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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA:各位老闆看這邊!租金超過2萬注意兩費用!」

 


每年的報稅季時,光是個人就有五花八門的稅要申報,「公司」要稅的名目也是一籮筐。企業在承租店面時,假如租金是2萬元,這一定超過金額門檻,有兩種費用千萬不能忘記。各位老闆請不用擔心,今天讓阿明來為您們解釋解釋,到底要繳哪兩種費用?條件又有什麼限制?租金未稅與含稅會差很多嗎?

今天阿明會分成三大部分來說給各位聽!

1.  租金超過這金額請記得兩種費用! — 2.「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」怎麼計算?— 3.租金未稅或含稅會差很多嗎?


▌租金超過2萬請記得!

不論你是承租地面或是其他類型的房屋,當作營業使用,每月繳交的租金超過『2萬元』『2萬元』『2萬元』(很重要說三次),就要申報「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」。

也就是說只要符合以下3個條件

房東是個人

房客是營業使用

租金超過2萬元

特別注意,假如房東是外國人,不是全民健保保戶,就不需要繳二代健保補充保費。


▌「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」怎麼計算?

辦理租金扣繳稅款

根據《各類所得扣繳率標準》第二條第一項規定,只要納稅義務人是中華民國境內居住之個人,或在中華民國境內有固定營業場所的營利事業,按規定扣繳租金10%作為扣繳稅款。

二代健保補充保費

依照全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法規定,自2021年起假如有股利、獎金、利息所得、租金收入、薪資所得、執行業務收入等六項收入,單次付款超過2萬元,同樣也需要扣取2.11%的費用作為二代健保補充保費。


▌租金未稅或含稅會差很多嗎?

我們假設小美租店面每月要繳25千元為租金,下面分為「未稅」及「含稅」兩種情況來試算給各位參考!


租金未稅(房東要實拿)

首先要計算出月租金的實際價格,要先用房東實拿的25,000除以0.8789等於每月實際是28,444

扣繳稅款為:2,844

補充保費為:600

也就是,房客實際是從月租金28,444元,先扣除2,844元的扣繳稅款及600元的補充保費,再給房東25千元,與租約尚未稅金額相符。


租金含稅(先扣稅再給房東)

同樣是每月租金25千元,要先扣除租金扣繳稅款加上二代健保補充保費,才是實際給房東的租金。

每月租金:25,000

扣繳稅款為:2,500

補充保費為:527.5

上述三者相減,最後房東實拿的金額會是21,922

注意!上述10%為扣繳率; 2.11%為補充保費費率,計算均四捨五入至整數位。另外,如果你的租金不多不好『剛剛好是2萬元整』。就只需要繳二代健保補充保費,不用另外再繳10%的租金扣繳稅款,超過2萬才要另外繳交「10%租金扣繳稅款」。

 

▌常見問題QA

1.如果房東是企業?

房東是「公司」不是自然人,就不用繳交「10%租金扣繳稅款」及「2.11%二代健保補充保費」。

2.如果不是營業用,租金超過2萬課稅方式?

如果不是營業用途,就會按照基本報稅流程,房客利用租金支出列舉扣除額,最高享有12萬元扣除額;房東會依照《所得稅法》第14條規定,扣除必要費用後的租賃所得申報。

3.稅金由誰繳交?

依照《所得稅法》第88條、第89條及《健保法》第2條,由「房客」負責繳交「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」。

4.不繳房東會有罰則嗎?

假如沒有按時繳交「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」,被處罰的對象是「承租人」。沒有扣繳「租金扣繳稅額」房客最高是會被罰應扣繳金額的三倍高罰鍰;而健保補充保費同樣也是3倍罰鍰喔!

最後阿明提醒大家,在2021年三讀通過的稅捐稽徵法的修正草案,如果被發現有逃漏稅的狀況,裁罰上限已經從原本的6萬元拉高至1千萬元(好恐怖!),嚴重逃漏稅到千萬元的重大案件,更是調高至1億元!1億元!,各位還是做個好國民,不少報確實繳稅喔!

 

各類所得扣繳率標準 §2-1  https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0340028

 所得稅法 §14 §114|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340003&flno=14

 健保法 §8 §85|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=L0060001


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