住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
政府近幾年積極推動社會住宅包租代管，並且搭配各種優惠政策，鼓勵手中有閒置房屋的屋主加入。實際了解會發現事實上社會住宅「包租」及「代管」是兩種不一樣的方式在運作，什麼！那如果我是有閒置房屋的屋主，到底該加入哪一種？兩種方式又有哪些不一樣？今天我們簡單花個 5 分鐘，來了解一下，「包租」跟「代管」兩種方式差在哪裡！ ▌到底什麼是社會住宅包租、社會住宅代管？ 正式進入主題前，我們先來簡單介紹一下，什麼是社會住宅「包租」，什麼又是社會住宅「代管」？這算是近幾年政府積極在推動的政策，主要是政府規劃讓民間閒置的住宅加入出租市場，解決目前民眾居住的迫切需求。會透過跟民間優良的代管公司合作辦理，民間承租（包租）或代理出租管理等相關業務，排除屋主出租房屋的五大顧慮：押金 / 定金 / 租金、簽約、修繕、解約違約及其他費用計算問題，並協助符合條件需要幫助的房客。簡單來說就是用包租或代管的方式媒合房東與房客，增加租屋市場的房屋量，減少民眾的居住需求。 ▌包租是怎麼租？ 會是政府委託業者（多為房仲業者）向房東承租住宅，由業者與房東簽訂三年包租合約之後，包租期間由業者每月定時支付租金給房東，請業者擔任二房東的角色，將住宅轉租給房客，同時並管理住宅相關問題。 關係圖：房東租給業者，業者擔任二房東轉租給房客，並不是房東直接租給房客。 通常包租的物件，業者會以市價 8 折的金額向房東承租住宅，再以 8 折價格轉租給一般房客，弱勢族群則是 7 折或 5 折且差額由政府補貼。 ▌代管又是怎麼租？ 什麼是代管？就是房屋委託租賃住宅管理業者或是房屋仲介業者，「協助媒合、管理」，業者會協助房東將住宅出租給房客，由房東本人與房客簽訂租約，業者負責後續的管理業務。 關係圖：房東直接租給房客並簽約，業者負責仲介媒合及管理的服務，包含後續的修繕、代收房租、代繳水電費等。 目前租屋市場的社會住宅代管租金會是一般房客市價 9 折的租金，業者協助房東核銷帳款後，再按月轉交給房東，如果是符合弱勢族群條件的租客，租金則是 7 折或 5 折且差額由政府補貼。 ▌包租代管優缺大整理！ 優點｜ Ａ ‧ 省時省事省力 包租代管的最大優點就是「省事」，房東不用親自處理招租和修繕等雜事，一切交給包租代管業者即可。 Ｂ ‧ 申報綜合所得稅時有優惠 申請社會住宅包租代管，在申報綜合所得稅租賃所得時，可享有 1.