房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮。 圖／熊寶榮提供 2013年基隆市中山區推出的預售建案「海吉市」，總戶數77戶竟被成交700次，2019年經由地院查封，一直到去年11月辦理第一次拍賣，當時一屋二賣糾紛事件，引發社會廣泛關注。阿明特別邀請到在不動產從業超過30年的瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮，來為大家說明為何屋主要犯險一屋二賣、此行為的法律效力及如何預防。 買賣雙方簽訂合約後，在房地移轉登記給甲買方前，賣方見市場價格變動，就與乙買方簽訂同一房屋標的的買賣契約，並將房屋的所有權登記給乙買方，導致甲買方無法取得購買的房屋標的。熊寶榮總監指出，發生一屋二賣的原因有二：第一，賣方坐地起價，通過再次出售房屋獲取更高的收益；第二，買家缺乏房地產交易知識，未能意識到簽訂買賣合約和產權登記之間的法律差異。合約在法律上意味著僅擁有債權，而債權沒有排他性且具平等性，因此賣方不管與前手買方或後手買方所簽立的買賣契約都是有效的；根據民法758條「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」可知不動產的取得在法律上必須透過登記，才能真正擁有。 那麼該如何預防買到一屋二賣的物件，熊寶榮提供幾項建議： 1. 要求賣方提供權狀正本：在簽訂買賣契約書時，通常代書和仲介會要求賣方提供權狀正本，若賣方未能提供，則無法進入地政機關程序。 2. 即時進行房產過戶登記：購房後應盡快進行過戶登記，確保成為合法所有者。 3. 使用履約保證：透過履約保證的機制來保障買賣價金的安全。 熊總監回憶，多年前服務一宗位於天母豪宅的案件，簽訂買賣契約的當下，請賣方提供權狀，賣方表示忘記帶，所以代書就先進行簽約，再請賣方盡快補上，簽約後賣方不斷要求買方同意先動撥履保專戶內的簽約金，但由於賣方始終未繳交所有權狀予代書，在買賣程序尚有瑕疵的情況下，依流程拒絕讓賣方動用。後來才知道賣方早已將權狀抵押給地下錢莊，而且其亦有一筆信用貸款，總借款金額已超過買賣成交總價。最後經由總監主動積極努力地邀約銀行、地下錢莊三方一起面談，歷時三個多月的磋談，才讓案件順利成交，促成三贏的局面。 民眾若真的遇到一屋二賣的情況，有哪些權益是可以請求賠償的： 1. 請求損害賠償及解除契約：依民法第226條及第256條規定，買方可以請求因預期取得預售屋所有權的支出，和因沒有取得預售...