重稅,還把法人等買方、預售屋等標的都納入,勢必會衝擊「短打型」的投資買盤,特別是口袋不深者,將被洗出市場。
賈承霖表示,針對房地和一稅2.0的部分,就產品類別而言,預售市場所受的衝擊會比較大,主因台灣房市走了十幾年的大多頭,預售市場原本就吸引了很多投資客做槓桿操作,持有時間也比較短,房地合一稅2.0版形同強制延長持有時間、增加移轉成本,自然會洗掉短期投資客。
若用區域別來看,這一波打炒房對中南部的影響會比北部大。賈承霖分析,一來是這一波多頭市場以來,不少建商搶進中南部推預售案;二來是中南部的買方,短期投資客比重高,例如之前台積電赴南科設廠,就吸引一批買方湧進周邊買房。
不過,雖然會有出脫潮,房價仍不太可能有感下跌。賈承霖說,站在一般賣方的立場來看,近幾年的購屋價格並不低,不太可能賠本賣,頂多是少賺一點;台灣的利率水準仍在歷史低檔,就算繼續持有,撐到五年閉鎖期之後,也是選項之一。
至於建商的建屋成本,更是難跌,除了土地成本持續攀升,營造成本也都高漲,在此情況下,房價當然有所支撐。
儘管房價難跌,但也不會再像過去兩年持續上漲,賈承霖建議,有自住需求或長期置產需求的買方,可以趁此時多看多比較;特別是隨著這波打炒房與政府管制紅單轉售,預售屋過往大多優先開放給VIP客預購或選戶的情況,未來將會減少,反而讓一般客更有賞屋空間,較能挑選到適合自己的好物件。
值得注意的是,廠房、商辦、店面等產品,剛性需求暢旺,並有租金投報加持,也不大受這波打炒房衝擊,有置產需求者可多關注,趁市場氛圍較淡時出手。
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