房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
疫情再次升級，房地產市場回歸理性，交易安全、履約保證等務實考量，又開始受到各方關注。房市專家指出，在挑選履約保證執行單位時，要先掌握三大原則，才能確保自己真能達成「花小錢、保大錢」的目的。 安新建經經理丁義峰指出，所謂履約保證，是參考美國 ESCROW 制度，由建經公司擔任「付款中間人」的機制；近年來，安新建經因應台灣實際市況，發展出了最適合台灣交易習慣的模式。 透過這項保證制度，買方會依照合約，將購屋價款存入個案獨立的履保專戶，至於賣方，則將產權文件交付給買賣雙方委任的地政士保管；在交易過程中，由建經公司以第三方立場，依買賣合約控管資金及流程，據此承諾保障買賣雙方交易價款的安全。 慎選股東背景與合作地政士，留心管控嚴謹度 在挑選履約保證執行單位時，丁義峰建議，可以掌握以下三大重點。首先，是建經公司的法人股東背景及資歷，例如股東結構及資本額等等，畢竟是「放錢」的單位，多加考量總是好的。 第二，是合作對象、也就是地政士的篩選。以安新為例，在挑選特約地政士時，會看看過往有無訴訟紀錄、裁罰紀錄等等，為消費者做把關。 第三，是價金動用、出款的管控嚴謹度。丁義峰指出，雖然價金都放在專戶，但有時賣方需要款項支付，例如要搬家、有資金需求等等，價金動用的出款要有好的管控機制，才能真正保障到買方。 房產交易眉角多，慎防「房財兩空」 安新建經統計，一般房產交易平均耗時約一個半月，這段過程中，如果沒有履保單位執行買賣價金的獨立管理，是有可能發生爭議或糾紛的，最常見的，有三種類型。 第一種，是碰到假買方或假賣方，被詐欺，造成房財兩空。第二種，是交屋過戶的過程中斷、房地被查封、產權有爭議已付價款要不回來等。第三種則是房地過戶後，尾款收不到。 預售屋也有履約保證，且具有強制性 值得注意的是，預售屋交易跟成屋、中古屋交易的風險有別，適用的履約保證也不同，丁義峰指出，內政部早在 2011 年，就增定了五大預售屋履約保證機制，分別是「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「公會辦理連帶保證」及「同業連帶擔保」；依規定，只要是預售屋銷售一定要使用預售履約保證。 丁義峰說...