房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
群義房屋忠明博館加盟店店東張天威。 圖／張天威提供 隨著城市發展步伐的加快，台灣許多建築物已經歷經數十年的風雨及地震侵害，為了解決老屋居住安全疑慮，改善居住環境並提升城市品質，政府推動危老重建並祭出相關獎勵加速推動老屋重建。然而，誰可以申請進行危老重建？該如何申請？改建過程稅金要如何計算？有哪些獎勵呢？阿明邀請到群義房屋忠明博館加盟店店東張天威來為大家說明。 張天威解釋，依照《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，「危老」指的是年久失修、具安全隱患且符合政府鑑定標準的建物。這些建築物可能會因年久失修、結構老化或地震等因素，存在倒塌風險，根據規定，需經過專業鑑定，被確認為危險建築或具有重大結構安全隱患後，才會列入危老建築的範疇。 針對危老建築的重建申請需符合特定條件，首先要對建物進行鑑定，確認其是否符合危老標準。張天威說明，30年以上的建物可以申請，若建物有電梯則需進行更詳細的結構安全性評估，如果建物耐震力不足或存在其他安全問題，就有可能符合危老標準。 一、危老條例適用對象須符合以下三點： 1.位於都市計畫地區之建築物。 2.非歷史建築，也就是不具文化歷史紀念藝術價值須保存。 3.危險或老舊的合法建築。 二、適用危老之情況說明： 1.房屋有危險性 ．經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋。 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。 2.房屋老舊 ．屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者。 ．屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。 在申請過程中，建物所有者需要向當地主管機關提交相關文件，包括建物鑑測報告和重建計畫書。經過審核，符合條件的建物將獲得政府的補助，如稅務減免、重建期間享地價稅、房屋稅、土增稅減免等，其中房屋稅減半徵收期間最長可達12年，這些優惠措施大大減輕了重建的經濟負擔。不過張天威提醒應留意重建完成期限、重建計畫面積、所有權再轉移…等，避免優稅項目看得到卻不能使用。 危老重建與都市更新雖然目的相似，都是為了提升建築安全性與使用效率，不過兩者在實施對象與細節程序都有所不同。張天威說明，危老重建主要針對單棟建物或有安全隱憂的建物，而都更則通常涉及更大範圍的社區或區域性改造，兩者可申請的容積獎勵和相關政府補助都有不同規範，因此，針對符合危老重建的建物，民眾可以在政...