住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
房東怕遇到租霸、租屋蟑螂，佔著房子不繳錢、不搬走，請他離開還要打好幾年官司才能把房子要回來。而房客則是會怕遇到惡房東、摳門房東，這裡髒扣錢、那個壞扣錢，押金有去無回全部被扣光光。 為了降低這樣的狀況出現，在 2020 年 9 月 1 日公告上路內政部修正的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅定型化租約規範」，來保障房東及房客雙方權益。 今天阿明整理出 7 大重點，絕對有看有保障，滿滿乾貨都在這！ ▌重點一：確認租賃標的 在租賃新制中，增加了「房屋稅籍編號」、「位置略圖」等兩個方式可以確認租屋處的位置。主要是為了部分承租到沒有號碼門牌的住宅，如：分租套房或是共享公寓等類型物件，就可以透過「房屋稅籍編號」、「位置略圖」來確認租賃標的，並在合約上載明清楚來保障自己。 阿明提醒大家「房屋稅籍編號」通常是出現在屋主每年收到的房屋稅通知書上，租客其實也可以透過網路查詢確認，查詢不用屋主本人喔！ ▌重點二：租約天數限制 新制限制租賃期間要『超過 30 天』，原因是日租房常會出現未落實消防安全設備檢驗的問題，政府就明定租約一定要超過 30 天，租賃關係才會受到「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」保障。 但是，現在網路訂房平台或是日租型業者，大多都是提供短租給房客，較難有超過 30 天的需求，實務上的執行有難度。 ▌重點三：押金 / 租金調整限制 Ａ ‧ 租期內不得調漲租金 為保障租客權利，在定型化契約應記載事項第四點，特別強調，出租人在租約期間『不可以調漲租金』。也就是指，房東假如要漲房租，必須要等到租約期滿後，重新跟房客簽訂一份合約才可以調漲租金。 但是，要調降租金還是可以的，務必記得要在合約備註調降租金的期間喔！ Ｂ ‧ 押金扣抵項目範圍增加 新制中增加了押金擔保範圍，像「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」都包含在內。 ① 欠繳之租金： 是指在租約的期間內，房客有應該要繳，但是沒有繳的租金。 ②租賃住宅毀損滅失之損害賠償： 白話來說就是房客在你房屋內胡搞瞎搞，拆牆、燒房子或是門打破洞等蓄意破壞的行爲，房東是可以用押金來扣抵賠償維修費的。 但是，假如在房客正常使用狀況下，房子自然損壞，就不能要求房客賠償。不過，以實務經驗來看，在修繕責任歸屬的這點會比較多爭議，建議在簽約時，雙方就先約定清楚，如人為損壞及消耗品由房客負