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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

凃凱文X賣厝阿明X安新熊波比:「HOT!2024最新各家銀行房貸率利率彙整」

太平洋房屋「同心圓團隊」凃凱文執行長。 圖/凃凱文提供

在高房價時代,買房子搭配貸款申請對現代人來說已經幾乎是標配,而房貸的核撥與申請當然屬非標準化產品,要怎麼知道有哪些貸款條件可適用?哪樣的方案適合自己?最重要的是到底能貸到多少成數,才知道自己存下來的本金能買到哪階段總價帶的房子,阿明特別邀請太平洋房屋[同心圓團隊]凃凱文執行長以自身的經驗來跟大家分享房貸總彙整。

▌房貸成數怎麼評估與各家銀行貸款總表?

凃凱文執行長指出影響房貸的關鍵兩因素即為『物+人』,兩者不能分開來看且缺一不可。舉例來說:即便您購買的房子屋齡新、坐落的區段好,但是申貸者的信用狀況與收入條件不良;抑或是相反,申貸人收入穩定,但購買的物件屬於地段偏僻又交通建設不便利的小套房物件,核貸成數就會被硬生生的打折。

就以現在各家銀行提供的貸款年限從20、30與40年都有,凃執行長經驗談說,目前房價對於大多受薪族來說仍是高負擔,所以大多都會選擇30年的貸款年限做還款,這樣的方案不管在頭期款的總額或是月付貸款時都會較輕鬆;而個人什麼樣的條件可以拉長還款年限或貸到比較好的利率呢?執行長告訴我們基本上個人信用狀況良好、有固定薪資收入超過半年以上,又您任職的公司落在250大企業就有機會可以貸到最高成數唷!若是要申辦到40年的條件,最主要審視申貸者的年齡,例如:您已接近50歲,要選擇40年的方案,基本上無特殊財力條件,銀行就很難通過審核,因為您到了90歲時應該也早就退休了,且合理的情況身體也會退化,不太容易有工作收入,就無法償還剩餘的貸款金額;綜觀上述,執行長認為最重要的還是要看您個人的條件及需求去選擇適合的房貸,適合自己的都是好的房貸方案。

各家銀行最新貸款利率總表:

中國信託/一般購屋
2.06%起 額度最高可達房屋鑑價85% 貸款期限最長30年 寬限期3年
滙豐/一般型房貸
2.06%~2.71% 搭配雙週繳功能,可提前償還部分本金。
元大/指數型房貸
2.06%~3.29%(機動計息) 貸款期限最長30年 本息平均攤還
凱基/購屋貸款
2.06%起 貸款期限最長30年
王道/一般房貸
2.06%~3.96%(機動計息) 寬限期最長2年
星展/指數型房貸
依T型指數+加碼利率,機動計息,承作利率2.06%起。 貸款期限最長40年
玉山/房屋貸款
一段式2.15%起 本行房屋鑑價金額的7~8成為原則
遠東商銀/一般型房貸
2.12%起(浮) (依本行定儲指數利率加碼浮動計息) 20年為原則,最長不逾30年。
永豐/首購房貸
2.09%起 最高房屋鑑估價值85成
國泰世華/一般購屋貸款
2.19%起 寬限期最長2年
富邦/購屋房貸
2.20%起 貸款額度最高依本行鑑價金額之80%
台新/購屋成家方案
2.20%起 提供各類線上試算、諮詢及鑑價服務

各家銀行最新貸款利率圖表/賣厝阿明提供

政府的青年安心成家購屋優惠貸款加持
而目前政府提供給民眾的貸款優惠方案在202381號已改為新青安貸款,單看名稱並非指只有『青年』才能申請喔,只要法定年齡18歲以上皆適用,無年齡上限!由財政部主導,透過和 8 家公股銀行合作。包含兆豐國際商業銀行、臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行以及臺灣中小企業銀行
Ø   申請條件:
·         符合民法規定的成年年齡(也就是「 18 歲」以上都可以,所以即便已經60 歲也 ok !)
·         借款人及配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅(只要申請貸款的時候夫妻和子女名下都沒有自有住宅,就算曾經擁有過自宅也都還是可以申請青年首購貸款喔!)
Ø   貸款條件:
·         貸款標的:申請日前 6 個月起購買的住宅。
·         貸款成數:最高核貸 8 成。
·         貸款額度:2023/8/1 起調漲為 1,000 萬元!
·         貸款年限:2023/8/1 起增加為 40 年!
·         房貸寬限期:2023/8/1 起增加為最長 5 年!
·         償還方式:採「本息分期平均攤還」或「本金分期平均攤還」方式。
·         計息方式:一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率三者擇一,一旦選定計息方式後就不可以變更!
·         貸款利率:以中華郵政股份有限公司 2年期定期儲金(額度未達新臺幣 500 萬元)的機動利率為基準利率,自 112 3 28 日起為 1.595 %
 
FED有望調整降息嗎?
美國聯準會 (Fed) 去年年底12月之際起一直有釋出訊息,加上經濟學家推估認為不排除3月降息的可能性;如果真的降息成真,央行是否也會降碼調整利率呢?對於2024的房市買氣注入一大利多,對於此點凃執行長認為,即便FED降息,台灣央行房貸利率要視通膨跟經濟成長率而定,要台灣直接跟進調降的可能性很有限,因為與國際趨勢相比,台灣房貸利率確實並不算高,現階段總統大選結束,執政黨沒有改變的情況,大環境對於房價的不確定因子消除,房市的法令承接維持穩定了,故認為今年房市成交量會較去年樂觀可望微幅上升,對於等待降息再出手的買房族群,凃執行長認為大可不必,第一是上述提及央行跟進FED調降機率不高與有限,其二是若真的調降對於現有屋主來說等於也是減輕負擔,要拋售的物件量也會減少;另,台灣近幾年房市其剛性需求已成主流很久,且配合政府去年起就開始陸續推出的打房三箭,整體房市體質會越來越健康,建議民眾還是依自身的需求評估,若有能力即可試著出手。
感謝太平洋房屋「同心圓團隊」凃凱文執行長以上的知識分享,相信民眾進入買房時都可以有初步判斷房貸貸款銀行跟年限選擇的概念了。>>追蹤粉絲團>>https://www.facebook.com/PAC.PC5

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  ​ 安新建經顧問師潘孝霖。 圖/潘孝霖提供 七月的高雄,氣溫高達36度,一家運動用品店的二樓落地窗突然爆裂。這起事故引發了不少關注,疑似是因為室內外溫差過大導致玻璃無法承受而破裂。為了讓民眾更清楚地了解落地窗的安全性和安裝注意事項,我們特別採訪了安新建經顧問師潘孝霖來分享關於落地窗的相關知識。 潘孝霖首先帶大家認識落地窗的種類,一般來說,落地窗是指從地板延伸至天花板的大型窗戶,主要有固定式、推拉式和平開式三種形式。固定式落地窗無法打開,主要用於增強採光效果和欣賞窗外景觀。推拉式落地窗多設置在通往陽台的位置,並且搭配紗門,可以開門走出去。平開式落地窗則可向外推或向內拉,提供良好的通風效果。 ▌然而,為什麼許多人嚮往擁有落地窗呢?潘孝霖總結了以下幾個優點: ■ 美觀效果:落地窗將室外景色引入室內,增強空間的藝術感,提升房屋的價值。 ■ 良好採光:讓屋內的視覺更通透,大面積的玻璃窗使陽光充足,使室內空間更加明亮。 ■ 安裝快速:落地窗通常採用鋁型材和玻璃製成,施工相對簡便快捷。 ■ 防止輻射:現代落地窗材質都有阻隔紫外線效果,保護屋內生活者的健康。 當然,任何事情都是一體兩面的,落地窗也有其缺點。潘孝霖說,落地窗安裝在天地牆體建物上是屬異材質結合,故強度跟抗衝擊能力相對較差,如遇颱風或地震就較會有危險性。此外,玻璃的透明性在隱私保護上也是一個問題,故注重隱私的住戶就要注意玻璃的材料選擇。而對於有小孩或多人口居住的家庭來說,落地窗可能有被撞擊或因為冷熱溫差導致意外破裂的危險存在。 ▌如有計劃在家中安裝落地窗,潘孝霖建議考慮以下幾點: ■ 結構安全:若想將實體牆改為落地窗,為確保不會影響到建築結構,應在尺寸和設計上與專業室內設計師或建築師進行評估、確認。 ■ 玻璃強度:一般建議使用厚度至少為8-10毫米的強化玻璃或升級夾層玻璃,但要根據落地窗尺寸進行調整,以提升抗颱風和抗地震之能力。 ■ 隔熱與遮光:選用不同材質的隔熱紙加強窗戶的抗熱與防輻射效果,並搭配不透光的布質窗簾規劃,避免日頭直曬,導致室溫升高。 ■ 日常維護:後續維護保養會影響落地窗使用壽命與外觀,建議使用專用清潔劑和微纖維布清潔玻璃,更能有效去除污漬與延長落地窗使用壽命。 ■ 五金配件:鋁合金材料和密封膠條都會因所在的環境造成老化速度不同,五金件配件更直接影響使用流暢度及過程可能造成的磨損,因此定期...

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「自家陽台安裝鋁門窗,會影響到社區嗎?」

小良住在一年四季基本上都是雨季的淡水,又因為家的樓層位在社區頂樓,常常遇到外面下大雨陽台也會進水的狀況,想在陽台在滴水線上安裝可拆式落地鋁門窗,既不影響逃生也不是陽台外推的那種款式,但又很擔心會被社區認為是違建,遲遲不敢裝。 到底在自家陽台裝鋁門窗,會不會影響到社區?什麼樣的狀況是可以裝的?又有哪些關於門窗的規定要遵守? 今天讓阿明分成 4 大方向來為各位解答一番! 1.  務必遵守社區規約! — 2. 三大縣市 2006 年後不得加裝 — 3. 門窗樣式符合逃生規定 — 4. 這條件!可以直接加裝 ▌務必遵守社區規約! 按照《公寓大廈管理條例》第 8 條第 1 項規定,「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議的限制。」 也就是指,想要加裝陽台鋁門窗,要先確認社區的規約及所在地縣市政府,針對陽台加裝的設施,有沒有特殊的規定,或取得社區大會決議確認同意,免得花錢安裝又遇到要拆除的狀況。 ▌三大縣市 2006 年後不得加裝 以台北市為例:《台北市違章建築處理規則》第十條規定,限制陽台二次施工。只要是 2006 年以後核發建照,假設要在陽台加裝窗戶、鐵捲門、落地門窗,都會被視為樓地板的增加行為(違建),一律會被查報拆除。而在 2006 年以前的建物,加設的話則需要「拍照列管」,同時住戶要經過管委會同意,且因為算是二次施工,需重新申請建照,經由縣市政府審核,以確保陽台有逃生作用,審核後才能加裝。 ▌門窗樣式符合逃生規定 以《 台北市違章建築處理規則 》內容為例,陽台有加裝防盜窗或是鋁門窗等,透空率要達到 70% 以上,同時淨深不可以超過 50 公分。如果是面對道路或是基地內通路,出於逃生安全考量,有留一定比例的開口(一般會留約 70cm * 120cm )不上鎖方便逃生。 同時也要取得管委會同意,且要經過地方縣市政府通過,否則會被要求在 1 個月內回復原狀。 ▌這條件!可以直接加裝 但是,假如家中是有『 65 歲以上年長者』及『 12 歲以下兒童』的朋友,政府有另外的快速通關管道,可以不需要特別經過社區規約或住戶大會同意,就可以直...