房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
太平洋房屋「同心圓團隊」凃凱文執行長。 圖／凃凱文提供 在高房價時代， 買房 子搭配 貸款 申請對現代人來說已經幾乎是標配，而 房貸 的核撥與申請當然屬非標準化產品，要怎麼知道有哪些貸款條件可適用？哪樣的方案適合自己？最重要的是到底能貸到多少成數，才知道自己存下來的本金能買到哪階段總價帶的房子，阿明特別邀請太平洋房屋[同心圓團隊]凃凱文執行長以自身的經驗來跟大家分享房貸總彙整。 ▌房貸成數怎麼評估與各家銀行貸款總表？ 凃凱文執行長指出影響房貸的關鍵兩因素即為『物+人』，兩者不能分開來看且缺一不可。舉例來說：即便您購買的房子屋齡新、坐落的區段好，但是申貸者的信用狀況與收入條件不良；抑或是相反，申貸人收入穩定，但購買的物件屬於地段偏僻又交通建設不便利的小套房物件，核貸成數就會被硬生生的打折。 就以現在各家銀行提供的貸款年限從20、30與40年都有，凃執行長經驗談說，目前房價對於大多受薪族來說仍是高負擔，所以大多都會選擇30年的貸款年限做還款，這樣的方案不管在頭期款的總額或是月付貸款時都會較輕鬆；而個人什麼樣的條件可以拉長還款年限或貸到比較好的利率呢？執行長告訴我們基本上個人信用狀況良好、有固定薪資收入超過半年以上，又您任職的公司落在250大企業就有機會可以貸到最高成數唷！若是要申辦到40年的條件，最主要審視申貸者的年齡，例如：您已接近50歲，要選擇40年的方案，基本上無特殊財力條件，銀行就很難通過審核，因為您到了90歲時應該也早就退休了，且合理的情況身體也會退化，不太容易有工作收入，就無法償還剩餘的貸款金額；綜觀上述，執行長認為最重要的還是要看您個人的條件及需求去選擇適合的房貸，適合自己的都是好的房貸方案。 各家銀行最新貸款利率總表： 中國信託/一般購屋 2.06%起 額度最高可達房屋鑑價85% 貸款期限最長30年 寬限期3年 滙豐/一般型房貸 2.06%~2.71% 搭配雙週繳功能，可提前償還部分本金。 元大/指數型房貸 2.06%～3.29%(機動計息) 貸款期限最長30年 本息平均攤還 凱基/購屋貸款 2.06%起 貸款期限最長30年 王道/一般房貸 2.06%~3.96%(機動計息) 寬限期最長2年 星展/指數型房貸 依T型指數+加碼利率，機動計息，承作利率2.06%起。 貸款期限最長40年 玉山/房屋貸款 一段式2.15%起 本行房屋鑑價金額的7～8成為原則 ...