安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA_租屋前必看懶人包！租賃新制2.0 有看有保障」

 

房東怕遇到租霸、租屋蟑螂，佔著房子不繳錢、不搬走，請他離開還要打好幾年官司才能把房子要回來。而房客則是會怕遇到惡房東、摳門房東，這裡髒扣錢、那個壞扣錢，押金有去無回全部被扣光光。

為了降低這樣的狀況出現，在2020年9月1日公告上路內政部修正的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅定型化租約規範」，來保障房東及房客雙方權益。

今天阿明整理出7大重點，絕對有看有保障，滿滿乾貨都在這！

▌重點一：確認租賃標的

在租賃新制中，增加了「房屋稅籍編號」、「位置略圖」等兩個方式可以確認租屋處的位置。主要是為了部分承租到沒有號碼門牌的住宅，如：分租套房或是共享公寓等類型物件，就可以透過「房屋稅籍編號」、「位置略圖」來確認租賃標的，並在合約上載明清楚來保障自己。

阿明提醒大家「房屋稅籍編號」通常是出現在屋主每年收到的房屋稅通知書上，租客其實也可以透過網路查詢確認，查詢不用屋主本人喔！

▌重點二：租約天數限制

新制限制租賃期間要『超過30天』，原因是日租房常會出現未落實消防安全設備檢驗的問題，政府就明定租約一定要超過30天，租賃關係才會受到「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」保障。

但是，現在網路訂房平台或是日租型業者，大多都是提供短租給房客，較難有超過30天的需求，實務上的執行有難度。

▌重點三：押金/租金調整限制

Ａ‧租期內不得調漲租金

為保障租客權利，在定型化契約應記載事項第四點，特別強調，出租人在租約期間『不可以調漲租金』。也就是指，房東假如要漲房租，必須要等到租約期滿後，重新跟房客簽訂一份合約才可以調漲租金。

但是，要調降租金還是可以的，務必記得要在合約備註調降租金的期間喔！

Ｂ‧押金扣抵項目範圍增加

新制中增加了押金擔保範圍，像「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」都包含在內。

①   欠繳之租金：是指在租約的期間內，房客有應該要繳，但是沒有繳的租金。

②租賃住宅毀損滅失之損害賠償：白話來說就是房客在你房屋內胡搞瞎搞，拆牆、燒房子或是門打破洞等蓄意破壞的行爲，房東是可以用押金來扣抵賠償維修費的。

但是，假如在房客正常使用狀況下，房子自然損壞，就不能要求房客賠償。不過，以實務經驗來看，在修繕責任歸屬的這點會比較多爭議，建議在簽約時，雙方就先約定清楚，如人為損壞及消耗品由房客負擔，屋內管線電路自然損壞由屋主負擔等內容。

③處理遺留物之費用

遇到天使房客會乾乾淨淨還給你，惡魔房客那是垃圾清到房東哭出來。假如真的遇到房客退房物品沒有帶走清乾淨，房東催告後也不來拿，是可以視為拋棄所有權，房東就可以從押金扣除清潔費及搬運費等清潔衍伸費用。

▌重點四：電價計算有上限

出租物件是以『度』計價的電費，計算方式要分成夏季用電（6月至9月）及非夏季用電（10月至5月），且兩種方式都不可以超過台電當月用電量最高級距的每度金額。以夏季用電來說，房東最高只能收每度6.41元的電費，而非夏季用電的每度電費最高只能5.03元電費。

▌重點五：修繕責任/室內裝修要注意

租賃住宅及附屬設備的維修，原則上會由「房東」負責修繕，如果房東因修繕需要進入屋內，房客在沒有正當理由下，是不能拒絕的喔！

同時，假如在修繕期間，租屋的地方沒辦法供房客居住使用，房客是可以請求房東扣除部分或是全額租金作為補償。

另外，假如房客有室內裝修的需求，要先經過房東同意，且假設後續房客裝修增設的部分有損壞，會是由『承租人』負責修繕，房東沒有義務協助修繕。

▌重點六：終止租約

不論是房東或是房客想提早解除租約，都需要以「書面方式」提前通知對方，未先通知者，就會要賠償對方「最高一個月租金額」之違約金。

除非是房東發現房客有在房間放火藥、毒品，有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」的情形，就可以立即終止租約，不用提前通知。

▌重點七：這些內容房東不能寫！

另外在不得記載事項中，有特別提到房東在合約上不可以寫「禁止遷入戶籍」、「承租人不得申報租賃費用支出」、「承租人應負擔增加之稅賦及費用」等內容。

也就是指，房東拒絕提供資料讓房客申請租屋補助，或是有規範房客不可以報稅，就算是違法行為！

最後阿明提醒大家，在租屋時，不論是房東或是房客，都記得提供房屋相關文件及身份證明文件，遇到使用舊版租約的房東，也記得要請求房東修改或是拒絕簽約，以保障雙方權益喔！

住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項｜https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4